依据《城市房地产管理法》规定，我国实行的是房地一体原则，房随地走，即如果某房产要办理银行抵押贷款，那么房产所属的土地一并抵押，如果以土地抵押，那么该土地上所属房产亦一并抵押。以天津等城市为例，将土地证和房产证合二为一，统称为“房地产权证”。两证合并后，房屋所有人在法律上可拥有房地权属的完整性，还可以避免因房屋所有权人、土地使用权人不一致而引发纠纷。在当今市场经济发达的国家或地区，凡是建立了不动产登记制度的，不论这种登记是被称为土地登记还是不动产登记，总是在一个机构进行的。我国2007年实施的《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”房屋所有权和土地使用权登记合二为一，是必然趋势。
一、“房地合一，两证合一”的好处及重要性
1．有益之处
（1）保护了权利人的合法权益。实行房、地统一登记，两证合一，能够加快房、地同步登记的步伐，为当事人进行房地产交易、抵押提供了方便，使房地产权利人的权益更完整，全面、有效地保护其合法权益。
（2）减轻了企业和群众的负担。房、地两证分别发放时，市内以外的申请人要到两个部门申请，填两次表，领房证需要30日，领地证还需要30日；实行房、地统一登记，两证合一以后，申请人只需到一个部门申请登记，填一次表，领一个证，只需30日，节省了时间，减轻了负担，方便了企业和群众。
（3）提高了工作效率。实行房、地统一登记，两证合一以后，由一个部门受理登记，进行一次审核，实现证出一门，减少了职能交叉，降低了行政成本，提高了登记效率。
（4）降低了金融风险。房、地两证分别发放时，一些当事人乘机违规操作，重复抵押，扰乱了金融秩序。实行房、地统一登记，两证合一以后，实现了房、地统一管理闭合，有效地控制了房地产抵押中的金融风险。
（5）防止了政府土地收益流失。实行房、地统一登记，两证合一以后，使政府更全面、准确地掌握房、地权属状况，能够使土地出让金应收、尽收，增加了政府的土地收益。
2．改革重要性
（1）两证发放的历史和国外通行的做法说明两证合一是必然的。我国在解放前对房屋和土地只发放一证，采用的是房随地走的做法。解放后新中国宣布全部土地归国家所有，并成立了房地产局对房地发放统一的证书，即地随房走。改革开放后，国家实行土地有偿使用制度，1986年全国人大常委会通过并实施《土地管理法》，全国建立了土地管理部门，对全国土地资源进行普查，并对土地所有权和土地使用权造册登记，颁发土地使用权证书。逐步形成现在大多数地区采用的房屋所有权、土地使用权，由房产管理部门和土地管理部门分别发放的格局。我国已加入WTO，对不动产的登记，必然将与国际上通行的做法接轨。在国外不论是大陆法系国家如德国，还是像美国、英国、加拿大等英美法系国家，对房屋和土地的权属登记，都是采用合一的登记方法，即一个权属证书。就是我们国家的台湾、香港都是如此。进行改革房地两证合一是大势所趋。
（2）房地两证合一有其法律上的依据符合便民高效的原则。我国《城市房地产管理法》第六十二条规定，经省自治区直辖市人民政府确定县级以上地方人民政府，由一个部门统一负责房产管理和土地管理的，可以制作颁发统一的房地产权证书。因此，有其法律依据，两证分发当事人必须分别进行申报提供两份申报材料跑两个部门，而且两个部门发证又有先有后，当事人和发证部门同样需要付出双倍的劳动和时间。实行两证合一，既方便群众又简化手续程序，有利于提高发证部门的工作效率。
（3）实行两证合一符合科学管理的要求符合房地产工作实践。房地两证分发，两个部门对每宗房地产，从收件丈量到审查发证和立档均须，分别进行重复劳动现象，严重浪费了大量的人力财力和物力。实行房地两证合一避免了重复劳动，体现科学管理的原则。房地产的固有属性是房地不可分割，这就要求两证也不能分开。由于主观上的因素，过去两个部门核发的两证，对同一宗房地产诸要素，如面积用途四至等内容的记载，往往会出现不一致的情况，导致房地产权属管理上的混乱，造成当事人交易或法院裁决时无所适从的尴尬。实行两证合一既符合房地不可分割原则，又可消除两证的冲突。
二、房地合一税收的意义
1．以提升收入功能为主
（1）筹集财政收入是房地产税本质功能，作为地方政府重要税源，强调财政收入功能，发挥其为地方政府筹集公共资金作用，既符合公共财政内涵要求，在法理上顺理成章。
（2）地方政府需要开辟新财源，房地产税天然属于地方税，充分发挥房产税的筹资功能，可使其逐渐发展成为地方政府的理想税种和主体税源。
（3）房产税具有为地方政府筹集财政收入的良好禀赋，一方面税收收入与支出对应性强，另一方面房地产税税源具有可观察性，便于公众对其实行严格监控。
（4）房产税的筹资功能定位有利于实现房产税溢价回收，促进地方政府向民生服务职能转变。
（5）有利于提高直接税比重，降低间接税比重，优化税制结构。但房地产税要发挥应有的收入功能，需要具备一定的条件。一是财政收入功能应着眼长期；二是需要在普遍征收基础上实现；三是需要将房地产税打造成为纳税人提供公共服务的直接受益税。
2．发挥分配和调控辅助功能
（1）从房地产税调控视角分析，虽然房地产税是影响房价重要因素，但房地产价格高低是由土地成本、建筑成本、税费和开发商利润等多种因素叠加而成，同时受供求关系影响。为抑制房价过快上涨，国家对房地产宏观调控采取了包括限购、限贷、征税在内的多种手段，而房产税仅是税收调控中的一种。因此，房产税抑制房价上涨的作用有限，不足以成为促进房价合理回归的主要工具，其效力只能是辅助性的。房价合理归位需要标本兼治，在房地产税方面还需要通过征税范围、计税依据、税率、税收优惠等税制要素发挥传导作用。
（2）从房地产税分配视角分析，虽然个人收入和财富分配主要通过个人所得税得以实现，但个人所得税无法在财富持有累积环节上发挥作用，而房地产税正好具有对财富存量进行调节作用，能弥补个人所得税不足。针对我国部分高收入群体通过投资和持有房地产实现财富快速增值，但收益和增值却游离于国家税收政策调节之外导致的收入分配失控，社会群体贫富差距拉大，发挥房地产税应有的辅助性调控功能正当其时。但要发挥好房地产税收入和财富分配功能还在于良好的制度设计。
三、我国台湾地区房地合一税制评析
1．房地合一制的实施
为扭转房价偏高及房地税负不公问题，台“财政部”规划房地合一税制，让房屋与土地交易时以增值利益进行课税，用以取代现行与实际状况脱钩的课税方式，主要目的在遏止房价不合理飙涨，并达成实价课税的目标，而若法案审查顺利，预定2016年开始实施。另外，为配和新制上路，“财政部”亦将同步停征不动产特种货物及劳务税（奢侈税），解除出售未满两年的不动产加重课税的限制，因此，“房地合一，实价课税”政策初步架构已然成形。基本上，台当局推动“房地合一”税制改革方向是正确的，特别是不动产成交案件实际资讯申报登录（实价登录）制度已于2012年8月1日起施行，不动产买卖、租赁及预售屋成交案件等，均需依相关规定完成交易资讯申报登录事宜，并以区段化、去识别化之方式提供查询，促使不动产交易价格更为公开透明，达成不动产交易市场健全发展。由于实价登录制度实施期间已超过当初不作为课征税赋的承诺时间，且已累积一定房市交易量价资讯数量，因此，“房地合一”与“实价课税”的时机已经成熟，亦即房地合一税制的实施有其适切性。
2．“房地合一”的疑虑
（1）税赋偏高。房地合一实施采累进课税，课征税率从5%至45%，税率过高，恐影响民众购屋与换屋意愿，从而抑低房市的正常发展。
（2）免税条件相对严苛。在房地合一的政策下，本人、配偶及未成年子女名下仅有一屋的家庭，且符合自住房屋总价3000万元（新台币，下同）以下之房产交易者，其利得方享有免税优惠，唯其条件相对严苛，不符合现行社会需求。
（3）税负不公。在岛内房地产市场尚未进入合理规范前，民众购买房地产时大多缺乏价格凭证，只能用房屋评定现值、土地公告现值当成本，成本偏低，而房地合一政策却用真实市价当售价，税负不公。
（4）违反诚信原则。在房地合一税制中，“财政部”凝聚学者专家的五大共识，包括房地合一课税制度的实施为势在必行、成本认定采“财政部”颁布标准、土增税采税额扣抵制、自用住宅给予租税优惠，以及不设日出条款，亦即拟溯及既往。唯房地合一制若采溯及既往，则违反法律诚信原则。
（5）高估房地产收益。在房地合一制下，民众持有不动产期间，须缴纳的房屋税、地价税、管理费、借款利息等，且不能列为费用扣除，高估不动产交易的实际收益。
（6）增加房价的潜在诱因。房地合一造成税负与营建成本增加，若其增加部分转嫁到消费者，则可能将造成另一波高房价时代来临。
3．政策与相关配套之建议
（1）考量租税的公平性。房地合一采累进课税，基本上应合乎租税公平性；主要因“财政部”草案采累进税率分离课税，税率按5%到45%分成六级课税，由于税率最高可能达45%，引发台“立法院”及业界的反弹，“财政部”研议改采单一税率，但在实施上可能会产生问题。累进税率可以将征税对象的不动产交易所得数额划分等级，再规定不同等级的税率，征税对象交易所得越大的等级，税率越高，使负担能力大者多负税，负担能力小者少负税，有助于调节纳税人的收入和财富，较符合量能课税精神。且房产利得与薪资、股利等其他所得虽在同一张申报书中报税，但采“双轨分别计税”，不必合并课征，因此，惟有不动产交易所得逾千万者才有可能要缴纳45%的最高税率。此外，台当局推动“房地合一，实价课税”时，只适用于交易课税，因不动产交易税只有买卖或移转时才发生，是一次性的税负，对自住者、长期持有者的影响甚小，受冲击较大者主要是财团与房地产投资客等；同时，为遏制外资来台炒房，外籍人士出售在台不动产，也应改以累进税率，用以取代目前单一20%的分离课税，并订定最低税率为20%。
（2）以自住减税代替排富条款。在房地合一制下，本人、配偶及未成年子女名下仅有一屋的家庭，且符合自住房屋总价3000万元以下房产交易，其利得方享有免税优惠。唯这项“排富原则”的标准可能仍有些疑虑。投资人一般是根据台当局政策来调整因应模式，亦即上有政策，下有对策；在此情况下，高总价（3000万以上）物件的交易税负增加后，原本投资在豪宅的投资客，可能转而投资于低总价的房地产，使低总价的房子面临更大的买方竞争，助涨了房价，对年轻人或是所得不高的民众，买房负担反而加重；至于限制本人、配偶及未成年子女名下仅有一屋的条件，也有变向鼓励夫妻办理假离婚之疑虑。因此，“房地合一，实价课税”不宜设计任何排富门槛，而是以“自住事实”来减轻税负，自用住宅改以个人一户或夫妻合计名下持有两户为限，减少政策可能产生鼓励夫妻办理假离婚之疑虑。这样的标准虽可能遭受部分学者质疑认定标准太过宽松，但政策推动本就是一种相互妥协的艺术，这样的标准应可减轻“房地合一，实价课税”利害关系人反弹的力道，同时增加政策实施的可行性。
（3）鼓励民众长期持有。在房市政策尚未步入正轨前，民众购屋时大多缺乏价格凭证，只能用房屋评定现值、土地公告现值当成本，成本偏低，而却用真实市价当售价，税负不公。可以考量针对持有时间较长的房地产提供减征优惠，持有期间愈长，减征率愈高，如2年减征40%，5年60%，10年80%等，配合重购退税优惠实施，亦即鼓励人民长期持有，同时奖励优惠，用以因应成本不公之疑虑，亦可让原有的长期持有者得以减轻“房地合一，实价课税”政策实施所受之冲击。
（4）不溯及既往。一般而言，法律的实施本就是以时间点做划分，过去买的不动产，在房地合一实施前卖掉自然不适用，若在房地合一上路后未出售，就应依据新税制课税。
（5）保有税负扣除之弹性因素。一般民众持有房地产期间缴纳的房屋税、地价税费用等，是否列为费用扣除，应有讨论协商空间。此外，不动产持有期间缴纳的管理费等各种费用，会因不动产产品属于公寓、华厦或社区型态而有很大不同，借款利息也因不动产持有人贷款金额与贷款成数高低有很大差异，若让这些支出列为费用扣除，反而产生新的不公平；至于持有期间缴纳的房屋税、地价税等费用，则是持有期间必要的费用，应仍有协商空间，可与长期持有奖励优惠一并讨论调整。
（6）不会造成房价偏高现象。房地合一会造成税负与营建成本增加，以及大部分会转嫁给消费者，恐将造成另一波高房价时代来临，此一现象似与邻近国家或地区实施经验不符。以韩国为例，2000年，韩国房价开始飙涨，政府于是祭出高资本利得税率、广建平价住宅等政策，但房价仍持续上涨，直到2005年，韩国从健全税制着手，将原先土地与房屋分开课税的持有税，更名为“综合不动产税”，并采用合并课征；2007年，更进一步采取房地产交易所得税的“实价课税”，并对“一户多屋”课征重税，一连串的政策，韩国房地产缓步回落。韩国的经验说明“房地合一，实价课税”是抑制房价飙高的有效作法，其税负亦难以转嫁给消费者负担。而且，岛内“房地合一，实价课税”只针对交易所得，并未提高持有成本，冲击并不若韩国那么大，应不至于会让房价大崩跌，也不会造成另一波房价偏高的情形。
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