打破住房政策性租赁与市场化租赁的藩篱，培育住房出租业

打通公租房、廉租房与市场化租赁住房的联通通道，通过住房租赁解决多种城市住房问题；通过住房租赁，集约化使用农村建设用地；以公租房经营企业（机构）为火种，同时吸引房地产开发商、房地产经纪机构进行住房租赁经营，培育住房出租业。

如上文所述，住房出租业的缺失是上海住房租赁市场种种乱象的一个重要的深层次原因。因此，要从根本上规范完善住房租赁市场，就必须培育住房出租业。受现有金融体制制约，短期内，我国房地产业内尚难以自发形成住房出租业。但是，近年来，在保障性住房建设的推进中，上海已出现从事公共租赁住房和廉租住房租赁（以前者为主）经营的企业和机构。尽管这类企业和机构的数量尚少，但作为住房的机构出租人，它们是上海住房出租业的宝贵火种。从公租房项目运营的情况看，虽然政府在其土地取得环节上给予了一定优惠，但总开发成本仍然较高，更重要的是，由于缺乏长期资金融通渠道，公租房投资经营单位的投资资本沉淀时间过长，经营效益不佳，长此以往，不仅会影响其他企业进行公租房投资经营的积极性，而且现有的住房出租业火种也将不保。

从本课题组的市场调研来看，目前市场化租赁住房的承租人，大多属于公租房服务的对象，他们青睐市区交通便捷、小户型、简单装修的住房。而符合这种要求的住房，主要是市区的老公房和较早年份建设的商品房。目前仍居住在这类住房中的居民以沪籍老年和中低收入居民为主。受经济能力和活动能力的制约，长期以来这类居民的住房改善需求是被压抑的，有些还演化成了一些“社会问题”，如近年来社会上有关为老年人聚居的旧小区住宅加装电梯的呼声日渐增多，实质上就属于此类问题。如果我们打开思路，将公租房这类保障性住房与市场化租赁住房的政策性藩篱拆除，形成统一的住房租赁市场，实际上可以产生一个具有多种效益的方案：在保证公租房配租对象优先选房的前提下，将公租房向有条件提供适合公租房配租对象居住房源的本市居民（有户籍或居住证者）开放，以市场租金向其出租公租房，同时由有关住房收储、转储机构按市场价收储其原住房（产权不变），并作为公租房房源，按公租房租金标准，再配租给公租房配租对象。由于公租房大多为有电梯的小高层、高层住宅，实现了这种住房转换的老年人自然就解决了原有住宅加装电梯困难重重的老大难问题。而其支付公租房租金的资金，主要可以通过其原有住房出租的收益来取得，在不丧失原有住房产权的前提（这比较符合中国人看重向下一代提供遗产的伦理观）下实现“以房养房”，即使出现公租房租金高于其原有住房租金的情况，老年人也有可能根据自己的情况通过多种方式（如增加支出、子女支持、与亲友合租公租房等）来解决。事实上，上海已开始进入老龄化社会，老年人由于身体的衰老，对住宅产生了新的需要，适老住区的建设，将成为未来政府不得不考虑的重要问题。采取以上方案不仅可以盘活宝贵的公租房资源，为公租房服务对象提供真正符合其需求的住房，还能改善一部分老年人的居住条件，为建设适老住区积累经验，更可将现有公租房和从事公租房经营的企业作为长期租赁住房和住房出租业的火种保存下来。

要培育住房出租业，还需要进一步创新。住房出租是一种投资大，回收期长的房地产经营业务，在目前金融市场无法充分解决房地产开发商的直接融资的情况下，如何降低开发投资成本是可以研究的方向，而其中，土地成本应是重点考虑的项目。目前，上海郊区农村建设用地的集约化利用程度还比较低，如果鼓励房地产开发商与农村集体经济组织合作，对农村现有建设用地进行集约化整理，利用节约出来的建设用地开发出租住宅（如养老、养生、旅游住宅），以市场租金进行租赁经营（这不同于“小产权房”出售，不会与国家现有的土地制度产生冲突），应该能够吸引一部分房地产开发企业进入该领域，从而形成上海住房出租业的雏形。同样，承租这类住宅的居民，如其原有住房也属适合公租房配租对象的房源，也可由有关住房收储、转储机构按市场价收储其原住房（产权不变），并作为公租房房源，按公租房租金标准，再配租给公租房配租对象。在这一过程中，鼓励房地产经纪机构从事住房收储、转租经营也是必须重视的一项工作。

在以上两种运作形式中，公租房运营机构将市场化出租的公租房租金差价（市场租金-公租房租金），交政府公租房管理部门，后者再将这笔资金以租金补贴方式转入住房收储、转租机构，以弥补其向公租房配租对象出租房源的租金损失（公租房租金-市场租金）。从长远来看，政府应逐步将给予公租房投资、运营机构的财政支持转变为向公租房配租对象提供的货币化租金补贴，让公租房投资、运营机构转变为完全按市场化机制运营的机构住房出租主体。