究竟谁说了算

空调装哪里：究竟谁说了算？

周苏欣

引言：

自1991年上海市成立第一家物业服务企业以来，由物业服务企业依据物业服务合同的约定，为广大业主提供专业化服务的物业服务模式得到迅速发展，已经成为市民居住消费的重要组成部分，也为住宅小区综合管理增加了新的内容。上海市现有住宅小区8400多个，建筑面积3．8亿平方米。全市已经成立业主大会的住宅小区有6100多个，占符合成立条件住宅小区总数的83%。本市经过工商登记、取得物业服务资质的企业近3000家。全行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近20万人。二十多年来，上海全面改革了传统的房屋管理体制；初步建立了物业服务的市场机制；基本构建了住宅小区物业管理法规体系，住宅小区管理取得了一定的成效，但是仍面临许多困难和矛盾。作为全市8000多个小区之一的D小区，遇到了一些新问题。

该小区是由板式高层组成的生活社区，区内有景深80米的中庭水景，十几个绿意小品基地被抬高，底层高出地标1．4米，面宽2．4米的观景窗使人视野更开阔。小区总建筑面积67324平方米，出售面积56835平方米，总占地面积1．5万平方米，绿化率34%，得房率80%，容积率4，有441户居民业主，13户商铺业主，四楼以下裙房为商铺，设计建造时裙房没有预留空调安装预制板。2002年竣工交房使用。本届业主委员会于2007年11月经全体业主投票选举产生，由主任（1名）、副主任（1名）、委员（3名）5人组成。小区物业服务由上海某二级物业服务企业担任，物业服务费每平方米1．5元。

数年过去了，小区业主们在这里安居生活。走进小区可见到坚持锻炼的老人们，嬉戏的天真孩子们。数十名保安认真履行着自己的职责。这里的居民在享受和谐生活的同时也遇到了商铺空调安装等麻烦事，引发了一些矛盾。

一、李老师旅游回家的好心情变成了坏心情

在某中学工作的D小区402室业主李老师外出旅游了一次，尽管旅途有些疲惫，但还是带着意犹未尽的好心情回到了自己的家，想回家后好好休息调整两天，然后精神饱满地继续上班工作。打开自家房门放好行李，把几天没开的窗户打开通通风，当打开东面小房间的窗户时，只感觉有一股热气往里涌进来，又发现脚下地板是热的，李老师心里咯噔一下，赶快伸出头去看个究竟，只见她家窗下至一楼天井里新装了13台2匹左右的空调。刹那间，旅游回家的好心情变成了坏心情，顾不上休息，赶紧到楼下问个明白。得知情况后，李老师要求物业服务公司和业委会解决此事。2008年6月22日晚7时30分，在业委会办公室召开了关于某证券公司空调室外机影响业主李老师生活的专题讨论会，参加会议的人员有业委会全体成员、物业公司吴经理、业主李老师。会议形成了会议纪要，要求证券公司将室外机移至西面沿马路墙上，这对业主日常生活、大楼外墙整齐美观不会产生影响，由物业公司监督移机，会议纪要抄送了虹口区房地局。

二、证券公司王经理感到委屈

到底是谁安装了这十三台空调？原来室外空调机是由一家刚从海宁路搬过来的某证券公司安装的，公司感觉这里地段交通比较方便，房租尚能接受，便决定从D小区开发商那儿租用房屋用于证券经营。该证券股份有限公司注册资本为10亿元人民币，随着股份制改革的完成，注册资本金增至21亿元人民币。公司以卓越的专业水准和诚信的行业精神为根本，锐意进取，经营能力逐年提高，被视为行业标兵。公司的前三大股东资金实力雄厚。然而，正是这家在上海颇有名气的证券公司，遇上了从未遇到的麻烦事。公司王经理说，我们公司是守法的公司，第一次安装空调征得物业同意安装在东墙北侧，但业委会主任见了说不能安装在这里，因为空调影响小区整洁美观、违反了业主规约，应移机，可将空调移至东墙西侧，于是证券公司再次请来安装公司进行了第一次移机。但空调的噪音和热量影响了部分居民的生活，纷纷向物业和业委会投诉，要求移机。在物业企业牵头下，请来居委会主任，物业、业委会三方，仔细察看现场后要求我们证券公司将室外机装在现在这位子，于是我公司再次请来空调安装公司进行了移机，心想这第三次的安装位置是多方协商确定，尽管公司觉得空调安装在狭窄的天井里散热效果差，但物业、业委会、居委会认为安装在此不影响大楼外观整齐，还是服从了。王经理怎么都没想到，第三次安装的空调位子又有四楼的李老师一家反对，又要第三次移机，何况这次专题讨论会自己没参加，会议纪要要求安装的位子室内机和室外机的连接管子长达20—30米，严重影响制冷效果，违背常理。王经理深深感到委屈和困惑。

三、张法官遇难题

李老师见证券公司无意移机，一气之下跑到法院，要求法院立案。法院立案庭的法官告诉李老师：相邻关系起诉要有居委会开的调解证明。李老师随后赶到居委会，要求开调解证明，居委会主任说要经调解后才能开证明。李老师无奈只能回家等消息。经居委会庄主任牵头，区房地局的小刘也参与了此事调解，但各方互不相让，居委会无奈开出了调解证明，法院依法受理了此案。审理此案的主审法官是位沉着冷静的中年女法官。张法官经实地调查和开庭审理后认为，证券公司属合法租赁、合法经营，有权安装使用空调。尽管证券公司的室外机安装没有违反《上海市空调设备安装使用管理规定》（2007年12月13日上海市人民政府令第79号公布，2008年2月1日实施）的距离要求，但其噪音和热量确实影响了李老师一家的正常生活，根据物权法的相关规定，可以判决其拆除室外机停止侵权。证券公司王经理表示愿意再次移机或对李老师一家进行经济补偿，希望张法官在判决书中明确写出安装位置，避免再遇麻烦。业委会叶主任、物业公司吴经理也希望法官直接告知空调室外机的安装位置，凭借法院判决、国家强制力来解决纠纷，靠小区管理各方自我协商难以达成共识，问题难以解决。李老师希望张法官尽快做出移机判决，不愿接受经济补偿。张法官心情沉重地说：我只能依法做出拆机判决，我不能判决装在哪个位子，法律没有规定空调室外机应装在哪里。所以，该案如果判决，效果不好，因为事情又回到了原点，仍需要小区管理各方自行协商处理此事，如果能本着受损利益最小原则调解结案，这是最理想的结果。但时至今日，已做了大量工作，调解难度非常大，各方仍然无法达成共识调解结案。

四、房地局管科长感到有压力

房地局物业管理科管科长对此事颇为忧虑，他说道：我们房地局参与该纠纷调解已有6次，希望尽快把事情协调好，保证社会稳定。在协调过程中我们不能发号施令，现在小区管理采取自我管理模式，政府的职责是负责对住宅物业服务活动的监督管理，对物业服务企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；主动依靠街道（乡镇），做好业主大会（业主委员会）组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对物业服务区域内的违法行为进行查处。政府只能在职权范围内行使职责，不能越权。他又说：《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》最核心的要求是理顺住宅小区综合管理的体制机制，其实施以来，各职能部门按照条条联手、条块结合的工作原则，在市住宅小区综合管理联席会议办公室的指导下，建立了区住宅小区综合管理联席会议制度。

此事已按照联席会议制度要求，启动相应程序，由街道、房地局、法院、居委会、司法所、业委会、物业服务企业、证券公司、业主李老师多方参与，多次开会协调，但始终难以解决，空调室外机的轰鸣声和散发出来的热浪仍然影响着李老师的生活。

思考题

1．城市住宅小区综合管理的目的是什么？

2．如何优化业主自我管理模式？

3．政府在住宅小区综合管理中应起什么作用？

案例分析

城市社区治理正发生结构性变革，其中由住房制度改革而直接催生的物业管理公司和业主大会业主委员会等新的社会组织越来越引起政府、社会各界的重视，从理论上探讨这些新兴组织的完善与发展，对构建社会主义和谐社会有着重要的意义，尤其在目前物业管理与业主大会业主委员会发展失衡，业主大会业主委员会的运行制约了物业管理深入发展的情况下，研究住宅小区综合管理已成为当务之急，做好住宅小区管理工作对于提高居民生活质量、化解社会矛盾、促进社会和谐部具有十分重要的意义。小区纠纷如果处理不好，轻则影响人们的生活质量和幸福程度，重则会导致小区矛盾激化，产生严重后果，侵蚀社会稳定和谐的基础。因此，小区纠纷解决的成效是评价小区管理成效的一杆重要标尺。该案例反映出来的问题，正是一个例证。

一、为业主服务、保护业主合法权益：现代城市住宅小区管理目的

现代城市住宅小区管理目的应当是为业主服务、保护业主合法权益。我国2007年新修订的《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”修订条例的目的就是为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

业主与业主委员会之间纠纷的调处原则之一是在维护业主权利与尊重业委会自治中寻求方案。业委会从组织到运作的所有目的，是为了业主生活、居住、工作的方便和舒适。因此，业主因业委会侵犯其合法权益主张权利的，在调处中应当对业主权益切实保护。该案例中的业主李老师因空调噪音和热量影响其正常生活，其权利应受到保护，空调安装位置应尽快移动。证券公司属合法租赁、合法经营，有权安装使用空调，其合法权利也应受到保护，多次移机造成的损失理应得到赔偿或补偿。目前虽然业主委员会代表全体业主对下列财产进行管理：物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益；住宅共用部位、共用设施设备维修基金；业主委员会的办公活动经费等，但用其承担因业委会错误决定造成的侵权责任尚无法律依据。我们在强调物业小区统一管理的协调性和效益性、强调个别业主应当服从业委会、物业公司为公共利益、秩序和安全需要所做出的决定时，也不能忽略保护个别业主的合法权利。

二、完善公共权利运行机制：优化业主自我管理模式

目前，小区自我管理模式存在一些不完善的地方，相关主体各自的职责需要不断理清，小区自我管理模式需要不断优化。该小区的管理模式在全市住宅小区的业主自我管理模式中具有典型性。业主委员会于2007年11月经全体业主投票选举产生，由主任（1名）、副主任（1名）、委员（3名）5人组成，5人均为兼职成员。该案例中业委会虽然多次主持召开有关会议，有意妥善解决纠纷，但对空调安装的专业要求、空调热量噪音对业主的影响程度、对相关法律条文的准确理解、进一步听取更多业主意见得到相应支持等方面尚存在不足。该小区物业服务由上海某二级物业服务企业担任，物业服务费每平方米1．5元。该案例中物业服务企业显然处于“话不多”位置，认为每平方米1．5元的物业服务费标准较低，难以管理。还有害怕说错话得罪业主和业委会，在整个纠纷处理中，没能提出可操作的具有专业含量的意见。《物业管理条例》第四条指出：“国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。”看来，提高物业管理和服务水平也是优化业主自我管理模式的一个重要内容。

城市基层民主贯穿于其民主决策、民主管理等全过程，为业主构筑起自始至终的利益表达、博弈平台。而且，对业主委员会等代行社区公共权力的民主载体，也需要配置相应的激励和监督机制，并形成议行分设、互相制衡的民主治理模式。理由就在于，一方面，小区民主的长效运行，需要优秀人才成为民众利益的代言者和协调者，并对其予以必要的精神和物质褒奖（给予一定的酬劳），不可能永远寄托于少数热心业主或退休老大妈、老大爷的道德激情和奉献精神。另一方面，当业主自治组织的权力资源日益强盛后，我们的确有必要警惕乡村社会普遍性的“村官专断腐败”现象在城市社区重演。目前，根据业主公约，业委会成员可以领取相应报酬，但大部分小区的业委会成员都没有领取报酬，有多种顾虑，如担心业主埋怨拿了钱不干事，担心被指责为钱而干不是真心为大家服务，担心耗费更多的精力影响单位工作和休息等等。今后是否可以形成行业协会进行自律管理。如果把业主委员会职业化（有法律地位、有酬劳），就必须建立行业协会加以自律，它是业主大会业主委员会自我管理、协调的联合会，同时发挥它的自我管理、自我监督功能，这是保证业主委员会良性运作必不可少的条件。业主委员会行业协会应该由从事物业管理研究的专家、业主以及政府物业管理者等组成的民间组织。行业协会是现代市场经济条件下的管理惯例，每一个行业都有自律性组织，业主委员会同样可以建立自己的行业协会，并通过它制定行业规范，对业主委员加以培训，用以提高业主委员会成员的素质。

三、指导和监督管理：政府在住宅小区综合管理中的职责

业主与业主委员会物业管理公司发生争议谁来裁。业主委员会与业主之间的权利纠纷，应当属于民事法律范畴。业主大会，业主委员会不是法人，又不是合伙组织，是依照《物业管理条例》按照契约性文件连接在一起的自制团体。一旦产生纠纷，那些用以自治的契约性文件就成为判断是非的重要标准。一般来讲，业主与业主委员会的纠纷可能有以下几类：业主身份确认纠纷；业主大会有关决议效力纠纷；业主委员会对公共财产或权益的处分行为；公共基金的筹集、使用；物业管理费用纠纷等。这些纠纷要解决的问题的实质是业主民事权利问题，而不是“组织内部”的问题。

该案例可以感觉到街道（乡镇）对业主委员会的指导和监督职责的存在，作为联席会成员参与了调解，这有利于化解业主与业委会、业主与业主之间的矛盾，调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决，以引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。《物业管理条例》第四十九条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”但是，随着行政管理体制的改革，有限政府的观念已被行政机关以及社会公民广泛接受。行政机关无权也没有能力去解决民事争议。在现有的市场形成和转型期，其起到指导作用监督作用。房地产管理机关只能就房地产有关的市场行为进行管理，而不能就实体权利进行裁决。业主与业主委员会、业主大会之间的纠纷有其特殊性，但不能因其有特殊性就将其排除在司法管辖之外。司法救济，是业主权利确认和权利救济的最后一道屏障。该案例中由于法院的介入，为解决纠纷垫定了基础，尽管法官不能直接指定空调安装位置，但本着受损最小原则处理调解此案，本着化解社会矛盾、维护稳定、构建和谐社会目的，各方当事人都愿意接受法官主持的调解。

目前，有关文件规定了相关行政管理部门和专业单位在住宅小区综合管理中的职责。一、区（县）政府：把住宅物业管理纳入社区管理范畴，加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督；定期组织召开相关部门和单位参加的住宅物业管理联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题；督促街道（乡镇）会同房地部门做好业主大会（业主委员会）组建、换届工作，帮助业主把好业主委员会人选关，并落实考核工作。二、房地部门：负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业管理企业资质管理和从业人员资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；主动依靠街道（乡镇），做好业主大会（业主委员会）组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。三、城管执法部门：负责对物业管理区域内在公共绿化、道路和其他场地擅自搭建建（构）筑物的查处和对破坏房屋外貌的查处；对物业管理区域内的乱设摊等行为进行查处。……

空调装哪里：究竟谁说了算？法院不能说了算，业委会不能说了算，物业公司不能说了算，部分业主不能说了算，小区的空调装哪里，要靠广大业主民主协商、相互妥协才能定。