倾尽十年积蓄购买教学楼，上亿资金被套牢

新东方又遇到了发展史上的一个“坎”——巨额购楼资金被套。新东方倾囊而出的教学楼，被开发商和置业公司糊弄，投资的1.15亿元人民币如竹篮打水一场空，新东方为挽救资金损失，又陷入一场维权官司的斗争中。

坎里那些事儿

新东方成立以来，一直租用办公楼和教室，条件相对简陋。随着新东方的快速发展，学生人数的猛增，在北京就设有多个分部，简陋的教学条件越来越无法满足新东方为学员提供优质服务的需要。所以从2003年，新东方便开始物色一栋能完全属于自己的办公和教学的大楼。俞敏洪等人到处看楼盘，看了整整一年，但不是地理位置不好，就是工期太长，总之一直没有选定。

直至2003年年底，俞敏洪看到中关村金融中心的B座后，开始动心了。2004年年初，新东方决定买下北京科技园置业股份有限公司的中关村金融中心B座。俞敏洪说，他们之所以选中这里，是看中了大楼周边的人文环境，尤其是开发商着力渲染的人文亮点——“鸡鸭佟”仿古建筑。开发商承诺，在中关村金融中心B座西北角不到30米处，规划建有仿古建筑“鸡鸭佟”。最终，新东方以每平方米高于市场均价五六千元的高昂价格购买了B座楼，并于2004年1月18日，正式签订了购买协议。同时，新东方支付了首期款1.2亿多元。

很快，俞敏洪请来设计装修公司为他们的新大楼做装修设计。一切都在有条不紊地进行着。2004年3月，俞敏洪来到施工现场时，发现规划建设仿古建筑“鸡鸭佟”的地方正在施工，并且已经竖起了几根柱子。询问后，开发商解释说，那是古建筑的根基，俞敏洪也便信以为真了。

然而，2004年5月16日，当俞敏洪带着来自全国各地的新东方干部参观正在施工中的总部时，却发现那根本不是在建设什么“鸡鸭佟”，而是8个丑陋的庞然大物——制冷塔！这8个八九米高的制冷塔远远高于“鸡鸭佟”的高度，在制冷时发出的噪声在200米外就能听见。俞敏洪原来还想在“鸡鸭佟”附近组织一个公益的“绿色广场英语角”，现在看来也无法实现了。不仅如此，这同时也意味着原本规划的中关村金融中心及周边地区作为中关村核心区的地位也被严重动摇。

新东方找到开发商进行交涉，对方却告知说，他们并不知情，要不是新东方来交涉，他们还不知道这件事情。北京科技园置业股份有限公司董事总裁诸一军介绍说，他们只是二级开发商，而建设有制冷塔的位置属于一级开发商，他们无权进行干涉。他们还说，他们与新东方的合同上并没有约定楼房周围是否有人文景观。

2004年8月，新东方联系到中国科技建设股份有限公司（以下简称中科建）的副总经理周玉臣先生。周玉臣说，制冷塔的建设和置业公司没有关系，属一级开发商即中科建的事情。置业公司作为二级开发商，从一级开发商那儿买了楼后卖出，这样才直接和新东方发生了联系。但是在新东方与置业公司谈的过程中，制冷塔还没有建成，置业公司和新东方当时都不知道制冷塔的事情。

周玉臣还说，制冷塔是一级开发商在2001年就确定的规划，但直到2004年3月份才开始实施。由于西区属于商务中心区，制冷塔没有其他地方可放，也不能挪到二级开发商的地区里，于是决定不建“鸡鸭佟”。

至于噪音问题，诸一军表示可以和一级开发商协商，采取一定措施降低噪音，但新东方提出的降噪幅度太大等问题，他们无法接受。

根据新东方的调查，关于古建筑“鸡鸭佟”变更为冷却塔，开发商其实在2004年与新东方签订合同时就已经知晓，他们没有向新东方传递真实的信息，这直导致了新东方的决策失误。这直接为新东方以后的发展带来了严重损失。俞敏洪说，新东方的总部计划要因此推迟1~2年。

新东方的长远打算是，在付完全部款项，拿到中关村金融中心B座的产权后，新东方计划把这份产权抵押给银行，从而轻松贷款5亿元左右。而这5亿元，俞敏洪计划应用到谋划已久的高等教育项目上，换句话说，这5亿元是新东方进军高等教育项目的重大筹码。然而，由于出了中关村金融中心买房受阻这件事情，新东方的整个资本运作链条“掉链子”了，中关村金融中心没有买下来，银行贷款就不可能贷出来，新东方进入民办高等教育项目的商业计划只能暂时搁浅了。

一亿资金被暂时套牢，新东方是否会面临巨大的现金流压力进而出现资金链断裂的危局？

俞敏洪的战术

新东方花多年的积蓄购买教学楼，却得不到公正、公平的等价交换，为了维护自己的合法权利，新东方采取了如下措施。

用法律的手段，维护公平利益

新东方法律事务部表示，新东方已经就制冷塔问题与置业公司进行了多轮协商，双方一直未能达成一致意见。对方坚持称冷塔问题只是个小事，总是给出一些“正在研究”之类的含糊答复。新东方要求楼价应降低15%，后来改为10%，但开发商只同意降低3%。

双方最终没能达成一致协议。2004年8月18日，俞敏洪在其召开的新闻发布会上表示，新东方于2004年8月17日已将诉状递交北京市高级人民法院，要求撤销《商品房买卖合同》，返还已支付购房款并赔偿损失，还要求北京科技园置业股份有限公司承担全部诉讼费用。

因为这次惨痛的教训，俞敏洪还坦言，今后可能会从外语教学转变到规范现代商业社会诚信的教育中去。

坎外真经

坚守30%的投资原则

在这次购楼事件中，新东方的现金流虽然受到了一定影响，但并没有超出新东方现金流的警戒线，因此也没有从根本上影响新东方的发展。

俞敏洪介绍说，新东方的投资原则中有一条是“30%原则”，即新东方付出去的钱不能超过存储现金的30%。尽管新东方的商业模式非常好，是先进钱后花钱，基本不存在应收款项，但新东方一直坚持这一重要的投资原则。在购买中关村金融中心大楼的这一项目上，新东方也贯彻了这一原则，用自有资金支付1.1亿元的第一期款项，剩余款项用银行贷款来支付。这样一来，就很好地保证了公司的财务安全和整个新东方发展局面的稳定。

现金流对企业至关重要

戴尔公司董事长戴尔面对公司亏损时说：“我们和许多公司一样，一直把注意力放在利润表的数字上，却很少讨论现金周转的问题。这就好像开着一辆车，只晓得盯着仪表板上的时速表，却没注意到油箱已经没油了。戴尔新的营运顺序不再是‘增长、增长、再增长’，取而代之的是‘现金流、获利性、增长’，依次发展”。

因为现金流管理出现问题而使企业处于困境的例子不胜枚举。像新东方这样的大企业，如果现金流出现问题，一定会影响到企业的正常发展。

现金是企业的血液，利润好比企业的基石。现代企业要持续健康稳定地发展，利润基石一定要牢固，资金血液必须要充盈。