党的十八届三中全会《决定》指出，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。这至少意味着两点：在城镇规划区外，农村集体经营性建设用地使用权的权能大大拓展，可以出让、租赁、入股，也可以抵押，不再局限于“集体所有、集体使用”和兼并、破产、地随物走等例外情形；在城镇规划区内，集体经营性建设用地使用权可以与国有土地使用权一样通过出让、租赁、入股和抵押等方式流转，不必都要被征收为国家所有。实现这些改革目标，需要按照“体现所有权、拓展使用权”的思路，对集体经营性建设用地进行产权重构（见表9）。
表9 农村集体建设用地的产权重构
所有权
初始使用权
继受使用权
划拨
划拨
出租
入股
转让
转租
入股
占有
流转合同期满后无偿收回土地使用权
无期限排他性控制、支配权利
最高不超过同用途国有土地使用权出让年限的排他性控制、支配权利
最高不超过20年的排他性控制、支配权利
最高不超过同用途国有土地
使用权出让年限的排他性控制、支配权利
最高不得超过初次出转合同约定年限的剩余年限的排他性控制、支配权利
最高不超过20年和出让合同约定年限的剩余年限的最高者的排他性控制、支配权利
最高不得超过初次出转合同约定年限的剩余年限的排他性控制、支配权利
使用
利用本集体经济组织所有土地从事工业商业旅游，但不得用于商品房开发
建设乡、村公共设施和公益事业
建设符合规划和用途管制、合同约定的工业商业旅游等经营性项目，不得用于商品住房开发
建设符合规划和用途管制、合同约定的工业商业旅游等经营性项目，不得用于商品住房开发
建设符合规划和用途管制、合同约定的工业商业旅游等经营性项目，不得用于商品住房开发
建设符合规划和用途管制、合同约定的工业商业旅游等经营性项目，不得用于商品住房开发
建设符合规划和用途管制、合同约定的工业商业旅游等经营性项目，不得用于商品住房开发
建设符合规划和用途管制、合同约定的工业商业旅游等经营性项目，不得用于商品住房开发
收益
生产经营收益，出让金、租金和分红收入，征地补偿费收入
不得牟利
生产经营收益，转让金、租金和分红
生产经营收益
生产经营收益
生产经营收益
生产经营收益
生产经营收益
处分
经本集体 2/3以上成员或2/3以上代表同意，可出让、出租和抵押集体建设用地使用权
不得流转
可转让、转租、入股、抵押，但未经所有者同意、未按出让合同约定完成建设的除外
不得流转
不得流转
可再转让、再转租、再入股，但未经所有者同意的除外
不得流转
不得流转
集体经济组织作为土地所有权的行使主体，有权对土地使用权利人的使用、流转行为进行监督，有权在流转合约到期后收回土地使用权、按合同约定处置地上附着物。除划拨用地外，通过初次流转获得土地使用权的权利人，有权在合同约定、但不超过同用途国有土地使用权年限的期限内，实际控制和支配土地。通过再次流转获得土地使用权的权利人，有权在合同约定、但不超过剩余年限的期限内，实际控制和支配土地。
所有权权利人、通过初次流转获得使用权的权利人、通过再次流转获得使用权的权利人，都可以在符合规划和用途管制的前提下，利用集体土地从事工业、商业、旅游等经营性活动，最大限度地发挥土地的使用价值。但能否用于商品住房开发，需要审慎决策。综合权衡部分地区在集体建设用地流转方面的实践探索、“小产权房”与商品住房购买者的巨大利益差异、土地出让收入在城市建设中发挥的作用及替代性工具的缺乏、与现行政策的落差、集体建设用地入市改革的出发点等因素，现阶段不宜放开集体土地用于商品住房开发的限制。
党的十八届三中全会《决定》要求，“保障农民公平分享土地增值收益”，“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益”。这不仅是指导征地制度改革的重要原则，也是指导集体经营性建设用地流转收益分配的重要原则。从先行者的实践探索看，政府、集体经济组织、土地使用权人如何分配集体经营性建设用地使用和流转产生的收益，没有一定之规（王文、彭文英，2013）。
在政府参与收益分配方面，大致可分为五种类型：一是政府不参与收益分配，但收取“工作经费”。重庆市垫江县政府办公室2010年发布的文件规定，农村集体土地所有者出让、转让、出租农村集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，但集体经济组织应向县土地行政主管部门按土地流转收益总额的2%缴纳工作经费。二是政府只参与初次流转的收益分配。例如，昆明市2010年的管理办法规定，集体建设用地使用权首次流转的土地收益，90%归土地所有权人，10%由县级财政行政主管部门统筹。又如，湖北省嘉鱼县规定，集体经营性建设用地初次流转的收益，县、乡镇、村按30%、20%和50%的比例分成，县、乡镇提取的土地收益作为城乡统筹建设配套资金，专项用于当地农村公共基础设施建设和兴办社会公益事业。再如，深圳市2013年底出让的一宗集体工业用地中，出让收入的70%归深圳市土地收益基金，30%归原集体经济组织的继受组织，另将所建物业的20%划归该继受组织。三是政府只参与再流转的增值收益分配。例如，上海市政府办公厅2010年发文规定，农村集体经济组织通过农村集体建设用地使用权或指标流转取得的收益，主要用于基础设施和公益设施建设、该集体经济组织成员的社会保障和发展生产等；土地使用者以转让、转租等方式依法流转农村集体建设用地使用权发生增值的，应当向政府缴纳一定比例的增值收益。四是政府既参与初次流转的收益分配，也参与再次流转的增值收益分配。苏州市政府在1996年出台的办法中规定：（1）集体建设用地第一次流转时，流转方必须向政府缴纳土地流转收益，缴纳标准按苏州市政府确定的最低保护价的30%收取。集体建设用地出租或按年租制方式流转的，流转方每年向政府按年租金30%的标准缴纳土地收益。流转方向政府缴纳的土地流转收益，实行市、县级市（郊区）和乡（镇）政府三级分成。苏州市政府定额按每平方米收取1.5元人民币，其余按县级市（郊区）30%、乡（镇）政府70%的比例分成。（2）集体建设用地第一次流转后的再次流转，流转方必须向政府缴纳土地流转增值费。增值额在20%以内的免交增值费，超值部分按30%收取增值费。集体建设用地增值费，实行县级市（郊区）和乡（镇）政府二级分成，分成比例依次为30%、70%。（3）土地管理部门按集体建设用地流转总额的2%收取业务费。属县级市（郊区）政府审批的业务费全部留于县级市（郊区）土地管理部门；报经苏州市人民政府审批的，市土地管理局收取流转总额0.5%的业务费，其余1.5%由县级市（郊区）土地管理部门收取。五是以税收形式参与增值收益分配。广东省政府2005年发布的省长令规定，集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。
在集体土地所有者与土地使用权人之间，土地收益的分配格局是：（1）初次流转已普遍实行有偿使用。集体土地所有者在一定年限内将集体建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）、联营等形式让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付土地有偿使用费。（2）对再次流转产生的增值收益如何在所有者与使用者之间进行分配，多数地方没有明确的意见。少数地方提出主要归土地使用权人。例如，昆明市2010年发布的管理办法规定，集体建设用地转让和转租收益，应当主要归集体建设用地使用权人，出让、出租合同另有约定的依照约定。也有少数地方提出共享，如江苏省盐城市2010年发布的办法规定，集体建设用地使用权再次流转形成的土地增值收益，主要归土地所有者和使用权人所有。
如何分配集体经营性建设用地流转收益，事关国家、土地所有者、土地使用者的利益。需要注意三点：（1）提高所有权在收益分配中的地位。与承包地、宅基地按成员资格均分到户不同，多数集体成员并没有占有、使用集体经营性建设用地。因此，在分配集体经营性建设用地产生的收益时，应突出所有权的地位，实行有偿使用。有偿使用收入纳入集体资产管理和分配，由集体经济组织成员共享。（2）由市场决定流转价格。利用城市国有土地使用权交易平台，增加集体土地使用权流转交易服务功能，真正实现“两种产权、同一市场、统一规则”。防止村干部在集体土地使用权流转交易中寻租。（3）规范地方政府参与收益分配的方式和比例。已经实行集体建设用地流转的地方，当地政府从中获取土地收益的做法五花八门。地方政府只能以税收的形式参与集体土地使用权流转收益分配，不宜再按比例分成。
应建立与国有土地同等的处分权利体系。集体土地所有者可以通过出让、出租、作价入股、联营等多种方式流转集体土地使用权，也可以抵押集体土地使用权。集体土地使用权利人可以转让、转租集体土地使用权，但要满足以下条件：（1）初次流转后必须完成一定的建设投资量才能再次流转，以防止“炒地皮”；（2）再次流转后的用途，必须符合初次流转时与土地所有者约定的原用途。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
