房地产开发与经营决策的程序

三、房地产开发与经营决策的程序

开发与经营决策程序是人们在房地产开发与经营决策过程中不断总结经验，对决策过程的规律性认识不断深化的基础上制定出来的，是房地产开发与经营项目在决策过程中应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。这个决策过程不是随意制定的，而是科学的，它必须建立在符合客观规律的科学决策程序基础之上，才能避免出现决策的客观性和盲目性，从而达到理想目标的开发与经营效果。正确的决策不仅取决于决策者个人的素质、知识、经验以及审时度势和多谋善断的能力，并且与认识和遵循科学决策的程序有着密切关系。

按照科学的决策理论，房地产开发与经营决策可分为以下六个基本步骤。

（一）发现问题

决策是针对所需解决的问题而进行的，发现所需解决问题的症结所在及分析其产生的原因是决策的起点。决策者要善于根据企业内、外部经营环境进行分析和判断，从中找出问题。如果不能经常地发现问题，也就无从作出决策。

（二）确定目标

合理的目标是有效决策的前提，也是评价决策效果的依据。目标选择错了，就会一错再错，造成整个决策的失误。在发现了问题之后，就要进行调查研究，弄清楚问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结表达出来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。一个好的决策目标应满足以下四点要求。

1.针对性

房地产开发与经营决策目标的提出应当有的放矢，针对所存在的问题，切中要害，选中解决问题的突破口，或把握开拓发展的最好机会。

2.明确性

确定决策目标是为了实现目标，因此必须明确、具体，使人能够领会执行。房地产开发与经营决策目标的含义要准确，必须有定性与定量相结合的表述，不能模棱两可、含糊其辞，也不能空洞无物。同时，必须严格规定目标的约束条件。约束条件就是一些实现目标的限制条件，如人、财、物、时间、政策法规、技术条件等的限制。

3.层次性

在同一决策系统同时存在多个目标时，必须分清主次，应从其可能性、可靠性、重要性等方面出发，按照主次先后进行排队，有取有舍，形成一个有机整体。

4.可行性

房地产开发与经营决策目标的可行性是指实现目标所必需的物质条件、信息条件和组织条件。只有条件具备了，目标才有可能实现。决策目标必须建立在可靠条件的基础上，企图超越条件的目标，将导致决策的失败。

（三）拟订方案

决策在于选择，没有选择就没有决策。拟订供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。在确定目标之后，应充分发动企业多方面力量搜集、掌握丰富的信息，集思广益、科学论证、精心设计，拟订实现目标的各种备选方案，供进一步选择。拟订方案时，需注意以下两点。

1.整体详尽性

拟订的备选方案应包括所有可能找到的方案，以供下一步评价选优。方案越多，质量越好，选择的余地就越大。如果有疏漏，最后选择的方案就不一定是最优的方案。

2.相互排斥性

各种备选方案之间应是相互排斥的，只能选用一个方案，即执行了第一个方案，就不可能执行第二个方案。只有这样，才可能进行方案的比较选择。

（四）分析评价

方案的分析评价就是在进行选择之前对每一个备选方案有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的目标进行比较，作出评价。

1.限制因素分析

任何一个决策和行动方案都有一定的约束条件，因此，必须研究论证与方案有关的人力、物力、财力、时间、技术以及其他条件，从而判定方案是否行得通，是否能达到预期目标。

2.潜在问题分析

潜在问题分析是指预测每一个备选方案可能发生的问题是什么，发生的原因是什么，研究防止和补救的可能性，准备防范措施和应急方案，以减少潜在问题发生的可能性和危害性。

3.综合评价

根据房地产开发与经营决策目标全面分析方案的经济效益、社会效益和环境影响，主要通过计算投资利润率、财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等财务指标对房地产开发与经营项目进行经济评价。根据项目性质的不同，有时还要作社会效益评价和专项的环境影响评价。

分析评价一般由各方面的专家、学者组成评审团评议，或召开专家论证会进行，评价过程也是进一步完善方案的过程。

（五）选择方案

选择方案是整个房地产开发与经营决策的中心环节，也是决策者的重要职责。尽管选择一个方案看起来很简单，只需要考虑全部可行方案并从中挑选一个最佳解决问题的方案即可。但实际上，作出选择是很困难的，它集中体现了决策者的开发与经营艺术和素质。要正确有效地进行方案选择，决策者必须仔细考察全部事实、确定是否可以获取足够的信息，并掌握方案选择的标准，最终选择最好方案。

选择标准和开发与经营决策目标紧密相连，并且能保证更好地实现目标。选择标准指的是在同样可以实现目标的前提下，要使得到的利益尽可能大，付出的代价尽可能小；实现目标的决策正面作用尽可能大，副作用尽可能小等等。需要指出的是，所谓最优方案是相对的，要受到许多不确定因素的限制，因此最优标准是很难选定的。在实际选择中，人们多采用“满意标准”来比较各个方案的优劣，淘汰那些不好的方案，留下最好的方案，或在吸收各个备选方案长处的基础上，形成一个新的综合性方案。

（六）实施追踪方案

决策的结果是具体措施的执行，不付诸实施的决策是没有现实意义的。执行一个决策方案往往需要较长的时间，在这段时间内，情况可能会发生变化，在实施过程中必然会碰到新问题，引发新矛盾，会出现实际发生的情况与决策目标偏离的现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对所执行方案进行必要的调整和完善，以保证决策目标的最终实现。

1.反馈控制

房地产开发与经营决策中的反馈控制是指把决策过程中实际值与目标值的偏差准确而及时地输送给决策者，从而使决策者根据经营环境的变化，对决策方案进行不断的修正，以保证决策目标顺利实现。为保证反馈的及时、有效，应建立信息反馈网络，并保证信息渠道畅通无阻。

2.追踪决策

追踪决策是指原有决策的实施危及经营决策目标的实现时，或原有决策是正确的，但由于客观或主观条件发生重大变化，原先决策目标无法实现时，则要寻找问题或机会，确定新的目标，重新拟订可行的方案，并进行评估、选择和实施方案。

以上是决策过程的基本程序，其中每一步骤都是房地产开发与经营决策过程所必不可少的。它们相互联系、相互制约，构成房地产开发与经营决策的动态过程。