随意公摊谋取利润

十八、随意公摊谋取利润

［案例简介］

2004年4月赵小姐同开发商签订了《商品房预售合同》一份，约定购买某小区2210室房屋，每平方米建筑面积单价5　000元，暂测房屋建筑面积110平方米，其中套内建筑面积90平方米、公用分摊建筑面积20平方米，总价55万元。赵小姐支付了全部购房款。

2004年9月30日，双方按照约定办理房屋交接手续时开发商称，经过实际测量，房屋的建筑面积多了3平方米，要求赵小姐补交房款。赵小姐交齐房款后收房并入住。但办理产权证时赵小姐发现，产权证上登记的套内建筑面积变成了89平方米，而公摊面积变成了24平方米。这意味着赵小姐所购房子实际套内使用面积变小了1平方米，但却要多支付3平方米公摊面积的房款，共1.5万元。

赵小姐查找购房合同附带的《公摊部位说明》，《公摊部位说明》中具体标明了公摊面积包含的楼梯、过道等共用场所。但各项目的各自面积、具体测算方法等并没有明确标注。而此处，正是赵小姐对公摊面积有异议的地方。赵小姐找开发商索要了有关计算公摊面积的数据后发现，开发商在计算楼内各套建筑面积时，把地下二层人防工程的水箱间、简易洗浴室等部分，作为公摊面积，分摊给全楼业主，并计入各套建筑面积。同时，将规划设计属于设备层兼自行车库的地下一层的部分面积，作为物业管理用房分摊。赵小姐要求开发商退还不应分摊部分多收的房款时被开发商拒绝。

［律师说法］

房屋销售面积一般都是由两部分组成：一部分是套内建筑面积，另一部分是共用房屋分摊建筑面积。公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。在消费者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。目前通用的房屋买卖格式合同中，并没有明确规定公摊面积的测算方法和具体来源，也没有规定公摊面积出现误差的处理方式。我国的房地产交易市场正处在发育阶段，法律法规不够完善，开发商常利用他的强势地位，做出一些有损于消费者利益的行为。

1.共有建筑面积哪些可以公摊，哪些不能公摊？

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定：

可分摊的公用建筑面积为：①大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；②套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

不应计入的公用建筑空间，也不可用于分摊的有：①仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；②售房单位自营、自用的房屋；③为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

另外商品房公用建筑面积的分摊以栋为单位。也就是说，本栋楼房的住户分摊的公用建筑面积为单栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼房不相连的公用建筑面积不分摊。

2.如何计算各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积？

（1）共有建筑面积：共有建筑面积的计算方法为整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积。

（2）套内建筑面积：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

（3）套内面积：套内面积等于套内各功能空间使用面积之和，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。对于普通购房者来说，就是得房率。

（4）公用建筑面积分摊系数：各单元参加分摊的建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。

（5）各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积：各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。

3.常见的开发商就分摊面积所设陷阱。

（1）将已作为独立使用的地下室、车棚、车库、自行车库、人防工程等建筑面积进行分摊；

（2）会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊而公摊；

（3）房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当作为一个产权单位去分摊公用建筑面积；

（4）为多栋房屋服务的警卫室、物业管理用房；

（5）面积测量时人为造成错误。

4.分摊面积计算错误时如何维权。

业主在买房时如果发现商品房买卖合同约定的面积与建筑面积不符，可以要求房产商按合同约定返还多付价款或解除合同，协商不成可对房地产开发商提起诉讼。

若房产证上的登记产权面积确实错误，可以要求房产管理部门纠正及对其提起代表人诉讼。

5.本案赵小姐可以要求开发商退还多收房款。

赵小姐可以通过向法院起诉，主张开发商将具备使用功能的独立使用空间计入公摊的行为，隐瞒了分摊的真实情况，其行为构成欺诈为由，依据《合同法》第54条的规定要求变更公摊面积，并要求开发商退还多收的房款。

［笔者提醒］

在订立合同时对公摊面积条款约定应当注意：

1.索取公摊数据。在签订购房合同时，要求开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整栋建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据计算出公摊面积，以明确自身的权益。同时，可以要求开发商在售卖商品房时，应将共有建筑分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书向买房人公示。

2.查阅测绘资料。业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

3.先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理。目前楼市常用的高层分摊系数一般在0.16～0.26之间，多层分摊系数则在0.11～0.18之间。

4.在购房合同中详细约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成。

《商品房买卖合同》第3条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位和面积大小。

5.约定违约金条款。出卖人对公摊面积的计算不符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定违背本条约定时，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并向买受人支付违约金。

6.商品房交付时，要求提供详细的《商品房面积测绘技术报告书》。

由于房产专业知识比较复杂，公摊部分面积具体如何计算，购房者有知情权。房屋的测绘是开发商委托测绘机构测绘完成的，购房者可以要求开发商提供一切的测绘报告。哪些部分进行分摊、分摊的面积是多少等信息，作为完整的测绘报告应该有所反映。同时，业主还应对共有建筑分摊部位进行实地核查。仅写明建筑面积是不够的，还应写明公共分摊面积和实用面积、套内面积；厅房、厨房、厕所的套内面积；发生面积争议后以何单位的测量数据为准。现行的商品房买卖合同中面积方面的术语很多，销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积等等不一而足。几乎每个购房者都知道自己房屋的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人却是少之又少。实用面积很容易核实，开发企业很难做假，建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任。因此购房者在签订商品房预售合同时，应该具体约定购房者是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等问题，防患于未然。