年新街口量化分析

7．3．2　2003年新街口CBD量化分析

2003年，新街口地区的总体格局以中山路与汉中路组成CBD交叉十字轴贯穿全区，东西延展至虎踞路和龙蟠路两条快速干道，内有7条城市干道组成正交纵横路网体系，商务中心功能集中于片区核心并向外沿轴向分布（图7．14）。

图7．14　2003年新街口CBD形态

从各项量化指标的筛选、综合、分析中可以看出：南京CBD由高楼门—丹凤街—珠江路—通贤桥—鸡鹅巷—洪武北路—相府营—网巾市—邓府巷—中山东路—秦淮河—长白街—科巷—太平南路—游府西街—抄纸巷—户部街—火瓦巷—小火瓦巷—洪武路—闺奁营—火瓦巷—白下路—中山南路—富民坊—明瓦廊—石鼓路—螺丝转弯—汉中路—上海路—大锏银巷—沈举人巷—管家桥—高家酒馆—中山路—鼓楼围合而成，总用地面积2．15km²，总建筑面积573万m²，在全国各大城市CBD规模比较中排第7位。

经过几十年的发展，新街口CBD已从传统的城市商业中心发展成为一个有强大吸引力、辐射力、开放式、跨区域的商务产业集群区域，其用地构成、产业结构、交通组织、建筑风貌均呈多元化的发展趋势，我们从5个方面对其进行量化分析，以剖析其现状。

1）用地构成

根据土地利用现状调查，新街口CBD总用地约215hm²，以居住、商业、商务和混合用地为主，占总用地的92．6%，间有少量文化娱乐、医疗卫生等用地。其现状用地构成和分布特点如下：

●居住用地约60．7hm²，占CBD总用地的28．2%，大多分布在CBD南部，以二类和三类住宅为主；

●商业服务用地约13．4hm²，占CBD总用地的6．2%，大多集中在CBD中北部；

●商务办公用地约16．6hm²，占CBD总用地的7．7%，主要沿中山路、汉中路和洪武路等主干道分布；

●金融保险用地约10．2hm²，占CBD总用地的4．7%，主要沿中山路、中山南路和洪武路等道路分布；

●旅馆酒店用地约7．2hm²，占CBD总用地的3．3%，主要沿中山路和珠江路等道路分布；

●商业商务混合用地约19．2hm²，占CBD总用地的8．9%，主要集中在CBD中部核心区；

●商业住宅混合用地约5．4hm²，占CBD总用地的2．5%，主要集中在CBD北部；

●行政办公用地约3．8hm²，占CBD总用地的1．8%；

●文化娱乐用地约6．4hm²，占CBD总用地的3．0%；

●医疗卫生用地约0．8hm²，占CBD总用地的0．4%；

●教育科研用地约1．5hm²，占CBD总用地的0．7%；

●工业用地约1．9hm²，占CBD总用地的0．9%；

●绿化用地约2．9hm²，占CBD总用地的1．3%；

●此外，CBD尚有3．2hm²部队用地和3．9hm²市政设施用地，以及9．6hm²的在建空地。

可以看出，90年代以后的10年中，新街口的用地结构发生了显著的变化，主要表现在以下几个方面。

首先是土地的混合使用进一步加强。综合用地在土地构成中的份额比1995年大大增加了，这是和90年代以来土地混合使用的趋势分不开的。新街口CBD现状用地结构中，综合用地占比例为11．4%，尤其是商住混合以及商务商业设施的混合开发。土地的综合开发，表明了土地使用率的提高，功能的混合是城市“百业兴旺”的客观要求，德国汉诺威市城市规划局局长H．阿德里安指出：“功能分离不能作为城市规划的目标，结合的、紧密联系的功能是有活力的城市的一项重要特征。因此，现代技术的全部潜力应该用来使城市功能的紧密共存成为可能。”

其次是金融保险用地的大幅度增加。在80年代到90年代中期，中山南路建成了中国银行江苏省分行、农业银行江苏省分行以及中山东路的南京市人民银行、汉中路的南京市交通银行，在计划经济的三大管理体系中，金融体系从属于计划体系和财政体系，银行成为执行计划指令的工具与杠杆，缺乏经营的自主性和独立性，发展较为缓慢，机构的分布也较为分散。在之后的10年里，金融机构运行以资金融通为基本功能，通过市场流通促使社会资金向效益好的地区、行业、企业流动，提高社会资源的整体利用效率，金融业在周而复始的资金流动中完成其功能作用的同时，稳步推进金融改革，在探索商业银行经营模式、推进分业经营方面取得了重大成就。2003年南京市有各类金融机构超过1 500家，其中保险、信托、证券、信用社等非银行金融机构超过300家，从业人员2万人以上。中国银行、招商银行、建设银行、农业银行等金融机构纷纷把总部办公商务楼建设在新街口地区，使CBD内金融类用地猛增到10．2hm²，建筑面积达57．8万m²，占CBD内商务面积比重的20%。

最后是居住用地所占的比例略有下降。2004年仍然占28．2%，若考虑到混合用地中的居住部分，所占比例应当比此数稍大。其间南京市制定了多项优惠政策，中心区相继搬迁出了一部分经济效益较差的污染企业，使得工业用地所占比例有所下降。行政办公用地的变化是最明显的，所占比例由5．6%下降至1．8%，用地面积减少了3．58hm²，这一部分基本上都转为了商务办公用地。行政办公用地使用性质的转变，大致有以下三种途径：①管理体制的改变使机构所在的土地性质产生了转移，如原来的一些行政管理机构逐步转向事业化、集团化、公司化；②同开发商共同开发，使土地使用性质部分发生转变；③土地置换，一些政府部门从中心区迁出，原来的土地出让给开发商以取得更高的土地使用效率，并且可以使行政办公部门集中布置，提高办公效率。

2）交通组织

（1）交通特征

交通流量分析表明，至少有五种交通流在新街口CBD十字形（中山路—中山南路和汉中路—中山东路）叠合：机动车流、自行车流、公交车流、步行交通流，以及过境交通流。由此可知CBD十字形干道上交通强度之大。新街口CBD交通的主要特征除了向心式外，由于人口和就业岗位的分离，还存在明显的潮汐式特征——上班时朝内，下班时向外。现状交通组织形式为混合式，即主要交通流平面上纵横交错。

（2）路网容量

至2004年，地块内有快速路1条，主干路3条，共8．19km；次干路8条总长17．33km；支路网总长10．55km。干路网密度3．38km/km²，支路网密度1．57km/km²。另外还有各类小街巷总长约15．8km。其中，在珠江路、太平北路、白下路和莫愁路围合的环状区域内，干路网密度3．43km/km²，支路网密度1．71km/km²。可以看出无论在中心区的地块内，还是在CBD域内，整体路网密度都是较低的，尤其是支路网密度（3～4km/km²）更与通常认为的合理范围相差甚远。

另外，通过对主要路段机动车流量和通行能力的分析，发现交通压力最大的路段依次是珠江路、洪武路、虎踞路和中山路，其道路饱和度都接近或超过1，因此从长远来看，CBD内干路上的交通容量潜力已经不大。

（3）停车设施

机动车停车一直是南京市新街口中心地区交通最难以解决的问题之一。首先是公共停车设施不足、结构不合理、分布不均衡，研究分析结果表明，新街口CBD内公共停车泊位分别是3 000个和1 700个左右，而公共停车的需求量分别约6 500个泊位和4 000个泊位，供需缺口超过了50%。同时在这些停车设施中，路内停车所占比例超过一半，必然给道路通行能力带来严重影响。此外，某些路外停车场离干路交叉口太近，离需求中心太远（如珠江路与城东干道口的停车场），特别是地块内几个规模较大的住区，基本上没有独立的停车场地。其次是配建的停车场使用不方便，利用率低、公共开放程度不高或改作其他用途的现象严重。新建的较大规模建筑基本上都按配建标准建设了停车的设施，且多为地下停车库，但受经济利益驱使，大多停车库改做商业经营用途或作为仓库使用，配建停车设施的利用率只有66%，周转率也只有地面停车场的44%左右。影响其使用效率的因素除了管理因素外，最主要的是出入口组织不合理、标识不清楚、使用不够方便。例如，新百地下停车库的出入口就设置在步行街上，行人和车流矛盾比较突出。第三是自行车停放设施严重不足、秩序混乱，既造成严重交通问题，又影响城市景观。自行车停放大范围占用人行道，使原本不宽裕的步行空间进一步被压缩，甚至被阻断。自行车交通既是南京市一大特色，又是一大难题。

3）建筑质量构成

建筑质量按以下情况进行评判和调查统计：

●一类建筑，为高层建筑和10年内新建的各类多层建筑，这类建筑使用状况良好，在近远期没有开发重建的可能性。

●二类建筑，指已有10年以上使用时间的多层建筑，包括住宅和公共建筑，在近期不太可能开发重建，在远期有改造重建的需要和可能。

●三类建筑，指房屋结构较差的暂时性建筑和简陋危旧房，大多为低层住宅，这些建筑大多在近期就亟须改造和重建。

●四类建筑，不参加评比的建筑，包括有历史价值的近现代优秀建筑、文物保护建筑、军事用地、各类工地等等。

各类建筑质量构成特征如下：

（1）居住区建筑

居住区建筑主要为二类建筑及三类建筑。一类质量建筑用地面积为50．8hm²，占住宅用地总面积的14．2%，建筑面积为163．4万m²，占住宅总面积的28．3%；二类质量建筑用地面积为159．9hm²，占住宅用地总面积的44．7%，建筑面积为359．0万m²，占住宅总面积的61．8%；三类质量建筑用地面积为138．9hm²，占住宅用地总面积的38．8%，建筑面积为47．6万m²，占住宅总面积的8．2%；四类质量建筑用地面积为8．0hm²，占住宅用地总面积的2．3%，建筑面积为9．7万m²，占住宅总面积的1．7%。

由上述分析可知，二类住宅用地及建筑面积均占40%以上，这也说明，片区内居住建筑分布主要为多层建筑。

（2）商业服务建筑

商业服务建筑用地主要为一类建筑及二类建筑。一类质量建筑用地面积为12．0hm²，占商业服务用地总面积的48．1%，建筑面积为82．3万m²，占商业服务建筑总面积的72．3%；二类质量建筑用地面积为8．1hm²，占商业服务用地总面积的32．3%，建筑面积为23．7万m²，占商业服务建筑总面积的20．8%；三类质量建筑用地面积为4．3hm²，占商业服务用地总面积的17．0%，建筑面积为6．8万m²，占商业服务建筑总面积的6．0%；四类质量建筑用地面积为0．6hm²，占商业服务用地总面积的2．6%，建筑面积为1．0万m²，占商业服务建筑总面积的0．9%。

（3）商务类建筑

商务类建筑用地主要为一类建筑。一类质量建筑用地面积为25．4hm²，占商务类用地的71．4%，建筑面积为232．7万m²，占商务类建筑总面积的72．3%；二类质量建筑用地面积为8．8hm²，占商务类用地总面积的24．8%，建筑面积为23．7万m²，占商务类建筑总面积的20．8%；三类质量建筑用地面积为1．1hm²，占商务类用地总面积的3．0%，建筑面积为1．3万m²，占商务类建筑总面积的6．0%；四类质量建筑用地面积为0．3hm²，占商务类用地总面积的0．8%，建筑面积为1．0万m²，占商务类建筑总面积的0．9%。

（4）其他建筑

行政办公建筑主要为一类建筑和二类建筑。其用地面积分别为2hm²和1．8hm²，分别占行政办公用地面积的40．5%和35．1%，其建筑面积分别为3．9万m²和2．1万m²，分别占行政办公建筑面积的69．5%和19．9%；其他类型建筑如文物建筑和军事建筑，主要为四类建筑。

4）建筑高度构成

建筑高度按以下情况进行评判和调查统计：

●一类高度，主要指的是高度小于12m，层数在3层以下的建筑。

●二类高度，主要指的是高度在12～24m，层数在3～7层之间的建筑。

●三类高度，主要指的是高度在24～50m，层数在8～16层之间的建筑。

●四类高度，主要指的是高度在50～100m，层数在17～32层之间的建筑。

●五类高度，主要指的是高度大于100m，层数在32层以上的建筑。

（1）分布特征

高层建筑分布主要集中在新街口CBD以小四环为中心，纵向以中央路、洪武路形成的带状区域及其两侧；横向主要分布在中山东路、中山西路两侧，整体空间格局呈十字形分布。在个别地段虽有见缝插针的分布，但是整体分布与片区内部地价分布状态基本吻合，与土地价值和房地产投入—产出比价效应密切相关。

从高层建筑在空间分布的具体形态上来看，高层公共建筑分布基本沿街，或与广场等城市空间相关，主要道路两侧呈点状集聚分布或带状分布。这与空间区位、交通可达性、基础设施和发展容量需求等因素息息相关。

高层建筑分布较为随意，缺乏整体的控制与引导，布局较为零散，缺乏相互之间的空间结构关系，在空间形态分布上缺少科学的、有力的控制与引导。

目前，高层建筑的发展以沿路的外向式开发为主，但是，街区整体开发的模式越来越显著。

（2）职能构成

在用地性质方面，高层建筑主要为商务办公、混合用地和居住用地，其中商务办公占较大比例。50～100m高度建筑中，混合用地13．5hm²，居住用地8．8hm²，商务办公建筑用地为1．1hm²；100m以上高度建筑中，商务办公用地面积为4．4hm²，混合用地面积为3．0hm²，居住用地为1．7hm²。

在建筑面积构成上，50～100m高度建筑中，商务办公建筑总面积125．6万m²，居住建筑总面积86．2万m²；100m以上高度建筑中，商务办公建筑面积为53．2万m²，商业服务建筑面积为10．1万m²，住宅建筑总面积为6．7万m²。