土地储备制度对中国房地产业发展的影响

3．3　土地储备制度对中国房地产业发展的影响

利用土地储备制度可以使政府对土地市场和房地产市场进行强有力的宏观调控。土地储备制度的建立，使得土地储备中心通过政府授权可以代表政府来垄断土地一级市场，使城市建设用的土地一级市场中只有土地储备中心这个唯一的卖家。常规的用地单位必须通过固定的方式和途径来取得土地。相对应的，土地储备中心也必须按照有关规定和土地供应规划通过必要的程序来出让土地。这种方式可以有效地避免以往政府对于土地市场的监控往往都是根据各种事后的数据来完成的。长期缺乏主动性的问题，使政府垄断一级市场，手中掌握一定量的储备土地，从而控制了与一切房地产开发有关的源头——土地资源，这将极大地提高政府对房地产市场的调控能力。通过对土地供应用途和数量的调整，强有力地体现了政府在控制土地供应总量中的绝对主导作用。政府可以依据市场的实际情况做出相对应的引导，当市场出现异常波动时，采取必要而有效的措施，平抑市场供需。此外，土地储备制度的实际运作将确保经营性用地的指标，通过采用招、拍、挂方式出让，在很大程度上减少了一级市场交易中的个人交情因素，避免了在土地交易中“人情交易”等暗箱操作情况的发生，进一步增强了土地交易的三公，即公平、公正和公开。

土地储备制度是作为国有土地资源配置体制的革新而应运而生的，它改变了我国长期沿用的计划经济体制带来的土地固有配置方式，明确建立了土地市场的实际配置秩序，形成了政府对一级土地市场的彻底垄断，变革了土地市场乃至整个房地产市场的全部秩序。进一步完善土地储备制度，充分发挥土地储备制度对房地产市场的全方位影响机制，是稳定当前房地产价格的有效控制政策。

具体来说，土地储备制度对中国房地产业发展的影响有以下几点。

1)有助于土地供应通道的单一化，增强政府对土地一级市场的垄断。政府作为土地一级市场上别无分号的卖家，在土地供给市场上有绝对的话语权，政府可以通过其独占地位完成对土地市场的有效控制与调控。

政府控制土地出让的最有效也最基本的方式就是通过土地储备，使政府能有选择性、有针对性地出让土地。土地储备制度的建立，使得土地储备机构能够通过收购、收回、置换、征收等不同方式取得大量土地，进行前期开发整理，对土地资源进行储备，相当于建立了一个数据库，之后，各地政府根据土地供应规划，有计划地向外供应，“旱”了放快点、放多点，“涝”了放慢点、放少点，实现了政府对房地产市场的实际控制，使政府能有效地对房地产市场进行宏观调控。

实施土地储备之后，储备土地统一出让改变了原来多头供应土地的情况，土地供给的总量将有一定规模的下降。同时，储备土地统一招标与拍卖出让方式将会使土地的市场需求规模有所下降，而储备土地出让对地价的稳定作用也可以从经济学的有关原理中得到证明。储备土地统一由土地储备机构向市场供应，土地一级市场只有唯一供给者，使一级市场成为名副其实的完全垄断市场。土地储备机构垄断一级市场土地供应之后，土地垄断市场的价格具有较强的稳定性，这表示土地储备对地价稳定具有积极健康的作用。

2)有助于发挥土地资源的双重杠杆作用，确保城市规划的有效推行。在原有土地使用制度下，行政划拨是城市土地的主要取得方式，土地分散在每个企事业单位手中，城市总体规划的目标的实现非常困难，政府也缺乏行之有效的控制手段。通过实行土地储备制度后，分散的土地加以集中整合，政府掌握了绝大多数的土地资源，可以依照城市规划的全部要求、规定用途出让拍卖土地，使城市总体规划得到了实现。土地储备也可以充分发挥预先征用部分土地和调整存量土地结构的实用功能，以保证规划用地需求，降低规划的实施成本。储备土地供应招、拍、挂方式的标的物是储备土地的70年使用权，拟供土地的开发用途、建筑容积率、建筑密度等使用条件都已经由规划部门予以预先确定，并作为土地供应的附加条件。

3)有助于规范房地产市场，促进房地产市场健康、稳定并可持续发展。土地是一种稀缺的非再生资源，随着我国城市化进程的加快，各地的“建设热”、“土地热”、“房产热”不断升温，各地城市都有很多大大小小的“工地”。在成立土地储备制度之前，由于房地产市场不规范，土地一级市场的各种灰色交易、“寻租”的行为比比皆是，充斥着大量的“圈地”、“囤地”等非法土地投机行为，严重遏制与影响了房地产市场的健康发展，各种利益链条错综复杂，使得政府无法有效地对房地产市场进行控制与管理。通过建立土地储备制度，再加上配套的招、拍、挂土地出让制度，使得土地一级市场出让方式单一化，过程规范化、合理化，结果友好化。

4)有助于改善房地产市场的投资软硬环境，促进房地产市场健康长远发展。土地储备制度与招、拍、挂制度，将会淘汰一批靠“灰色交易”生存的中小房地产开发企业，这部分企业总体上素质不高、实力不强，在整个房地产市场上处于“参与者”的角色，它们的“出局”，将有利于房地产市场的清晰化、规范化和合理化，有助于政府进行监督、管理和调控，更有利于房地产市场在有序竞争中健康、和谐地发展。土地储备制度及土地出让制度等相关制度，改变了以往无序的土地供给模式，使土地供应渠道彻底单一化，土地出让可控化，有效避免了各地土地市场的恶性竞争和无序竞争，给政府对房地产市场进行宏观调控提供了坚实的基础，促进了政府对房地产市场进行宏观调控的方法的改进。

材料:商品房价格构成

(一)土地使用权取得费

商品住房开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住房开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

(二)住房开发成本

1)前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2)建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3)附属工程费。包括住房小区基础设施建设费和列入住房小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。

住房小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住房开发项目负担的费用。

非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车设施费。

库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用，按规定应由商品住房开发项目负担。

4)开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5)其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

(三)住房开发期间费用

此费用指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住房开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1)管理费用。即指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

2)财务费用。即指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

3)销售费用。即指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

(四)利润

以上土地使用权取得费和住房开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住房，其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住房，其利润率由开发经营单位自行确定。

(五)税金

税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住房销售价格外按税务部门的规定办理。

(六)商品住房差价

商品住房差价包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制订，其中属政府定价的政府指导价，报价格主管部门确认。

下列费用不得计入商品住房成本:

1)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用;

2)企业的赞助、捐赠支出以及其他各种与开发经营无关的费用;

3)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

4)国家规定不得列入成本费用的其他支出。