工业用地开发的经济分析

一、工业用地开发的经济分析

土地是人类社会最重要的自然资源，土地和劳动的结合被认为是创造社会财富的真正源泉。经济理论对土地的研究主要是把土地作为等同于劳动、资本、企业家才能的生产要素并研究其在市场的一般均衡中的作用为重点的。作为生产活动最基本的生产要素，土地是自然赋予的资源，其显著特点是不能被生产出来，从而整个经济所拥有的土地数量固定不变。但这并不意味着其中一种用途的土地数量是固定的。在土地产权明晰的条件下，土地价格是调节土地资源最终配置的最重要的工具，如果工业用地的土地收益明显低于其他用途，则土地的拥有者可以通过改变土地用途推动土地收益最大化，最终改变不同用途土地的利用结构。在欧美等发达市场经济国家，工业厂商使用土地可以采取租用和购买两种形式。每单位土地在两种方式下需要支付的费用一般是不相同的，前者是土地所提供的生产服务的价格，后者是土地本身的价格。以下我们分析租金的形成机制及其对工业用地影响。

与其他的生产要素价格的决定一样，均衡地租也取决于土地市场上的供求均衡。土地的需求是在不同的地租下租用土地的数量由土地的边际产品价值所决定，土地的市场需求与地租水平呈反方向的变动。对于土地的供给者而言，可以通过把既定的土地资源自用和出租两种方式实现效用的最大化，对于不同水平的地租，所有者相应地确定自用和出租的数量。如果地租上升对出租土地数量所产生的替代效应大于收入效应，那么土地出租的数量会增加，反之则减少。如果土地不只有一种生产性用途，所有者向其中一种生产用途的供应量可以随着该用途地租的提高而增加。如果土地只有一种用途，为了获得最大的效用，只要地租大于零，所有者将把他的土地出租出去，因而土地的供给曲线是一个固定数量的垂直曲线。

土地需求曲线和供给曲线的交点决定均衡地租。在土地供给曲线为垂直的情况下，均衡地租完全由土地的需求曲线决定。由于土地的需求曲线取决于土地的边际产品价值，而后者又取决于土地的边际产量和土地上所生产的产品的价格，因而在技术水平不变的条件下，地租由土地上的产品价格所决定。把土地当成一项可以获得现金流量的可交易的资产，运用资产价格模型很容易分析地租与土地价格之间的关系，即土地价格是资本化的租金。土地被看成可交易的资产，只有在它作为生产商品用途，并且能够流通的生产要素时才能估价。

区位是决定土地租金或土地价格的关键因素。在土地只有农业用途时，土地肥力是比区位更重要的影响土地价格的因素。分析现代经济社会对土地的利用趋势，可以看出区位对土地租金的影响是决定性的，而租金又反过来最终决定了土地利用结构。简单地对土地用途进行划分，可以分为住房用地和工商业用地，后者又可以划分为商业用地、工业用地和农业用地。这些土地的使用者通过对土地的出价竞争获得土地的最终利用。住房用地的地租取决于不同的消费者在效用水平不变的条件下，个人能够支付的对不同地段的土地的一系列出价，地段的好坏是看消费者居住地段与城市CBD之间的距离而定的；同样的，工商业用地的租金也是厂商基于利润水平不变的条件下对不同位置土地的一系列出价。工商业用地租金的因素包括:①距离城市中心的有效距离。②该区域与潜在消费者的可接近程度。③竞争者数目、区位及竞争程度。④用于单一项目或系列项目的土地之间的接近程度，这些项目以吸引潜在消费者和降低成本的方式相互补充。^[1]由于厂商位置和居住的地址选择都是内在的且相互作用，特别是厂商之间的竞争对位置选择会产生重要的影响，因而考虑多重因素分析如居住区、各类工商业等位置的同时决定（一般均衡）是困难的。但经济理论为我们研究实际土地利用提供了有用的框架。影响土地利用和地租的变量很多，首先是土地需求的来源，即用于居住、商业、工业、农业、采矿、娱乐和生态支持等不同目的；其次，研究不同的需求中影响土地利用和地租的诸多因素；最后，土地利用和租金依据不同资源需求之间的竞争结果确定:每块土地将分配给能够最大化租金的使用方向上去。

在现实生活中，相当部分的土地利用要受到公共决策的影响。由于土地利用的非排他性、非竞争性导致的矛盾，以及市场不能提供集体的愉悦环境，政府支持公众在一系列土地利用规划和区划、细分的规章标准、建筑规范、农地保护和水土保持成为一个普遍现象；此外，绿地、道路等公共设施由政府投资是有效率的，对城市文化的保护也需要政府规制经济利益最大化的市场行为。从这个意义上说，通过公共程序制定适当的规划和限制，以弥补市场本身带来的问题，对于发挥市场机制作用和土地的合理配置是有益的。