农村经纪人的工作程序

经纪运作程序是指农村经纪人根据经纪业务的需要开展经纪活动的具体运作过程。经纪运作是否得当，直接关系到经纪活动的成功与否。熟悉掌握经纪业务技能和运作程序，熟悉相关的合同，便能顺利促成交易。

（一）农村经纪人经纪活动的内容

1.信息传递 这是农村经纪人的基本职能。经纪人接受商品供给或需求一方的委托，带着供给或需求一方的信息去寻找相应的需求方或供给方，从中牵线搭桥，促成交易，在完成经纪业务后，经纪人收取相应的佣金。在这种活动过程中，经纪人只是为供求双方提供相互交流的机会，撮合双方成交。

2.代表一方进行谈判 通常农村经纪人通过提供信息把供求双方联系起来，但在交易条件上双方可能出现较大的分歧。在这种情况下，经过委托人的授权，农村经纪人可以代表委托人与交易对方进行谈判。当然，这种谈判是建立在委托人授权范围之内进行的，对任何超越授权范围的经纪行为，都应事先征求委托人的同意，并把谈判进程及时向委托人通报。

3.交易咨询 在交易者不大熟悉商务、法律等事宜时，农村经纪人可以提供咨询，并协助办理有关手续。例如为委托方制定的价格提供信息反馈，协助企业搞市场调查、分析和预测等工作。

4.为交易活动草拟文件 农村经纪人可以根据委托方的意思表示，进行经纪活动中有关文件的草拟工作。交易文件具有法律效力，涉及双方当事人的经济利益。因此，交易文件虽可由经纪人代为草拟，但必须通过协商最终确定，并由当事人签名盖章。

5.为交易提供保障 农村经纪人的业务活动是为了保障交易的安全，起着经济担保的作用。这种担保不是负连带赔偿责任的担保，而是以信誉条件保证交易能够完成的契约。

（二）农村经纪业务的一般过程

经纪业务运作程序是指经纪人依据自己经纪业务的实际来设计的运作过程。科学的运作程序，是经纪中介服务获得成功的保证。不同经纪人的经纪运作程序是不一样的。就一般经纪业务而言，经纪运作程序包括接受委托、签订经纪合同、寻找合作伙伴、业务洽谈、促成交易、获取佣金。

1.接受委托 委托是经纪运作程序的第一步，没有委托便没有经纪中介业务。委托又称委任，是指当事人和经纪人双方约定，当事人为委托（委任）人，经纪人为受托（受任）人。经纪人可受卖方委托向第三方推销其产品，宣传、介绍交易的数量、质量、性能特征、适应范围和经济效益等，为其选择具有需求并且具有较强实力的买家；也可受买方委托为其选择需要的、质量上乘的产品。当委托人向经纪机构或经纪人提出委托要求时，即标志着经纪活动开始运作。在接受委托时，经纪人首先应通过各种手段搞清委托人的意图。是买方就要搞清其可能接受的最高价；是卖方，应掌握其最低卖出价。另外，还要弄清付款方式、交货条件、交货期限、标的物目前的状态、性能、信用证等。只有搞清上述情况，经纪人在接受委托时才会心中有数。

2.要约和承诺

（1）要约。要约是指当事人的一方（要约方）以缔结合同为目的，向对方（相对人）即受要约人所作的一种意愿表示。也就是由一方通知另一方表示有与他订约的一种意愿。要约内容必须具体明确。要约人提出要约时，除了表示订立合同的意愿外，还必须提出订立合同的主要条款，以及受要约人作出承诺的时间和方式，以便受要约人考虑是否接受要约。

要约人在得到受要约人的认可后，要约开始生效。在要约有效期内，要约人受到要约的约束，有与受要约人订立合同的义务。对此要约人必须认真对待，不得随便撤回要约。要约有口头要约和书面要约两种。口头要约从要约人接受要约时发生法律效力；书面要约在送达受要约人时发生法律效力。要约生效后，受要约人只是取得了承诺的资格，还没有承诺的义务。

要约方和受要约方是经纪当事人的双方，如果委托人是要约方，那么经纪人就是受要约方。要约方有权要求受要约方按合同约定实施居间行为。如果受要约方不能履行其约定的义务，要约方有权拒绝支付佣金，如果受要约方提出不实报告或隐瞒实情，造成要约方的利益受到损害，要约方有权就受要约方的违约行为要求赔偿损失，终止合同。同时，要约方也必须履行自己的义务，即在受要约方的经纪活动资格取得的同时，依据合同约定，要约方应该向受要约方偿付费用。

如果要约人是经纪人，委托方便是受要约方。那么要约方应该本着诚实信用原则，将其所了解、所掌握的对方情况如实报告给受要约方，不得隐藏真相，违背受要约方意愿，损害受要约方的利益。要约方还必须真实地为受要约方提供信息、订约条件，努力促成双方达成协议。此时，要约方才有权得到佣金。

受要约方对要约的内容，如合同标的、数量、质量、价格或者报酬、履约期限、地点、方式、解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。这种对要约内容作出实质性的变更后的要约为新要约。

要约可以撤回或撤销。要撤回要约，其通知应当在要约到达受要约方之前或者与要约同时到达受要约方。若要撤销要约，其通知应当在受要约方发出承诺通知之前到达受要约方。

如果要约方确定了承诺期限，或者以其他形式明示要约不可撤销或受要约方有理由认为要约是不可撤销的，并且已经为履行合同做了准备工作，在此情况下，要约不能撤销。

要约有下列情形之一便失效：①拒绝要约的通知到达要约方。②要约方依法终止活动撤销要约。③承诺期限届满，承诺的未作出承诺。④受要约方对要约的内容作出实质性变更等。

（2）承诺。承诺是指受要约方按照要约方所指定的方式和时间，同意接受要约方发出的要约内容的一种答复。承诺的内容与要约的内容相同，有效承诺必须是：①由受要约人作出。②在要约有效期内作出。③与要约内容完全一致。如果受要约人将要约的内容加以修改或补充，就不是承诺，而是一种反要约，即向原要约人提出要约，须经原要约人的承诺，合同才能成立。④承诺的传递方式必须符合要约所提出的要求。

承诺一般以通知的方式作出，如果根据交易习惯或者要约方表明可以通过行为作出承诺也可以视同承诺。承诺通知到达要约方时生效。承诺生效的地点为合同成立的地点，承诺生效时合同成立。

撤回承诺的通知应该在承诺通知到达要约方之前或与承诺通知同时到达要约方。

3.促成交易 通过对交易伙伴资信和履约能力的调查了解后，经纪人可及时撮合交易成交，这是经纪活动的最终目的，也是经纪程序的最后过程。

一般地，促成交易要经历三个步骤：

首先，按委托方要求，寻找交易伙伴——相对方。通过调查了解后，确信对方资信情况良好，履约能力强，就可选择恰当的时间和合适的环境，让交易双方见面洽谈。这个环节很重要，一定要把握时机，不可盲目。

其次，业务洽谈。引导委托方和相对方顺利成交。经纪人双方洽谈中必须始终保持中立地位，充分发挥经纪人应有的应变能力和协调能力，促成交易。

第三，收取佣金。按照经纪合同及时结清的特点，佣金数额由经纪人和委托人通过合同约定，其约定标准可依国内、国际的惯例，也可双方协商确定。佣金的提取可采用比例提成法和总额承包法获得。科学的经纪运作程序来自社会经纪的实践活动，经纪活动成功率的高低，很大程度上取决于经纪机构的健全、完善和发展成熟度。

案例分析

AN LI FEN XI

农村经纪人的“苦衷”

河北省鹿泉市李村农村经纪人李建国在一次同学聚会时得到一个信息，了解到某市饮料公司需要大量的西红柿，就急急忙忙地联系了几个种植蔬菜的专业户，一起直奔这家饮料公司，这家饮料公司负责此项业务的负责人非常高兴的接待了他们，经过简单的洽谈，这家饮料公司负责此项业务的负责人就与这些蔬菜种植专业户签订了供货合同。事后，农村经纪人李建国向这些蔬菜种植专业户索要服务费，这些蔬菜种植专业户拒绝了他的要求。农村经纪人李建国又向这家饮料公司负责此项业务的负责人索要服务费，也同样遭到拒绝。

简析：

农村经纪人在经纪业务中不是无规可循的，它是严格按照一定程序进行的。农村经纪人一定要按照这些程序操作，否则将一事无成。

知识拓展

ZHI SHI TUO ZHAN

经纪人的分类

经纪人可划分为一般经纪人和特殊行业经纪人。特殊行业经纪人是指从事金融、保险、证券、期货、科技、房地产等行业的专业经纪人，必须通过专业培训，经考核合格获得专业经纪人员资格证书后才能上岗。

一般经纪人是指从事国家允许公开交易，又不属于特殊行业的商品交易的中间商。一般经纪人的主要经济活动，就是为商品的买方寻求卖方，为卖方寻求买方，为买卖双方牵线搭桥从而促使买卖双方成交。一般经纪人在国外经纪业发达地区，亦称为商业经纪人，就其意而言，就是为用户提供商品交易提供中介服务，包括房地产买卖、生产资料、生活资料等交易、转让、闲置设备出租或出售、运输等方面的中介服务。一名优秀的商业经纪人（一般经纪人）或一家优秀的商业经纪公司，不仅拥有非常良好的社会关系，而且还具有非常好的信誉和社会公共形象，他们严格按照原则办事，为委托方（用户）积极寻找买家。同时，他们也是一个行业的专家，有着丰富的专业知识和对行业的了解。因此，对于一个用户来说，发现并找到一家或一个好的经纪公司或经纪人，无疑就是发现并找到了一座“金山”。

期货经纪人，由于期货交易的特点，期货经纪人一般分为两类：经纪公司和经纪人。

技术经纪人是指以收取佣金为目的，为促成他人技术交易而从事居间，经纪或者代理等经纪业务的公民，法人和其他经济组织。

劳动力经纪人，以获取佣金为目的，从事劳务中介的机构、公司、个人等。

房地产经纪人是代表客户进行房地产投资或交易，以取得佣金收入的中介人。房地产经纪人一般分为两类：法人房地产经纪人和个人房地产经纪人；专家房地产经纪人和一般房地产经纪人。

文体经纪人是指文化艺术经纪人和体育经纪人。文化艺术经纪人的服务对象是文化艺术界的人。体育经纪人的服务对象是体育界的人。

互 联 网

计算机与网络是继造纸和印刷术发明以来，?人类又一个信息存储与传播的伟大创造，称为第五次信息革命。通常，网络与网络之间所串连成的庞大网络，则可译为“网际”网络，又音译因特网或者因特网，在1990年代发展初期，因其跨国际性连接之特性，在台湾亦有人称其为国际网络，或国际电脑网络。是指在ARPA网基础上发展出的世界上最大的全球性互联网络。而互联网（英语：international network或internet），在台湾译作网际网路，或称互连网，即是“连接网络的网络”，可以是任何分离的实体网络之集合，这些网络以一组通用的协定相连，形成逻辑上的单一网络。这种将计算机网络互相连接在一起的方法称为“网络互联”。

中国网民规模继续呈现持续快速发展的趋势。截至2008年6月底，中国网民数量达到2.53亿人，2007年底美国网民数为2.18亿人，按照美国近年来的网民增长速度估算，美国网民人数在2008年6月底不会超过2.3亿人，因此中国网民规模已跃居世界第一位。比去年同期增长了9100万人，在2008年上半年，中国网民数量净增量为4300万人。越来越多的居民认识到互联网的便捷作用，随着网民规模与结构特征上网设备成本的下降和居民收入水平的提高，互联网正逐步走进千家万户。

目前全球互联网普及率最高的国家是冰岛，已经有85.4%的居民是网民。中国的邻国韩国、日本的普及率分别为71.2%和68.4%。与中国经济发展历程有相似性的俄罗斯互联网普及率则是20.8%。一方面，中国互联网与互联网发达国家还存在较大的发展差距，中国整体经济水平、居民文化水平再上一个台阶，才能够更快地促进中国互联网的发展；另一方面，这种互联网普及状况说明，中国的互联网处在发展的上升阶段，发展潜力较大。

不同接入方式网民规模，业界和网民非常关注宽带接入状况。享受宽带接入服务的网民越多，中国的互联网接入情况就越好。目前中国网民中接入宽带比例为84.7%，宽带网民数已达到2.14亿人。目前中国的手机上网网民数已达到7305万人。2.53亿网民中，半年内有过手机接入互联网行为的网民比例达到28.9%。手机上网以其特有的便捷性，在中国发展迅速。手机上网的发展，使得网民的上网选择更加丰富，手机上网情况的变化也从一个侧面反映了网民上网条件的变化。

截至2009年年底，中国的网民数量已经达到3.84亿，互联网普及率为28.9%，高于世界平均水平。按照该速度发展，未来2～3年中国的网民数量预计将超过5亿。