涉诉房屋被人民法院依法查封是否构成履行不能

——李甲诉杨乙、王丙房屋买卖合同纠纷案^[13]

关键词：查封，履行不能，合同效力

问题提出：房屋买卖合同所涉房屋如被人民法院查封，是否构成履行不能，买方可否要求卖方继续履行合同，办理房屋产权过户手续？

裁判要旨：人民法院查封的房产，因权利受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律后果，构成客观上的履行不能，当事人不能要求对方继续履行。但是免除继续履行责任不等于免除违约责任，履行不能导致合同目的不能实现的，守约方有权要求解除合同。在约定有违约金的情况下，守约方可以主张违约金；在约定有定金情况下，守约方可以主张定金；在无特别约定情况下，守约方仍得请求赔偿实际损失。

原告（上诉人）：李甲

被告（被上诉人）：杨乙

原审被告：王丙（杨乙之妻）

2012年3月19日，原审原告李甲诉称，2010年6月28日原、被告签订购房协议书，约定被告将自己所有的某小区8号楼西单元4楼东户卖给原告，原告支付房款25万元后，被告违约不协助原告办理房产过户手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，要求依法判令位于泰山区某小区8号楼西单元4楼东户归原告所有，被告协助原告办理房产过户并承担本案诉讼费用。原审被告杨乙、王丙辩称，原告所诉属实，因该房抵押贷款，房产证在银行，所以未能办理过户手续。

岱岳区人民法院一审查明，2010年6月28日原、被告签订购房协议书，约定，两被告将其所有的位于旧镇路2号泰山某小区8号楼西单元4楼东户楼房一套，建筑面积61平方米，出售给原告，房款25万元，原告一次性付清。两被告保证拥有独立产权，在60日内协助原告办理相关过户手续。同日，原告支付被告房款25万元，两被告将楼房交付原告。

另查明，两被告系夫妻关系，房产所有人为被告杨乙，所有权证号是泰房权证泰字第××号，2010年7月12日被告杨乙以该房作抵押从中国农业银行股份有限公司贷款，抵押金额8万元。

岱岳区人民法院一审认为，原、被告签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，形式要件齐备，属有效合同，双方应自觉履行。合同签订后，原告支付被告购房款25万元，已按约履行合同义务。两被告将房屋交付原告后，应及时归还贷款并按约协助原告办理房产过户手续，久拖不予办理，于法相悖。故原告要求办理过户手续，应予支持。判决：限被告杨乙、王丙自本判决生效之日起三十日内协助原告李甲将位于泰安市旧镇路2号泰山某小区8号楼西单元4楼东户楼房一处，过户至原告名下。

岱岳区法院再审过程中，原审原告李甲称，坚持原审诉讼请求并请求判令双方签订的房屋买卖合同有效。原审被告杨乙答辩称，涉案房产确已卖给了李甲，原审判决正确，应予维持。原审被告王丙未答辩。

岱岳区人民法院再审查明，2011年4月25日，因刘某斌诉杨某银、杨乙（本案原审被告）、石某美民间借贷纠纷一案，泰安市泰山区人民法院以（2011）泰山民初字第1272号民事裁定，查封了涉案房产，查封期限至2013年4月24日。现该房产仍处于继续查封期间。其他事实与原审查明一致。

李甲观点：一审判决认定事实错误，本案中我同杨乙签订的合同真实有效，并无任何虚假，也符合法律规定。并且，我已经履行合同约定的付款义务，而杨乙在合同签订当天就将房屋交付给我使用，房屋所有权已经转移给我所有。刘某斌不是合同签订主体，无权对我们的房屋买卖合同提出异议。本案属于房屋买卖合同，不是房屋确权纠纷，因此，本案原审判决并无不当，再审结果推翻原判结果是错误的。一审法院遗漏上诉人的一审诉讼请求明显不当。请求依法撤销岱岳区法院再审判决，依法发回重审或直接查明事实改判确认双方的房屋买卖合同有效，被上诉人协助上诉人办理过户手续。一、二审诉讼费用、保全费全部由被上诉人承担。

杨乙、王丙观点：上诉人所说都是事实，请求法院认可购房合同有效，并且房屋使用权已经交结完毕。

一审法院观点：原审原、被告虽然就涉案房屋买卖协商一致并订立了购房协议，但此后原审被告未将该房产及时过户于原审原告名下，其间，原审被告杨乙因涉另案诉讼此房产随被法院查封，且至原审成讼时一直处于查封期间，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。据此，原审原告再行主张办理房屋过户手续，转移所有权，已受到司法查封的限制。原审判令两原审被告限期协助原审原告将该房产过户于其名下，即强制实际履行，违反了上述法律规定，属法律上不能履行，原审适用法律错误，依法应予撤销。原审原告可另行主张权利。判决如下：撤销法院（2012）岱民初字第912号民事判决；驳回原审原告李甲的诉讼请求。

二审法院观点：1.关于双方签订的房屋买卖合同的效力问题，上诉人李甲与被上诉人杨乙、原审被告王丙于2010年6月28日签订购房协议书。本案在审理中，双方均对该房屋买卖合同签订及购房款支付情况认可，且涉案房屋登记在杨乙名下。该房屋买卖合同，形式要件完备，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，目前也无证据证明该房屋买卖合同为虚假合同，因此可以认定为有效合同。2.关于涉案房屋能否协助办理过户手续的问题，涉案房屋因另案泰山区人民法院于2011年4月25日予以查封。该涉案房产因权利受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律后果，故上诉人李甲要求被上诉人杨乙履行协助过户义务，以进而达到所有权转移的目的，目前在法律上尚不具备可行性，是客观上的履行不能。因此对该项诉讼请求不予支持。对这一诉求，上诉人可另行处理。判决如下：驳回上诉，维持岱岳区人民法院（2014）岱民再初字第6号民事判决。

1.履行不能的分类

履行不能是作为债权客体的给付不可能的状态。本案中，原审原、被告虽然就涉案房屋买卖协商一致并订立了购房协议，但此后原审被告未将该房产及时过户于原审原告名下，期间，原审被告杨乙因涉另案诉讼此房产随被法院查封，且至原审成讼时一直处于查封期间。一审法院重审认为，此种情况属“法律上不能履行”；二审法院认为，此种情况属“客观上的履行不能”。这就涉及履行不能的分类问题。《合同法》第110条第2项将履行不能分为法律上或者事实上的履行不能：法律上的不能，即基于法律规定的履行不能，或者说因法律的理由而导致的履行不能；事实上的不能，又被称为自然不能，指基于自然法则而不能。本案所涉情况属于法律上的履行不能。《城市房地产管理法》第38条第2项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。依照此规定，在涉案房屋已在另案中被人民法院司法查封，应被认定为构成法律上的履行不能，原审原告主张办理房屋过户手续转移所有权，不应得到支持。此外，履行不能还可以区分为客观不能和主观不能：如果任何人都不能做出履行，此种属于客观不能；债务人虽然不能履行，但债务人以外的人有能力履行的，属于主观不能。本案所涉房屋被司法查封，按照法律规定无法办理过户手续，这对任何人来说都是如此。故二审法院认定本案情况属事实上的不能也是正确的。

履行不能还有如下几种分类^[14]：第一种是自始履行不能与嗣后履行不能，自始履行不能是指不能履行的情况在合同成立时即存在；嗣后履行不能是指合同成立以后发生履行不能的情况。第二种是永久履行不能和一时履行不能，永久履行不能指在债务履行期或者在债务人可以履行的期间，其履行不能；如果只是此期间内的一部分有障碍，则是一时履行不能。第三种是全部履行不能与一部履行不能，全部履行不能指给付的全部履行不能；一部履行不能指给付物体的一部不能。

2.履行不能的效力

我国民法上的履行不能并不导致合同无效，无论是自始主观不能还是自始客观不能，司法实践通常是以合同有效为前提，依违约责任处理。^[15]本案生效判决确认，上诉人李甲与被上诉人杨乙、原审被告王丙签订的房屋买卖合同，形式要件完备，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，也无证据证明该房屋买卖合同为虚假合同，认定为有效合同。如果一方当事人在缔约时明知合同不能履行，仍与相对方缔约，则可能构成欺诈，相对方有权请求人民法院撤销合同。当然，如果合同本身违反社会公共利益，则有可能被确认为无效合同。本案中，上诉人李甲与被上诉人杨乙、原审被告王丙签订房屋买卖合同以后，在合同履行期间，标的房屋才因涉另案被法院查封，卖方缔约时并无过错，故不影响合同效力。

按照《合同法》第110条的规定，法律上或者事实上不能履行的，当事人不能要求对方继续履行。但是免除继续履行责任不等于免除违约责任，履行不能已经导致合同目的不能实现的，守约方有权要求解除合同。在约定有违约金情况下，守约方可以主张违约金；在约定有定金情况下，守约方可以主张定金；在无特别约定情况下，守约方仍得请求赔偿实际损失。

在合同有效的情况下，合同对双方当事人均有拘束力，一方当事人履行不能，如有免责事由，则无需承担违约责任，依风险负担规则处理；如果当事人履行不能没有免责事由的，仍然应当承担违约责任。本案中，上诉人李甲坚持要求被上诉人杨乙、原审被告王丙继续履行房屋买卖合同，办理过户手续，在构成履行不能的场合下，法院驳回其诉讼请求。当然，李甲仍可通过另诉主张杨乙、王丙承担违约责任。

[1] 本案例来源于《人民司法》2015年第20期。一审法院为江苏省涟水县人民法院，案号：（2013）涟民初字第2594号；二审法院为江苏省淮安市中级人民法院，案号：（2014）淮中民终字第1203号。

[2] 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

[3] 吴兆祥主编：《房屋买卖 租赁案件裁判要点与观点》，法律出版社2016年版，第181页。

[4] 此案例来源于《江苏省高级人民法院公报》2009年第6辑。

[5] 洪学军主编：《房地产法原理精要与实务指南》，人民法院出版社2008年版，第443-444页。

[6] 案情参见何春晓、张春雷：《如今“老赖”买房也挺难 卖房者主张解除合同获支持》，载《人民法院报》2017年3月4日，第3版。

[7] 朱广新：《合同法总则》（第二版），中国人民大学出版社2012年版，第499页。

[8] 参见朱广新：《合同法总则》（第二版），中国人民大学出版社2012年版，第505-506页。

[9] 一审法院为天津市和平区人民法院，案号：（2016）津0101民初字第1370号；二审法院为天津市第一中级人民法院，案号：（2016）津01民终字第5354号。

[10] 韩世远：《合同法总论》，法律出版社2011年版，第603页。

[11] 一审法院为上海市松江区人民法院，案号：（2013）松民三（民）初字第2943号；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号：（2015）沪一中民二（民）终字第2449号。

[12] 王林清、郭燕枝、杨心忠：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》，法律出版社2016年版，第381页。

[13] 一审法院为山东省泰安市岱岳区人民法院，案号：（2014）岱民再初字第6号；二审法院为山东省泰安市中级人民法院，案号：（2015）泰民再字第13号。

[14] 关于履行不能的分类，参见韩世远：《履行障碍法的体系》，法律出版社2006年版，第83-85页。

[15] 韩世远：《合同法总论》（第三版），法律出版社2011年版，第411-413页。