1.传统BT模式的简要介绍及评价
BT是“建筑—移交（Build-Transfer）”的简称，是指承包商（建筑企业）与政府（项目业主）签订保障房建设的相关协议，由承包商进行项目建设全部资金的筹措，并进行施工建设，在竣工验收移交之后，政府按照所签订的协议向承包商支付建设投资价款和一定比例的投资收益的一种项目融资模式。目前公益性社会项目和非营利性的城市公共基础设施项目有些尝试采用BT融资模式，BT融资模式这种以各参与方的“共赢”为合作理念的现代融资与实施模式在一定程度上有效地吸引了社会投资方参与建设，从而缓解政府财政压力，实现多元化投资，确保项目的建设管理效率和工程质量。
以经济适用房、公租房、廉租房为主体的住房保障体系属于地方基础设施的一部分，采用BT模式为保障房建设进行融资时，建设期间政府不需要资金的注入，而是由建筑企业进行项目资金融资，这种短期引入的社会资本和民间资本，一定程度上缓减了政府压力，又能保证保障房如期建设。同时，相对于其他融资模式，BT融资模式中各参与方之间的合同关系简单，便于操作、管理。政府不负责项目的融资，建筑企业不负责项目建成后的管理运营，政府与建筑企业签订移交回购协议，项目移交后双方依据所签订协议进行支付，合同履行完毕。
但是传统的BT融资模式存在以下缺陷和不足。
第一，在传统的BT融资模式中，政府虽然达到了延期支付的效果，但实际上是政府的隐形负债，只是把当期负债远期化。这是因为传统BT融资模式吸引了社会资本和民间资本参与到保障房建设中，而在保障房建设完成并移交后，政府需要在约定的时间内对保障房进行回购，而保障房建设周期一般为2～3年，那么政府利用民间资本的时间较短，在保障房建成移交之后，社会资本和民间资本立即退出保障房项目，此时政府面临巨大的资金筹集困难。
第二，项目前期资金筹集困难。BT融资模式要求建筑企业自己进行项目全部资金的筹措并建设，这就对建筑企业资金实力要求高，使得许多中小型的建筑企业不能参与到保障房建设中，出现了大型房企垄断保障房建设市场的局面，存在保障房建设市场进入的“弹簧门”和“玻璃门”，没能真正实现投融资主体的多元化和市场化，有意愿的社会资本和民间资本被挡在了外面。同时，后期资金的流动性差。保障房的建设，建筑企业面临政府违约风险，多数的保障房建设政府支付不能及时、全数到位，而资金流通状况对于建筑企业的可持续发展有着重要的影响，前期支付的资金在建成之后不能及时回笼，导致建筑企业面临资金链断裂甚至破产危机。
2.基于BT模式提出的IBT新型融资模式
基于BT模式在保障房建设融资中的优势，通过对BT融资过程中各方面临问题的分析，本文提出了一种新型的引入第三方（保障房平台基金）的融资模式—IBT（“投资-建设-移交”）的类BT融资模式，通过第三方的中介作用解决传统BT融资模式面临的问题。IBT融资模式即项目业主（政府方）作为项目发起人和采购人，负责项目的审批、勘查、设计、监理的确认和委托；项目投资建设人（合作方＋基金）出资组建项目公司，按合同约定负责项目投资、融资、建设和管理；项目公司按约定建设项目（委托施工总承包方负责项目建设），项目完工后移交至项目业主（政府方），项目业主按合同约定向项目公司支付回购款。
IBT新型融资模式具体运作流程：
（1）保障房开发企业与地方政府签订保障房IBT项目框架协议，就在IBT模式下投资、建设与回购保障房项目等事宜进行约定。
（2）保障房开发企业设立的全资控股地方子公司（以下简称“地方子公司”），作为负责保障房IBT项目的投融资和建设管理工作平台。
（3）框架协议签订后，项目业主（地方政府）负责进行具体合作项目的征地拆迁、土地取得、立项、规划设计等前期工作，计划在框架协议签署后的规定时间内组织进行合作项目的招标流程。
（4）地方子公司和具备相应资质的施工总承包单位组成联合体参加项目投标，中标后地方子公司设立的项目公司和项目业主（政府方）签订IBT合同。IBT合同生效，项目公司将施工直接发包给联合体中具有相应资质的施工总承包单位，具体实施协议工程。
（5）由合作的专业基金管理公司作为基金管理人，发起设立由专业基金管理公司、政府认购平台基金、总包认购平台基金、社会资金四方组成的保障房平台基金，并增资保障房项目公司，解决项目所需30%部分的资本金，其余70%部分通过银行项目贷款解决。
（6）项目完工后，项目公司将项目移交给项目业主（地方政府），项目业主（地方政府）向项目公司支付回购价款。
（7）项目公司通过根据基金到期还本时间，以减资的方式实现基金的退出，基金按约定固定收益分配，剩余收益分配至地方子公司。
图1 IBT新型融资模式运作流程图
3.IBT融资模式的优点
（1）从资金融通方式角度看，通过建立保障房平台基金，可以在更大范围内吸引更多的社会资金和民间资金参与到保障房建设中，拓宽了保障房融资渠道，降低了保障房融资成本，很好地解决了政府这只“看得见的手”和市场这只“看不见的手”在保障房融资方面遇到的问题，正确地处理了政府和市场在保障房融资方面的关系，充分发挥了市场在资源配置方面的基础性作用，实现了资金的优化配置，使保障房融资手段更多元化和市场化。
（2）从地方政府的角度来看，地方政府认购保障房平台基金中的一定份额，一方面可以为保障房建成后的回购提够资金担保，有效地控制保障房项目投融资的风险；另一方面，政府通过认购基金份额，可以用有限的资金撬动更多外部资金参与保障房的建设，充分发挥政府资金的杠杆作用，缓解政府面临的保障房资金压力，利用更多的资金进行其他的民生工程建设，为当地百姓提供更好的基本公共服务，促进新型城镇化建设稳步推进。而且，通过IBT融资模式，可以使多个保障房项目同时开发建设，使地方政府可以在上级政府规定的时间内保质保量地完成保障房建设任务，起到事半功倍的作用。
（3）对保障房开发企业和建设企业来说，IBT融资模式是一种轻资产运作模式，大大提高了这些企业参与保障房建设的积极性，可以吸引更多的房地产开发企业和建设企业，而不像BT模式那样只能由资金实力相当雄厚的企业开发建设，打破了大型房企对保障房建设的垄断，增强了市场的竞争性。而且房地产开发企业通过保障房项目公司进行“表外”融资，打破了自有资金和授信额度的限制。
（4）由专业的基金管理公司作为保障房平台基金的管理人，依据专业基金管理公司自身审慎的项目评审标准、流程和严谨合规的风险控制手段，充分发挥其在基金管理方面的经验，可从基金募集、投资、管理、退出全流程对保障房基金进行管控，充分保障基金投资人和保障房开发企业等各参与方的利益。这可以看作是资本市场的市场化管理手段在保障房融资方面的生动体现。
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