房屋权属制度

第三节　房屋权属制度

一、房屋所有权

(一)定义及特征

房屋所有权是指房屋所有人在法律规定的范围内对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，具体内容包括:第一，对房屋的实际控制，可由房屋所有人支配，也可经租赁由非所有人合法支配;第二，在不妨碍公共利益和他人合法权益的前提下，按照房屋的用途合理使用;第三，通过房屋获得利益，如收取租金;第四，根据自己的意志依法处置房屋，如赠与、转让或抵押等。

房屋作为不动产，是生产生活的重要资源。在我国，房屋所有权更是房地产权利体系中的重要组成部分，是典型的不动产物权，同时由于房屋附着于土地这一事实，房屋所有权又具有一些独特的特征，具体有以下几种表现形式。

(1)房屋所有权是充分完整的物权。首先，根据“一物一权”原则，在一个房屋上只能有一个所有权，不可能同时存在两个房屋所有权。其次，房屋所有人无条件地享有房屋权利，排除他人妨害，因此房屋所有权具有绝对性和排他性。最后，房屋所有人可以占有、使用、收益和处分房屋，享有房屋的一切权利，因此房屋所有权具有完整性。

(2)由于房屋这项不动产必须依附于土地而存在，因此房屋权利与土地权利紧密相连。一般说来，土地所有人当然享有房屋所有权;但我国土地只能由国家或集体所有，因此土地使用权和房屋所有权的主体一致。《物权法》规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城市房地产管理法》中也有类似规定:“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

(3)房屋所有权是要式物权，其设立、变动、消灭都需要登记公告。如《城市房地产管理法》就规定城市房屋需要登记并颁发相应证书以便管理。

(二)类型

房屋所有权可以根据不同的标准划分为不同的种类，有以下几种。

(1)根据房屋所处的土地所有人的不同，可以分为城市房屋所有权和农村房屋所有权。城市房屋与农村房屋在房屋属性、所有权权能上并不因地理位置的不同而有所差异。但是在我国，由于城乡差距较大，农村房屋还未能完全商品化，因此在法律上的差异较为明显。如城市已普遍实行房屋所有权登记发证制度，而在农村这一制度并未建立。

(2)根据房屋所有权主体的不同，可以分为国家房屋所有权、集体房屋所有权和私人房屋所有权。国家房屋所有权主要是国家机关或经国家授权的单位代表国家行使国有房屋所有权;集体房屋所有权是指集体经济组织对其房产享有的所有权;私人房屋所有权是由个人、家庭等所拥有的房屋所有权。私人房屋所有权是随着我国住房制度改革，住宅商品化而出现的。这一划分的重要意义在于，强调私人房屋所有权与国家房屋所有权和集体房屋所有权同等重要，同样神圣不可侵犯，法律保护个人合法财产，这是我国宪法所确立的原则。

(3)根据享有房屋所有权的主体数量的不同，可以分为单独的房屋所有权和共有的房屋所有权。单独的房屋所有权只有一个权利主体，而共有的房屋所有权则有两个及以上的权利主体存在。房屋的共有所有权还可以再细分为按份共有和共同共有，这在后面的篇章专门介绍。

(三)取得和消灭

1．取得

房屋所有权的取得，是指依据法律事实的发生而拥有对房屋的所有权。根据传统民法上物权取得的理论，房屋所有权的取得也包括原始取得和继受取得两种。

原始取得主要包括:①建造取得，这是获得房屋所有权最普遍的方式，但违法建造的房屋不能获得所有权;②国家没收取得，如新中国成立之初就将地主、官僚资产阶级的房屋收归国有;③添附取得，指在原有房屋上依法扩建、改建，添附人当然获得扩建、改建部分的所有权;④善意取得，我国《物权法》第一百零六条规定了这一制度。

继受取得主要是通过买卖、赠与、继承等法律行为拥有房屋所有权。

2．消灭

房屋所有权的消灭，是指通过一定的法律行为或法律事实的发生使房屋所有权丧失。主要有:①因自然灾害或意外事故使房屋灭失;②作为主体的公民死亡，法人或社会团体解散、被兼并或宣告破产等;③被依法强制收归国有。

二、共有的房屋所有权

(一)概述

根据物权的原则，在同一物上只能有一个所有权，因此在同一房屋上只存在一个所有权。而现实生活中通常出现多人对同一房屋均享有所有权，这就是房屋的共有所有权。房屋共有是指两个或两个以上的主体对同一房屋共同享有所有权，其基本特征有以下三点。

(1)房屋共有所有权的权利主体是多个，集体组织之间，个人之间或个人与集体组织之间均可成为房屋共有的权利主体。

(2)无论权利主体有多少，房屋共有只存在一个所有权，权利客体只能是同一房屋。但这里所说的可以是不可分割的房屋，如一间房屋或一套房屋;也可以是复合性的房屋，如几间房屋或整幢房屋。

(3)在房屋共有关系中具有对内对外的双重权利义务。各共有人作为相对独立的权利主体，共同或按份享有房屋的所有权并承担义务，共同对外承担责任，这就是房屋共有的内部关系。而共有人与共有关系之外的主体所发生的权利义务关系就属于房屋共有的外部关系。

(二)分类

根据各共有人权利义务关系的不同，可以将房屋共有分为按份共有和共同共有。

1．按份共有

按份共有是指共有人按各自的份额，对共有房屋享有权利承担义务。各自的份额通常在共有关系设立之初已经明确，即份额决定了共有人享有权利和承担义务的范围，任何人不得超越该范围。需要注意的是虽然共有人只拥有一定的份额，但其权利的行使并不局限于房屋的某一部分，而是及于共有房屋的全部。按份共有关系主要是因一定的民事法律行为而产生，如合伙修建、合资购买、共同继承等。

各共有人的权利主要体现在以下几方面:①按份额享有占有、使用、收益和处分的权利，共有人的份额可以依法继承;②某一共有人转让其份额，在同等条件下，其他共有人有优先购买的权利;③某一共有人处分其份额，未通知其他共有人，则处分行为无效，其他共有人可以申请撤销该行为。各共有人承担的义务有以下两方面:①按份额缴纳房屋相关的税费;②共同维护房屋及其附属设施，保护房屋免受他人侵害。

2．共同共有

共同共有是指各共有人对房屋平等地、不分份额地享有权利和承担义务。共同共有关系主要是以一定的共同生活关系(如夫妻共同购买或夫妻关系存续期间共同继承的房屋)或共同劳动关系(如合伙关系存续期间所得的房屋)为基础。其与按份共有的主要区别在于:①共有关系存续期间，共有人不得主张分割房屋，不得转让自己的份额;②共有人对房屋共有的性质有分歧，部分主张按份共有，部分主张共同共有，如果不能证明房屋是按份共有，则认定为共同共有;③共有人对外承担连带责任。

【案例2-3-1】

1992年丁红和赵刚登记结婚。2000年夫妻二人共同出资买了一套商品房，且房产证上载明了二人均为权利人。2005年赵刚将房屋出售给了好友周政，两人共同去房产登记部门申办该房的产权过户手续。同年8月丁红得知此事，遂以赵刚处分夫妻共有房屋未经其同意为由，要求法院确认赵刚与周政的房屋交易行为无效。

请问:赵刚与周政的交易行为是否有效?

评析:本案的关键在于共有房屋的处理。根据共有的相关规定，共有关系存续期间，共有人不得主张分割房屋，不得转让自己的份额。该案中的房屋是婚后购置，应由夫妻双方共同共有，且房产证列明权利人。因此，第三者周政知晓房屋的性质，虽然办理了房产过户手续，但周政并非善意第三人，无权取得房屋的所有权。赵刚擅自处理共有房屋的行为无效，同时应对第三方承担赔偿责任。

(三)共有房屋的分割

共有关系终止，各共有人进行房屋分割，应尽量不损害房屋价值，保持其原有的功能和形态。具体有以下三种分割方式。

(1)实物分割。房屋可分的情况下，可依据各自的份额或以平等原则为基础，参考共有人对房屋贡献的大小及生产生活的实际需要进行分割。

(2)作价分割。如无法进行实物分割，可将房屋作价，由其中愿意取得所有权的共有人获得房屋，并给予其他共有人补偿。

(3)变价分割。如房屋无法进行实物分割且无人愿意取得房屋所有权，则可将房屋卖给其他人，由共有人分得价金。

三、业主的建筑物区分所有权

(一)概述

19世纪以来，西方工业革命的迅速发展，加快了各国的城市化进程，吸引大批农民工人涌入城市，导致城市住房吃紧，加上城市的土地资源短缺，加剧了住宅问题的恶化。各国纷纷以修建高层、多层建筑物作为解决之道，因此建筑物区分所有权制度应运而生。建筑物区分所有权是多个权利人共同拥有一栋区分所有的建筑物时，对建筑物专有部分享有专有所有权、对共有部分享有共有部分持分权，以及因权利人之间的共同关系所产生的成员权的总称。各国立法对其名称的规定各异，如美国等国称为“公寓所有权”，德国称为“住宅所有权”，法国称为“住宅分层所有权”，瑞士称为“楼层所有权”。我国则沿袭日本和中国台湾地区的称谓，定义为“建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权中的权利人通常称为区分所有权人。

随着我国市场经济的发展，住宅商品化程度的提高，建筑物区分所有权制度日益重要，但一直都没有专门调整区分所有建筑物权利义务关系的法律。2007年出台的《物权法》填补了这一空白，专门在第六章规定了“业主的建筑物区分所有权”。其中第七十条对该制度进行了定义:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

建筑物区分所有权是一项新型的不动产物权制度，与传统的不动产所有权相比具有以下特点。

(1)复合性。建筑物区分所有权由专有所有权、共有部分持分权和成员权三要素组成;而传统的不动产所有权构成要素单一，就是对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。权利的复合性必然导致权利主体身份的多重性。区分所有权人既是专有权人，又是共有所有权人，还是成员权人。而一般的不动产所有权人不可能具有多重身份。

(2)一体性。建筑物区分所有权中的三个组成要素是一体的，不可分割。区分所有的建筑物转让、抵押或继承时，三项权利一并处分;他人取得建筑物即同时取得该三项权利。如《物权法》第七十二条就规定“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

(3)主导性。虽然三项权利是一个整体，但并不意味着三项权利是平等的。其中，专有所有权占主导地位，决定共有部分持分权和成员权的行使。一般而言，区分所有权人只要取得了专有所有权，就自动获得了另两项权利;反之亦然，一旦丧失了专有所有权，也就丧失了共有部分持分权和成员权。

(二)内容

建筑物区分所有权包含专有所有权、共有部分持分权和成员权。

1．专有所有权

专有所有权是指区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权。这与单独的所有权并无本质区别，权利人均可充分行使占有、使用、收益和处分的权利，具有排他性和绝对性。何谓“专有部分”，通常认为建筑物内具有独立物理构造，能单独使用的某一空间。

区分所有权人行使专有所有权时享有的权利主要是，在法律规定的范围内对专有部分自由行使所有权，排除他人妨害。如自己居住或经营、出租给他人、抵押、转让、赠与等。承担的义务有:①行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他权利人的合法权益，如不得随意拆除影响建筑物安全的梁柱或改变电线、管道的走向，不得毁损建筑物的外观，保持公共环境卫生等;②不得任意变更建筑物的使用目的，如不得违反相关规定，将住宅改为经营性用房。若某一权利人要改变其专有部分的用途，则需依照法律法规和管理规约的相应规定，同时应征得有利害关系的其他权利人的同意。此外，其他区分所有权人可以通过要求停止侵害、排除妨害、恢复原状、损害赔偿等方式制止不当行为。

2．共有部分持分权

共有部分持分权是指区分所有权人对建筑物的共有部分享有的占有、使用和收益的权利。建筑物的共有部分包括专有部分以外的空间及附属设施，具体范围在《物权法》中予以详细规定:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”共有部分持分权的行使应注意以下方面。

(1)区分所有权人不得以放弃权利来拒绝履行义务。

(2)《物权法》第七十九条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

(3)《物权法》第八十条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

【案例2-3-2】

郑某购买了某小区一层的一套商品房自住，与小区的物业管理公司签订了物业管理协议。协议对物业管理费的内容做了明确约定，包括管理费用、物业共用部位维修费用、小区公共设施设备日常运行和维护费用、电梯运营费用等。此后，郑某以各种理由拒绝缴纳物业管理费。物业公司请求法院判定郑某补交拖欠的物业管理费。被告郑某辩称，我家住在小区一层，根本用不着电梯，也从未用过电梯。电梯应当属于小区的公用设施，其费用应由全体业主公摊，我在买房的时候已经支付了小区公摊部分的价款，现在我又不使用电梯，就不应当再支付电梯的日常运营维护费用，因此我不应当交纳该笔费用。

请问:郑某是否可以以未使用电梯，拒绝承担电梯运营费用?

评析:本案涉及建筑物区分所有权中的共有部分持分权。建筑物区分所有权中的共有部分是指专有部分以外的空间及建筑物附属设施，该案中小区电梯当然属于共有设施。《物权法》规定所有业主对共有部分享有权利，承担义务;不得以放弃权利拒绝履行义务。业主有义

务分摊共有部分的维修费用。因此，郑某不得以未使用电梯为由，拒绝承担电梯的运营费用。

3．成员权

成员权指区分所有权人就该建筑物组成管理组织，作为同一组织成员所享有的权利和承担的义务。具体的权利有以下几种。

(1)规约制定权。区分所有权人有权参加管理建筑物的会议，为协调相互关系而制定规则。规则一旦制定，对全体权利人均具有约束力。

(2)表决权。这是区分所有权人作为成员的一项重要权利。对于涉及建筑物的事项，如建筑物及附属设施的改建、重建或维修资金的使用等，权利人享有投票表决权。对于重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的所有人且占总人数三分之二以上的所有人同意;其他事项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的所有人且占总人数过半数的所有人同意。

(3)管理权。自主管理建筑物及附属设施或聘请他人管理。

(4)请求权。管理组织的决议损害了自身合法权益，可以请求人民法院予以撤销;对其他侵害自身合法权益的行为，可以要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失或提起诉讼。应承担的义务主要是自觉服从管理组织的管理，执行组织制定的决议，遵守法律、法规及管理规约。

四、房地产权属登记

(一)概述

房地产权属登记，指法律规定的管理机构对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利进行审查并予以确认的活动。其中，土地所有权中的国有土地所有权的范围由法律直接规定，不在登记范围。房地产权属登记属要式法律行为，一经登记才会发生相应的法律效力。《物权法》做出了明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

房地产权属登记对于维持房地产市场的交易秩序，维护交易安全意义重大，体现在以下三个方面。

(1)经过登记确认房地产的权利归属状态，权利人能得到国家强制力的保护，避免其合法利益受到侵害。

(2)管理机构将房地产权利及变更情况进行记载，并向社会公示，使交易双方得以依赖相关信息，保障交易安全。

(3)管理机构建立起房地产相关产籍资料，为税收提供依据;另一方面审查权利的合法性、真实性，查处违法行为。

(二)我国的房地产权属登记体制

《城市房地产管理法》第六十一条规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”可以看出，我国实行两证分开的登记体制，即由土地管理部门和房产管理部门分别负责，且土地使用权证和房屋所有权证分别发放。但《城市房地产管理法》第六十三条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。”此后，《物权法》中也明确要求:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”实际上，我国目前采用统一登记制度的地区并不多，大多数地区还是沿用两证分开的体制。

土地登记和房屋登记的程序类似，大致如下。

(1)申请。由权利人向土地或房屋所在地的管理机构提出登记申请，提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。申请登记的事项不同，提供的材料不尽相同。

(2)审查。管理机构接受申请后，对其提供的材料予以查验。若材料存在形式上的错误，当事人可以当场纠正的，允许其当场纠正;材料不齐全或不符合规定，则要求当事人在一定期限内补齐。管理部门可就有关登记事项询问当事人，若有必要还可进行实地勘察。

(3)登记发证。对于材料齐全，形式合法的申请，如实、及时地进行登记。土地登记需报经同级人民政府批准，由同级政府颁发土地权利证书;房屋登记直接由房产管理部门颁发房屋权利证书。若不符合登记要求，应书面向权利人说明不予登记的理由。