开发产品销售

二、开发产品销售、转让收入的核算

企业开发的已完成开发产品，主要用途有如下四个方面：（1）对外销售。（2）有偿转让或移交。（3）对外出租。（4）交本企业经营使用。下面就各用途分别讲解。

（一）房屋销售的核算

企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。

整幢房屋分套出售时，应以建筑面积作为计算房屋价格的基本单位。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。

各套房屋的“自用”建筑面积，包括：各套房屋分户门以内的起居室（厅）、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的“公用”建筑面积，包括：公共使用的门厅、楼梯、电梯井（厅）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。

分套出售房屋分摊的“公用”建筑面积，应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊。分套出售房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行：

某套出售房屋建筑面积＝该套房屋的“自用”建筑面积×（1＋各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率）

如某幢出售房屋的建筑面积共为6 000平方米，其中各套房屋“自用”建筑面积总和为5 000平方米，“公用”建筑面积为1 000平方米。则如某套出售房屋的“自用”建筑面积为50平方米，则

该套出售房屋建筑面积＝50平方米×（1＋20%）＝60平方米

对外销售的房屋，应在移交商品房、并将发票账单提交买主时，将其销售收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方。

月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自“开发产品——商品房”科目的贷方结转“主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方。

例11-1　宝吉房地产开发公司商品房建设完工，验收合格，每平方米售价3 000元。A公司购买商品房600平方米，已经预付购房订金500 000元，其余款项当即付清。月末，宝吉房地产开发公司结转600平方米商品房的开发成本，每平方米成本1 500元。宝吉公司会计分录如下：

（1）收到购房订金时：

（2）移交商品房时：

（3）结转开发成本：

（二）土地转让的核算

开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位转让时，必须按照法律和合同的规定，投入相当的资金，完成相应的开发。

土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式和违约责任等。

土地转让的交易方式，可以采用协议、招标、拍卖等方式。土地转让的价格，根据地理位置、经济环境、土地用途、土地转让期限、房地产市场供求等因素决定，并报当地土地管理机关备案。

对其他单位转让的土地，应在移交转让土地、并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方。

月份终了，应将转让土地的实际开发成本自“开发产品——商品性土地”科目的贷方结转“主营业务成本——土地转让成本”科目的借方。

（三）配套设施转让的核算

开发企业在房地产开发过程中按照城市建设规划开发的大配套设施如商店、邮局、银行储蓄所等，可以进行有偿转让。对有关单位有偿转让的配套设施，应在办理财产交接手续、并在将配套设施工程价款账单提交有关单位时，按其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——配套设施销售收入”科目的贷方。

月份终了，应将转让配套设施的实际开发成本自“开发产品——配套设施”科目的贷方转入“主营业务成本——配套设施销售成本”科目的借方。

开发企业如将开发的大配套设施如商店用于本企业从事第三产业经营用房，应视同自用“固定资产”进行处理，并将用于经营的配套设施的实际开发成本，“库存商品——配套设施”科目的贷方转入“固定资产”科目的借方。

（四）代建工程移交的核算

房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程开发是指企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程，代建工程包括房屋建设工程、场地和城市建设、基础设施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程结算收入。

开发企业代委托单位开发的代建工程，应在工程竣工验收、办理财产交接手续、并将代建工程价款结算账单提交委托单位时，将其工程价款记入“银行存款”、“应收账款”科目的借方和“主营业务收入——代建工程结算收入”科目的贷方。在代建工程开发中，房地产开发企业与委托单位发生的一些材料往来，可以按规定抵扣工程价款。

月份终了，应将移交代建工程的实际开发成本自“开发产品——代建工程”科目的贷方转入“主营业务成本——代建工程结算成本”科目的借方。

对于已经办理销售、转让和交付手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、配套设施等，企业应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理，但不得将这部分财产入账。企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作“其他业务收入”和“其他业务支出”处理（详见本章第三节）。

例11-2　宝吉房地产开发公司2006年3月接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为5个月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工程款400 000元。宝吉公司在代建工程开工时收到市政工程局按合同发来的钢材，价款900 000元。7月底代建工程全部竣工，验收合格，按照合同规定，将代建工程账单提交给市政工程局，工程价款为3 000 000元，市政工程局交付了工程价款余额500 000元。宝吉公司会计分录如下：

（1）收到市政工程局发来的钢材：

（2）每月收到市政工程局预付款：

（3）向市政工程局提交代建工程账单：

（4）收取余款：