宣传广告款款煽情，温柔陷阱防不胜防

六、宣传广告款款煽情，温柔陷阱防不胜防

［案例简介］

2003年，周先生到某售楼部购房，收到一张印制精美的广告单。广告单上写道：与德国柏丽、美国科勒、大金空调、法国索非亚、ICI、西门子、美标等国际知名品牌公司联合，使用国际标准化设计、工业化生产和现场成品化拼装的施工方式，提供精装修住房。豪华会所、幼儿园、学校、商店、健身中心、多功能游泳池等小区配套设施一应俱全。尽管该楼盘的价格比该地段其他楼盘每平方米要高出近500元，但周先生心仪于高品质的住房条件，还是于同年8月份与开发商签订了商品房预售合同。

2004后5月收楼时，周先生发现房屋内的精装修品牌不是开发商在广告中承诺的品牌，装修也较简单、粗糙。该小区除了会所、商店之外，其他配套设施都没有。开发商解释说健身房等普通设施会在近期内建设，而幼儿园、学校和多功能游泳池因未获审批通过而取消了。周先生感觉受骗上当，遂起诉开发商，要求其承担违约责任。经法院审查发现，购房合同中售楼广告及宣传资料中所述的承诺均未写入购房合同，开发商制作的宣传资料写明“本广告不是要约，为要约邀请”，买卖双方的权利义务以最终签定的购房合同为准。于是，法院驳回了周先生的诉讼请求。

［律师说法］

90%以上购房者对楼盘的第一印象来自房地产广告，可见其影响力不容小视。据不完全统计，业主与出卖人、物业公司的纠纷有50%以上与虚假广告有关。购房者在购房时往往被开发商在宣传资料中夸大其词的宣传所迷惑，忽视了可能存在的陷阱。目前开发商的销售广告或图片资料95%以上都在不显眼的角落，有一行小字：“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”或“本印刷品为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签定的购房合同约定为准”或“本广告仅作参考，广告中具体确定的内容，可作为购房合同附件”等字样。购房者在被宣传资料上美伦美奂的居住条件所迷惑时，常常忽视了下端的这些重要小字信息。而买受人上当受骗后，却无法依据相关法律规定进行索赔，由此导致的尖锐的矛盾冲突无法根本解决是法律的悲哀。

1.承诺的表现形式。商品房广告的承诺，是指开发商利用媒体、杂志、售楼宣传资料广告、户外广告等，在宣传和介绍楼盘的同时作出的对购买房屋特定事项的说明，以及对楼盘的质量、环境、配套设施等有关方面的声明、陈述，或者对购房者的购买行为所作出的种种优惠、鼓动措施，以达到促销楼盘目的的行为。承诺形式主要有以下几种：

（1）向购房人提供某些优惠或者赠送礼物的说明，如提供银行按揭时给予折扣，赠送花园、车库、装修等。

（2）对楼盘环境性的质量描述，如承诺住宅小区内的配套建设：商场、市场、医院、公共花园草地、学校、游泳池、网球场、影剧院等设施。

（3）对楼盘美观性质量的陈述，一般侧重于楼盘的装饰标准，如承诺地板材料采用进口木地板或大理石等。

（4）对商品房的使用功能质量的承诺，如采用进口电梯、24小时热水、宽带网络入户等。

（5）对物业管理问题的有关承诺，如业主入住后可享受英式管家服务、减免物业费等。

此外还有对楼盘的竣工时间、交楼时间、办理房产证、办理户口、提供售后包租等承诺。

2.要约和要约邀请。要约是希望和他人订立合同的意思表示，一经受要约人承诺，要约人即受该意思约束。如公共汽车上标明“无人售票，票价1.2元”，就是要约，乘车人上车投币就是承诺，然后公共汽车有义务将他送到目的地。

要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，如商家对外寄送商品价目表、拍卖公告等。要约邀请是表示开发商邀请买受人见广告后前来向自己发出订购商品房的要约，如果出卖人同意将买受人看好的商品房销售给该买受人，那么其就是对买受人的要约作出承诺，双方之间就按照合同法的有关规定，订立商品房买卖合同。在法律上，广告宣传包括宣传资料、实物的模型等等，基本上都属于要约邀请的范畴，开发商对其要约邀请是不应当承担法律责任的，因为要约邀请不等于要约或承诺。要约邀请中的内容，只有在合同中明确约定后，才发生法律效力。这些内容只要没形成要约，并且在合同中也没有注明，就很难要求开发商对此承担违约责任。

3.司法实践中对广告性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

（1）一般宣传广告对开发商没有约束力。根据法律规定，商业广告原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告作为合同内容看待。但是具体情况可以区别对待，不能机械地全部视为要约邀请。

（2）有的情况下可以认定为对双方有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的司法解释》第3条的规定，认定“视为要约”的售楼广告需具有如下特征：①广告中“视为要约”的内容是针对“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”所作，不包括开发商对该项目开发规划范围以外的事项所作的说明与允诺，范围应依据小区规划红线图界定。②说明与允诺的内容必须具体确定。凡意在渲染诱导、用语含糊其辞、以描述性语言所作的说明与允诺，不能视为要约。③广告所作说明与允诺对买受人作出购买决定和最终确定房屋价格足以造成重大影响。如房屋结构、层高、楼宇间距、小区的配套与公共设施等，直接影响买受人的签订房屋买卖合同的目的，并对价格确定产生决定性影响。如果知晓开发商所作说明与允诺的事项并不存在，买受人就不会或不可能以约定价格与之签订买卖合同。广告中的其他有关说明与允诺对合同签订与价格确定影响不大的，不能视为要约，只有写入商品房买卖合同，对开发商才具有约束力。

（3）虚假广告，开发商要承担行政处罚责任；如果给买房人造成了实际损失，就要承担缔约过失的法律责任。这里要注意两种情况：一是广告过分进行商业吹嘘，或者虚假宣传商品房规划范围外的环境和公用设施，如果这些未订入合同，不应当视为合同内容，但并不等于开发商不承担任何法律责任，如果给买房人造成了实际损失，就要承担缔约过失的法律责任，进行相应赔偿。二是开发商在政府批准建设规划施工方案后，擅自改变规划和设计，构成违背广告承诺的违约行为，即使经过了有关行政部门的批准而改变规划设计的，也是开发商主观上有过失。

（4）但是在实际的司法实践中，给出卖人留有规避法律责任的漏洞。因为司法解释中并没有明确出卖人对房屋及相关设施所作的什么样的说明及允诺才符合“具体确定”的标准，这只有依赖于法官的自由裁量。多数情况下，法官会将商品房的销售广告和宣传资料裁断为要约邀请，开发商可以全身而退。

［笔者提醒］

1.面对开发商的宣传广告一定要保持清醒头脑。买房人不要过分相信那些美丽的承诺，尽量把广告内容写进正式合同。如果不能写进合同，也要注意文本中是否有诸如“售楼广告的承诺一切以本合同为准”、“沙盘模型不作为交房标准”等条款，这些约定可能会在以后对买房人不利。如开发商宣传广告中有关于小区以外地段的一些设施，如即将修建公园、马路等，这些也许是开发商故意做出的噱头，也许是若干年后的事情，与开发商没有必然的关系。

2.在签订合同时，购房者要尽可能地将开发商在售楼广告中的说明与允诺写入合同。

在签订合同时要以规划等部门审批的文件为准，并将这些条件注明在合同中以便更明确合同内容。

3.要保留楼盘的广告、楼书等资料。同时，购房者还要将周边其他楼盘的房价资料保留下来。

保留证据对将来可能因此产生纠纷的情况下为自己主张权利提供证据，以便取得法律的支持。

4.遇到虚假广告要及时投诉维权。如遇到虚假广告，购房者要保留相关证据，向各级工商行政管理、房地产管理部门、建设厅等主管部门投诉。主管部门对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容房地产业，可责令其限期改正，并根据《房地产开发企业资质管理规定》，在年检中予以降级或者注销资质等级，工商管理部门也要依法对其予以查处。