我们先看下面两个案例。
案例13.1
保险公司的推销员向你介绍某种保险产品：每年付保险费1万元，一共付10年。买保险之后的第二十年可以得到现金20万元，满80岁时可以得到10万元养老金。
案例13.
一个朋友给你介绍一个投资机会，在某繁华地段开一家连锁快餐店。初始投资为300万元，每年可以收回现金利润50万元，经营期限为10年。
案例13.1是现金付出在前，而且分多期付出，收回现金在未来的两个期间；案例13.2则是现金在当期付出，收回现金在未来的多个期间。这两个案例都有一个共性：现金流出的时间与收回的时间不在一个期间内。这种情况下，如何衡量收益呢？以案例13.2为例，10年一共可以收回500万元现金，付出只有300万元，是否可以认为这个项目的收益是200万元（500万元-300万元）呢？
这样计算显然是有问题的。首先300万元是有机会成本的，成本必须考虑机会成本。另外一个难点在于，回收的现金也不是一次性得到的，分10年收回。
项目收益率与公司报表中的回报率有很大的区别。以房地产公司为例，如果我们按照公司的报表来计算投资回报率，分子是利润表中的利润，分母是资产负债表中的总资产，在这个资产中很大一部分是储备的土地，也就是存货。利润是已经开始销售的地产项目的收入减去开发成本计算出来的，而资产中的土地是那些并没有开始开发的储备用地。分子和分母似乎是没法对应起来。
其实工业企业的报表也存在这个问题：利润是已售出存货产生的收入减去成本计算而来，而资产中是未卖出的存货。但是工业企业几乎不会纠结于这个情况，因为通常存货周转天数不会大于一年，即存货投入和利润产出之间不会相隔太长时间。可是房地产项目的平均开发周期为三到四年，现阶段开始销售的房子，它的土地都是三四年前买入的，与前面的案例一和案例二类似，现金的投入与收回相差多个期间。
从公司总体的角度来看，根据报表计算的投资回报率可以反映公司总体资金的使用效率与回报。但是，如果房地产公司的总经理希望分析每一个房地产开发项目的回报率是多少，根据报表计算的回报率就不能解决这个需求。每一个房地产项目的资金流出期与资金流入期相差很远，需要考虑资金的时间成本。
对于类似的问题，我们都可以用项目投资分析的方法来解决。
首先，要明确金钱有时间价值。今天的100元钱一定会比一年后的100元钱更值钱。也许是通货膨胀的原因。但是即使没有通货膨胀存在，金钱依然还是具有时间价值。比如，今天的100元钱可以存进银行，一年后连本带息（年利率3.5%）一共103.5元。如果银行利率为0，还有时间价值吗？只要有投资收益，就存在机会成本，就存在时间价值。
其次，有几个基本概念和公式需要了解。
终值（Future Value），又称将来值，是指现在一定量的资金在未来某一时点上的价值，简称FV。现值（Present Value），是指未来某一时点上的一定量现金折合到现在的价值，简称PV。
FV=PV×（1+r）n
PV=FV/（1+r）n
其中，r代表利率，n代表期间。
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