—年新街口的发展状况

7．3．1　1995—2004年新街口CBD的发展状况

20世纪90年代以后，经济体制改革的深化和经济全球化的发展促进了南京城市商务产业的进一步腾飞，为城市建设打下了坚实的物质基础。在城市功能转变、产业增长的推动之下，新街口地区的内涵和空间结构产生了新的变化，尽管空间结构的不合理性仍需改进，商务的空间定位也有待研究，但由商业商务混合中心区向CBD转型的步伐已经迈出，在土地市场的推动下，围绕土地区位价值为核心的市场开发模式已是必然的结果。

1）市场开发模式的影响因素

在影响新街口地区土地配置和功能转化的诸多因素中，来自以下两方面的因素显得至为重要。

（1）是市场经济的力量。市场化主要以两个方面作用于城市的中心区。首先，当经济运行以市场机制进行时，相应的流通、经营、咨询、企业开发管理逐渐与生产基地分离，向城市中心进军，成为亟待扩张的商务产业机构，这些商务功能活动的汇聚对城市空间产生需求并对市中心的原有的商业商务混合格局产生冲击。其二，当土地不再由行政无偿划拨而改为有偿使用时，城市空间的分布就有了调整的可能性，新的、更富有效率和利润的产业功能分布规律将产生作用。由于涉及投资回报率，因此在城市建设和规划管理当中，传统规划小规模、低密度的开发思想重新受到评估，而更多地考虑土地的价值。城市中心不断拔地而起的摩天大楼说明，新街口地区的土地价值已经开始对城市形态和功能产生了明显的影响。

（2）是政策调控的影响。在中心区的改造和再开发中，近10年（1995—2004年）来已由过去居住密度相对较低、拆迁量较小的地区推进到居住密度高、拆迁安置量较大的城市中心地带。这一方面是由于中心区土地价值的作用，另一方面是和南京市旧城改造和房屋拆迁安置管理政策密切相关的。

1983年，《南京市城镇房屋拆迁补偿安置规定实施细则》中，对于拆迁户，实行的主要是就地安置的办法，建设单位在开发公共建筑的同时，如果涉及拆迁了居民住房，也应在该地点重建住宅楼，用以就地补偿、安置拆迁户。这种管理办法，一方面降低了开发商的积极性，另一方面使得新街口的黄金地段存在了一定数量的住宅楼，而且分布均衡，与一些大型的商业、办公建筑混杂在一起，造成环境状况恶化、空间开发的利用质量不高。在中心商业区的开发中，由于许多再开发项目是纯商业设施，自然无法在原地安置拆迁居民，因此，改造的区域通常都是人口密度相对较低、拆迁安置量较小的地区，市中心许多亟待改造的高密集居住区由于拆迁安置难度大，较少得到再开发的机会，成为改造的最后难题。90年代南京市曾三度修改《南京城市房屋拆迁管理办法》，新的拆迁法中拆迁住宅房屋安置条例中指出，“中心区、城区范围内因市政工程、公共事业或新建非住宅项目而拆迁的居民住户，到新区安置”，“中心区、城区内市政府划定的道路建设补偿用地范围内拆迁的居民住户，也到新区安置”，如在此范围内建有商品住宅，被拆迁的居民可以实行就地安置，“被拆迁人到新区安置，或付差价回原址安置，拆迁人因此获得的原址与新区处商品房之间的差价收益，由市房屋拆迁主管部门收取一部分，统一上缴市政府，用于城市基础设施建设”。采用异地安置和现金补偿的好处是可以充分体现土地的价值，利用城市外围较低的地价安置拆迁居民，可以大大降低市中心地区旧城改造的拆迁成本，使再开发项目更为经济可行，还可以提高城市近郊的居住密度，使中心区的土地可以更多地用于商业和公共用途。同时，为了鼓励中心区工业企业的外迁，政府提供了许多优惠政策，诸如搬迁企业新征土地可比原址用地增加50%，所征土地免费，并且搬迁企业原址出让金所得全部返还等等，都在一定程度上促进了新街口地区用地结构的转化。

2）商务空间的进一步聚集

20年来，新街口商务空间形态的演变可以概括为由“点—线”结构转变为“线—面（片区）”的网络结构。80年代中期，有限的商务活动的发展主要围绕在新街口广场一带，呈现核聚状态（图7．11）。90年代商务空间开始聚集的时期，就整个系统而言，新街口的发展条件最好，同时，新街口地区并不是长时期发展的城市中心区，只有几十年的历史，用地存量较多，发展潜力最大，因此商务空间不约而同地选择了新街口广场地区。当其可达性达到一定阶段时，商务空间的聚集焦点就突破了新街口中心地区，通过中山路和中山东路向外延伸与附近的珠江路、洪武路相连接，表现出沿线发展的趋势（图7．12）。1995年以来，随着商务空间聚集规模的扩大，其引力圈范围也越来越大，越来越多的商务活动在中心区聚集，环境压力也骤然增加，当原有地区不能承受这种压力时，就不得不通过辟建外围道路、改善基础设施等手段来缓解中心地区的矛盾。条件的改善，使得中心地区的可达性进一步加强，商务活动进一步向外部街区渗透；同时，由于外围交通、环境相对好于核心地带，也吸引了大量的商务设施，它们沿着新建的城市道路分布、扩散，与原有的中心地区产生进一步融合，从而出现“线—面”的网络结构（图7．13）。在这一过程中，商务区的范围和商务设施的用地面积不断增加，而在道路的轴线方向上，商务活动的范围进一步延伸，南北方向上到了白下路和高楼门，东西方向上到了城东干道和小锏银巷，面积达2．16km²。

图7．11　1984年新街口地区形态

资料来源：吴明伟，孔令龙．南京市新街口商务中心区发展对策研究．东南大学建筑系，1996．6

南京新街口CBD在强度、高度综合发展的同时，在一定程度上重视了良好的城市环境和绿化空间的创造。1984年时，中心区的两个广场主要承担交通作用，广场中间的绿化、小品也缺乏特色。1994年由于拓宽城市道路，砍掉了中山北路、中央路至中山南路的两排分道绿化带，使中心区的绿化面积有所减少。90年代以后，南京市重新恢复了以纪念孙中山先生为主题的新街口中心广场，使得城市的历史和文化在新街口地区得以体现和延伸，成为CBD景观构成要素之一，又将鼓楼广场扩大，建成了以游憩功能为主的鼓楼市民广场。另外，南京市又结合城墙修复和保护，建成了历史和时代气息相交融的汉中门广场。它们不但成为能够吸引人们来到市中心愉快消费的一个重要因素，而且构成了城市某一特定地段的特色景观。

图7．12　1995年新街口地区形态

资料来源：吴明伟，孔令龙．南京市新街口商务中心区发展对策研究．东南大学建筑系，1996．6

图7．13　2003年新街口地区形态

资料来源：南京市城市规划设计研究院．南京老城保护与更新，2003．8

总结1995—2004年期间新街口CBD的发展变化特点，主要有以下几个方面：

（1）新街口CBD处于高速聚集的阶段，商务内容大量增加，相对而言零售商业比例减少，向城市周边扩散。

（2）商务设施布局由线状向片区布局发展，内部空间结构的次区划分初现轮廓。

（3）新街口与南京市第二位中心的等级差距进一步拉大，这种规模级差在今后一段时期内还将有进一步扩大的趋势。

（4）CBD综合性用地和建筑比例增加，商务设施趋向大型化，空间形态巨型化、多样化。

（5）交通用地比例逐年递增，但明显跟不上CBD空间的发展壮大速度，因此交通条件和状况继续下降、恶化，CBD环境出现不同程度的衰退。