住房福利制度

18.5　住房福利制度

我国现行住房福利制度包括住房公积金制度、经济适用房制度、廉租住房制度等。

18.5.1　住房公积金制度

1.住房公积金制度概念

根据2002年3月24日公布的《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》规定，住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

2.住房公积金管理制度的主要内容

（1）管理原则

住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。

（2）机构

住房公积金管理机构包括：住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心。

（3）住房公积金的缴存

①缴存主体。包括用人单位和劳动者。其中用人单位包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。

②缴存额及缴存比例。职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。

（4）住房公积金的提取和使用。职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：一是购买、建造、翻建、大修自住住房的；二是离休、退休的；三是完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；四是出境定居的；五是偿还购房贷款本息的；六是房租超出家庭工资收入的规定比例的。依照前款第二、三、四项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

18.5.2　经济适用住房制度

1.经济适用住房的概念

根据2002年11月17日国家计委、建设部发布的《经济适用住房价格管理办法》的规定：经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

2.经济适用住房的供应对象

城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（1）具有当地城镇户口；（2）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

3.经济适用住房的价格管理

经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

4.已购经济适用住房上市销售管理制度

经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

18.5.3　廉租住房制度

1.廉租住房概念

根据1994年建设部发布的《城镇廉租住房管理办法》规定：城镇廉租住房是指政府或者单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇居民常住户口的最低收入住房困难家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

2.廉租住房制度的主要内容

（1）城镇最低收入家庭廉租住房保障方式

2004年3月1　日起施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定：城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。租赁住房补贴，是指市、县人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。实物配租，是指市、县人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。租金核减，是指产权单位按照当地市、县人民政府的规定，在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。

（2）城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源

城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：①市、县财政预算安排的资金；②住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；③社会捐赠的资金；④其他渠道筹集的资金。

（3）实物配租的廉租住房来源

实物配租的廉租住房来源主要包括：①政府出资收购的住房；②社会捐赠的住房；③腾空的公有住房；④政府出资建设的廉租住房；⑤其他渠道筹集的住房。实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。

（4）廉租住房的申请与审核

申请廉租住房的最低收入家庭，应当由户主按照规定程序提出书面申请。市、县人民政府房地产行政主管部门收到申请后，应在15日内完成审核。经审核符合条件的，应当予以公示，公示期限为15日。经公示无异议或者异议不成立的，予以登记，并将登记结果予以公示。经公示有异议的，房地产行政主管部门应在10日内完成核实，经核实异议成立的，不予登记。对不予登记的，应当书面通知申请人，说明不予登记的理由。

（5）廉租资格的取消

享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：①将承租的廉租住房转借、转租的；②擅自改变房屋用途的；③连续6个月以上未在廉租住房居住的；④未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；⑤家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；⑥因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的。