（一）商圈分析的内容
1.选址研究/商圈调查
商圈人口环境：包括人口密度、人口区域分布、人口结构、人口质量。
社区经济环境：包括产业发展政策、街区建设规划、工商财政与税务政策。
基础设施环境：包括商圈内基础建筑设施、居民住宅状况、交通状况、社区分类档次。
市场竞争环境：包括市场空间与市场份额、商圈饱和度、商品供应链、竞争对手状况。
2.顾客分析
消费者购买行为和习惯：购物场所选择、优先购物场所、购物频率、单次消费金额、分类消费金额、交通工具。消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家的评价和喜好度消费者购买力研究。
3.客流量分析
通过在一定时期的定点监测，统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标，分析客流量差异、客流量时间点分布客流类型、客流规律等。
（1）分析客流类型
服装店客流一般可分为以下三种类型。
①自身客流：指专门为购买某种商品而来店的顾客所形成的客流，这是服装加盟店客流的基础，是服装店销售收入的主要来源。因此，新设商店在选址时，应重点考虑本身客流的大小及发展规模。
②分享客流：分享客流往往产生于经营互补商品种类的商店之间、大服装店与小服装店之间、一家服装店从邻近服装店形成的客流中获得的客流，如经营某品牌服装的补充商品的商店，在顾客购买了这类商品后，就会到邻近补充服装店去购买，邻近大型服装店的小服装店，会吸引一部分专程到大品牌服装加盟店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。不少小商店依大店而设，就是利用分享客流。
③派生客流：指由非专门来店购物而只是顺路进服装店的顾客所形成的客流。在一些旅游景点、交通枢纽、公共场所附近设立的服装店主要利用的就是派生客流。
（2）分析客流目的、速度和滞留时间
不同地点的客流规模虽可能相同，但其目的、速度及滞留时间却可能不同，要做具体分析。如在一些公共场所附近、车辆通行干道，虽然客流很大，但客流的目的不是为了购物，同时客流的速度快、滞留时间也短。
（3）分析客流规模
同样一条街路，由于受交通条件、光照条件、公共设施及行路习惯等的影响，两侧的客流规模往往不同。因此，应尽量将店铺地点选择在客流量大的一侧。
目前市场上实现客流统计的主流技术及优缺点如下。
①人工手持计数器——店员/保安/督导站在店铺门口人肉计数。
优点：单店单次的实施成本低、可叠加人为判断标准。
缺点：计数误差大、多店铺成本高、数据同步难、应用空间小。
②闸门/压力踏板，在店铺出入口设置闸门/压力踏板。
优点：计数准确、实施成本低。
缺点：设置闸门的顾客体验差、数据单一、价值低、难以多店铺同步。
③红外探头，在店铺必经通道设置红外发射器，以行人阻挡红外线次数做统计。
优点：实施简单、成本低、技术成熟。
缺点：数据单一、价值低、数据无其他用途。
④视频探头，利用摄像头采集的视频信息进行算法分析识别出人脸或人头等典型人的特征来计数。
优点：计数准确，可按性别、年龄、提袋与否做基础分析，可远程实时查看多店铺客流。
缺点：实施成本高、运维成本高、无法识别新老顾客。
⑤ Wi-Fi探针，店铺部署Wi-Fi网络，以获取开启Wi-Fi功能的手机MAC地址，严格来说是统计移动设备终端数量。
优点：实施成本低、Wi-Fi网络普及率高、可触达用户、支持云平台、数据应用可扩展至营销层。
缺点：计数不精准（70%打开率）。
（4）市场评估
城市经济指标：人口、国内生产总值、社会消费品零售总额。居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数其他经济指标。
（5）竞争对手分析
竞争者经营情况：经营规模、产品结构、竞争者SWOT分析、竞争者的经济效益和发展计划等。
（6） 自身分析
商品因素、经营特征、经营规模、经营品种、广告及促销手段、经营业绩预测、物业管理、月租金、房产的适用性等。
（二）商圈分析步骤
商圈分析首先根据布点计划选择好要调查的商圈，然后搜集商圈资料，最后形成商圈分析报告，如图3-1所示。
图3-1 商圈分析步骤
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