农村土地的流转

二、农村土地的流转

承包方享有自主的承包土地流转权。这是法律赋予农民的基本权利，承包经营权流转同时也是生产力发展到一定阶段的产物，是土地要素市场化流转的客观要求。

1.土地承包经营权流转的原则

（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。

（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

（4）受让方须有农业生产经营能力。

（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转方式。作为自愿原则的保障措施，法律规定，承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃承包或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。

2.土地承包经营权流转的方式

通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

（1）土地转包，是指在承包期内，承包方将部分或全部土地的使用权，以一定条件转给第三方从事农业经营，原承包方与发包方的权利和义务关系不变。

（2）土地转让，是指在承包期内，承包方经发包方同意，将部分或全部承包土地的使用权让渡给本集体经济组织其他成员从事农业经营。转让后，原承包方与发包方的权利义务关系终结。转让的受让方原则上只能是本集体经济组织的其他成员或者集体经济组织本身。

（3）土地互换，是指承包人之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块的使用权。

（4）土地入股，是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股权，农民凭股权入股组成股份公司或者合作社，公司或者合作社对土地实行招标承包，或者对外租赁，或者直接开发，农民按股份分红。

（5）土地租赁，是指在承包期内，承包方将承包的部分或全部土地使用权出租给本集体经济组织成员以外的他人经营农业。

3.土地承包经营权流转合同

采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同，承包方将土地交由他人代耕不满一年的，可以不签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。采取其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：

（1）双方当事人的姓名、住所。

（2）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级。

（3）流转的期限和起止日期。

（4）流转土地的用途。

（5）双方当事人的权利和义务。

（6）流转价款及支付方式。

（7）违约责任。土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。