农业综合体运营与管理

我国目前的农业产业效率低、集聚度低，农业地产多以农业综合体形式呈现。农业综合体是以农业为主导，融合农业加工业、乡村旅游、会展、博览、文化、商贸、娱乐、地产等三个以上产业的相关产业与支持产业，形成多功能、复合型、创新性产业结合体。在特定区域内，以农业资源和土地资源为基础，将观光游览、休闲度假、商贸会展、创意文娱、科普博览等主要功能进行有机结合所形成的产业互动、功能互补的泛农业产业聚集区。由传统农业产业向多功能的复合产业结构转型，实现农业产业链的延伸。转型中有效整合农业与其他产业联动发展，创新多种业态。多种业态下的复合吸引物提升了传统的农业旅游资源的品质。农业综合体在功能、品质、业态、新一代吸引物的共同作用下，使得市场随开发周期不断拓展。

（1）农业综合体是“是第六产业”创新理念的体现。

（2）农业综合体的出现是大势所趋，是新型城镇化的有效形式。

（3）农业综合体是中国农业新跨越的创新载体。

（4）农业综合体是农业项目的“龙头抓手”。

（5）农业综合体是复合经济的“时代交响”。

（6）农业综合体是农业产业化的延伸发展。

农业综合体是由设施农业不断融入观光农业、创意农业、科技农业、现代农业等所形成的不同的农业园区，经过不断的发展所形成的泛农业产业园区。新一代农业产业发展是以农业综合体的发展思路，建设一个能够体现农业同多种产业复合功能的“多种创新业态集群”展示空间，并形成一定价值链的综合性、多元化、创新型的新一代农业发展示范区，成为推动城乡统筹和生态文明建设，构建中国美丽乡村的重要组成部分。

农业综合体主要是由特色种植（养殖）基地、加工工业客厅、休闲服务设施三部分构成。

1. 农作物种植

农作物种植、养殖为基础产业。产业化运营模式打造现代高科技、高附加值、景观性较强的农业经济作物种植基地，种植作物主要为与当地市场需求和气候、土壤等相适宜的特色农产品，并营造农业综合体。未来将对整个农业产业的发展起到引领和示范带动的作用。

以高科技、高附加值的农业品种发展种植基地，集种植、养殖、生产、加工、观光于一体，以“工厂化生产、公司化运营”的生态农业发展模式，实现高效的农业开发，未来在市场需求及发展前景良好的条件下辐射带动周围村镇发展。

其中，现代农业主要以灌木类、草本类经济作物种大规模种植示范为主，如草莓、蓝莓、黑树莓等，此类作物还可作为营造农业综合体的基础素材。高科技农业示范类，如生态循环高效科技示范、高科技农作物种植示范、航空育种技术展示、有机农业示范、生态养殖示范等。创意农业类，如特色农业综合体、设施农业综合体。

2. 加工工业客厅

加工工业客厅为互补产业。通过对一产所种植经济作物的深加工，使农业资源得以高效利用和管理，整个加工区以庭园模式进行打造，构建加工工业客厅，摒弃以往的加工业模式，实现资源深度化利用，提高农业的经济价值和休闲价值，实现农业综合体的集成与发展。

农产品加工的客厅整体呈庭院式布局，观赏性极强的建筑外观，具备示范效应的无污染的加工厂房，全透明的生产线观光廊道，休闲性的游客自助体验。

3. 休闲服务设施

休闲服务为配套产业。作为农业综合体的核心服务产品，融入休闲、度假、养生、青少年科普等产品开发，完善基础配套建设，辅助农业经济发展实现高附加值的投资效益。

田园农庄作为农业综合体中的配套服务的核心部分，充分考虑人们的健康与生活质量，将“田园度假概念”与“庄园概念”相结合，满足回归自然、体验乡野的居住、度假、养生科普等多方面用途，为人们打造工作、生活、学习之外的第三空间——休闲空间，满足市民拥有亲近自然乡野度假的舒居追求。

农业综合体为农业产业化发展的新经济模式，以农业为载体，实现土地集约化综合利用，完善产业链和价值链配置，较强的聚集效应和辐射能力。农业综合体与传统的城市综合体和旅游综合体最重要的区别和优势为农业综合体所具有的天然的载体——农业资源或乡村风俗。

农业综合体能够更好地实现一二三产业链条式发展：一产主要做特色经济作物与农业综合体种植、养殖模式；二产主要做农产品深加工，形成田园式工业客厅，打造加工生产示范、生产线参观、体验等模式；三产围绕一二产做好配套服务产业，形成休闲农业的各种业态模式。实现社区化生活、园区化生产、景区化休闲。

根据农业综合体园区构成及特点可将农业综合体分为五种，即区域市场依托型农业综合体、特色资源吸引型农业综合体、景区发展带动型农业综合体、特色产业主导型农业综合体、地域性农业综合体。由于季节性强，应构筑丰富的组合业态，拉长经营旺季。

1. 区域市场依托型农业综合体

农业休闲产业园在大中城市周围分布，总体上呈现距离衰减趋势，区域市场依托型农业综合体主要为城市周边分布的两个密集带，分别为距城市中心30公里左右的地区，次密集带主要出现在距城市中心80公里主要的地区，一般应选择在距城市100公里范围内。此类特点是交通便利、可进入性较强，环境宜人，产品以观光休闲、娱乐体验、特色餐饮、商务会议、创意文化为主，如蟹岛度假村。

区域市场依托型农业综合体交通便利，休闲需求较为强劲，即使未将休闲农业作为第一选择，因为积极休闲的需求驱使和对大自然的向往，将休闲农业作为重要选择之一。

2. 特色资源吸引型农业综合体

距城市100公里以上的农业综合体一般为特色资源吸引型农业综合体，主要依托独特的自然资源和人文资源。特色资源主导型农业综合体一般应具有特色鲜明、稀缺性的农业吸引物，或者特色的村寨、古民居等，不仅作为农业资源的吸引物更是重要的旅游目的地。

考虑到消费者出行的时间和金钱成本，客户于途中花费的金钱和时间在心理上应与目的地的资源等级和吸引力相匹配，如北京爨底下村因为独具特色的民居文化吸引大量的北京市民前来旅游，广西长寿村吸引众多国内游客甚至海外游客前来游览。

3. 景区发展带动型农业综合体

景区发展带动型农业综合体位于邻近知名旅游景点与景区，依托景区的客源市场、知名度、景观、环境，充分利用当地的农业与乡村资源，为游客提供凸显当地特色的产品和服务。

4. 特色产业主导型农业综合体

特色产业主导型农业综合体依托农业产业提升而全面发展起来的类型，特别强调农业产业本身的功能，通过农业综合技术引进、集成和多种产业的融入，构建集农业多种功能于一体的产业发展模式，形成特色农业和关联产业有机结合的多种创新业态。

不能以农业的名义搞旅游业。不能忽略农业本身，要注重农业的发展，以农业为本，同时注重当地农民的参与和收益，同时考虑文化和科教因素，最终考虑如何与多种产业组合。

5. 地域性农业综合体

地域性农业综合体是农业社会化大生产的地域组织，属地域生产综合体的一种类型，是农业生产社会劳动地域分工的一种表现形式，由代表地区农业生产特点的专业化生产部门、辅助性生产部门或自给性生产部门所组成的综合农业地域系统。其形成和发展是农业生产劳动地域分工高度发达的结果。每一个完整的农业区都是一个农业生产地域综合体。其内容包括产前、产中和产后服务，形成产、供、销一条龙，多种设施和综合技术配套服务体系。在组织形式上，由农户、专业户（组、村）、公司、服务社（队）等组织联合体。

按农业生产地域综合体来规划、组织农业生产，有利于充分合理利用自然资源、人力、物力和财力，促进地区农业生产专门化与协作的发展；有利于正确处理主导部门与辅助性生产部门的关系；有利于区域农业的综合技术配套与联合经营；有利于提高土地利用率、劳动生产率和农产品商品率，促进农村水利化、机械化、电气化和园田化；有利于组织居民的生产与生活，合理部署农业基础设施，建设乡村居民点和生产与经济中心。

农业生产地域综合体的层次分为初级、中级和高级三等。一般粮食基地、经济作物集中产区，具备综合体的某些特点，可视为农业生产地域综合体的初级形式；随农村工业和乡镇企业的发展，农、工业间的联系日益密切，逐步向农—工业生产综合体转化，可视为中级形式；在此基础上，因第三产业在农村经济中的比重不断提高，形成农工商相结合的生产地域综合体，可视为高级形式。如以顺德为代表的珠江三角洲，在桑基鱼塘、蔗基鱼塘、果基鱼塘的基础上，又发展农产品加工业和创汇型农业，形成了种植、养殖、加工、运输、商业、外贸、服务和旅游等一整套综合体系。

农业综合体的发展模式为“农业撬动——模式示范——区域升值——实现共赢”模式。

农业综合体的打造必须以农业产业为基础和前提，利用土地进行农业种植、养殖与农业综合体打造；通过工业客厅的打造取得人气的汇聚以及区域价值的提升；以服务配套为内容进行休闲度假项目的建设以及周边范围的扩张。

特色农业为本，土地综合利用，营造良好环境，特色农业、工业客厅项目模式示范，人气提高、需求增加，实现项目区扩张。

农业综合体项目区面积可大可小，依据区位状况、市场需求、资源特色及政策环境进行业态组合和项目建设，顺应城镇化发展进程和新农村建设，挖掘原生态田园景观、乡野资源，提升土地价值，促进相关产业的发展，带动区域经济发展，创造新的就业，改善农民生活质量。