银行违约不能履行？

——邓某诉孔某某房屋买卖合同纠纷案^[8]

关键词：不可归责于当事人双方的事由，合同解除，定金罚则，违约金

问题提出：当事人签订购房合同时已经预见到国家将出台房产新政，并在合同中对房产新政导致按揭不能作出了现金补足的承诺，房产新政实施后，能否以“不可归责于当事人双方的事由”解除合同？出卖方同意解除购房合同的，买受方应如何承担违约责任，定金罚则与违约金是否可同时适用？

裁判要旨：当事人签订购房合同时已经预见到国家将出台房产新政，并在合同中对房产新政导致按揭不能作出了现金补足的约定，房产新政实施后，不能以“不可归责于当事人双方的事由”解除合同。出卖方同意解除购房合同的，买受方承担违约责任时，定金罚则和违约金不能同时适用，对方可以选择适用定金条款或者违约金条款。

原告（反诉被告，上诉人）：邓某

被告（反诉原告，被上诉人）：孔某某

2010年4月6日，邓某（乙方）、孔某某（甲方）与中介方宁波某某房地产信息有限公司（丙方）签订存量房屋买卖中介合同一份，合同约定：孔某某将其所有的位于宁波市某房屋转让给邓某；价款为人民币185万元，签约日付定金10万元，2010年5月15日付50万元并过户，余款125万元办理按揭贷款，于银行正式放贷和甲方交房后当天支付给甲方；如因银行放贷政策或乙方个人资信，影响按揭额度或不能批下，不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方通知、法定放贷时间三日内现金补足；除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，承担以下违约责任：（1）乙方不得退回已支付的定金；（2）乙方延期付款10天内，需支付甲方每天500元，超过10天以上则按第一条作违约处理，并另外支付甲方违约金10万元。双方签订合同后，邓某向孔某某支付了10万元定金。2010年4月下旬，邓某通知孔某某因房贷新政限制无法履行合同，要求解除双方合同，退回已付定金。

邓某观点：（1）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称新国十条）的出台导致银行按揭政策的变化，邓某自发现不能办理按揭之日起及时通知孔某某要求解除合同的行为是法律所允许的，并不构成违约。由于新国十条的出台，导致银行按揭不能办理，所以非邓某原因不能履行合同。故邓某未支付第二期房款的行为也不构成违约，更不构成根本性违约。（2）即使邓某构成违约，也不应当支付20万元的违约金。根据《合同法》第116条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，只能选择一种违约方式。因此请求判令解除双方房屋转让协议，由孔某某返还邓某购房定金10万元。

孔某某观点：银行作为国家重要的金融机构，其政策与国家的政策时刻联系在一起，邓某把银行政策和国家政策加以割裂是错误的。邓某以政策为由未履行合同，违反合同约定，况且邓某也有更改户主的权利，并不简单受政策限制，违约是其个人问题，并属根本性违约，造成孔某某巨大损失，邓某应承担相应的违约责任。

孔某某认为，银行作为国家重要的金融机构，其政策与国家的政策时刻联系在一起，邓某把银行政策和国家政策加以割裂是错误的。邓某以政策为由未履行合同，违反合同约定。双方合同约定，允许购房一方更名，则邓某贷款是否受房产新政限制并不影响合同履行。事实上，房产新政出台后，邓某也曾联系买家接手，但因买家亦采取观望态度拒绝接手，导致邓某没有能力履行合同。邓某属于炒房行为，正是国家政策调控的对象，应当风险自理。邓某违约不履行合同义务，按合同约定，除定金不得退还外，并需另外支付孔某某违约金10万元。现其也同意合同解除。请求法院判令驳回邓某退还定金的本诉请求，判令邓某支付孔某某违约金10万元。

一审法院观点：邓某和孔某某订立的房屋买卖合同成立有效，双方均须按约履行。双方合同虽约定部分价款由邓某申请银行按揭贷款支付，但亦明确约定因银行放贷政策或邓某个人资信，无法申请按揭贷款时，邓某应以现金支付。故房产新政对邓某是否造成申请按揭贷款的限制，不成为邓某拒绝履行合同的合理理由。邓某请求解除合同，现因孔某某亦同意解除合同，法院准许双方解除合同。邓某在双方约定的期限未按约支付价款，逾宽限期仍未履行付款义务，构成根本违约，根据双方合同约定，除不能退还定金外，还应另行支付10万元违约金，该条款相当于约定在一方构成根本违约时，须支付包括定金在内的违约金20万元。故邓某请求退还定金，法院不予支持；孔某某请求另行支付10万元违约金，法院予以支持。据此，法院判决：一、解除邓某与孔某某于2010年4月6日签订的存量房屋买卖中介合同；二、邓某支付孔某某违约金10万元，限在本判决生效后十日内付清；三、驳回邓某的其他诉讼请求。

二审法院观点：邓某与孔某某之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效，双方均应按约履行。该合同第3条第4项约定，如银行房贷政策或乙方（邓某）个人资信，影响按揭额度或不能批下的，不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方（房产中介公司）通知、法定放贷时间三日内现金补足。故根据双方合同约定，国家政策的改变，导致银行房贷政策的变化，并非邓某贷款不成拒绝履行合同的法定事由。邓某未按约履行付款义务，应承担违约责任。现双方一致同意解除合同，予以准许。《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案双方当事人在合同违约责任中既约定不得退回已支付定金，又约定支付违约金10万元，该约定违反法律规定。故原审法院判决驳回邓某请求返还10万元定金诉讼请求的同时又判决邓某支付孔某某违约金10万元，属适用法律错误。邓某不履行合同约定的债务，无权要求返还定金，对孔某某反诉请求另行支付10万元违约金，不予支持。据此判决：一、维持原审判决第一、三项；二、撤销原审判决第二项；三、驳回孔某某的其他诉讼请求。

本案的争议焦点是当事人双方签订的购房合同能否以“不可归责于当事人双方的事由”予以解除；定金罚则、违约金条款可否同时适用。

1.当事人签订购房合同时已经预见到国家将出台房产新政，并在合同中对房产新政导致按揭不能作出了现金补足的约定，房产新政实施后，不能以“不可归责于当事人双方的事由”解除合同

我国《合同法》规定了平等、合同自由、公平、诚实信用、依合同履行义务等原则。我们认为，在审理受房产新政调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件时，应依据《合同法》的立法精神，维护交易稳定。对确因贷款政策调整，购房者无力支付超出合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，应认定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的“不可归责于当事人双方的事由”，允许购房人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息。^[9]但买受方在已经预见到将来可能出台房产新政的情况下与出卖方签订合同，并在合同中对可能出现的限购、限贷情形发生后导致买受人失去购房资格或贷款资格约定了具体处理方法的，在限购、限贷政策出台后，应按诚实信用原则依合同约定履行，而不能以“不可归责于当事人双方的事由”解除合同，并免除其违约责任。

本案邓某与孔某某在签订购房合同时已经预见到国家出台房产新政对房地产市场进行调控的可能，故双方在合同中对风险责任的承担做出了明确的约定，即“如银行房贷政策或乙方（邓某）个人资信，影响按揭额度或不能批下的，不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方（房产中介公司）通知、法定放贷时间三日内现金补足”。由此可见，邓某已预见到按揭购房存在的可能的风险，但对可能的按揭不能却承诺了以现金补足。这种情形下，则不宜将房产新政中的限贷、限购政策认定为“不可归责于当事人双方的事由”将合同予以解除并免除违约方责任。只有在出卖方孔某某同意解除购房合同的情况下，根据当事人意思自治原则，解除购房合同，但邓某作为违约方应按合同约定和法律规定承担违约责任。

2.定金罚则、违约金条款可否同时适用

定金是合同当事人为了确保合同的履行，一方当事人在合同订立时，或者订立后、履行前，预先支付给另一方当事人的一定数额的金钱或者其他替代物。《合同法》第115条规定，当事人可以依照《担保法》的规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还。因此，定金兼具预付款的性质和惩罚性的功能，其不以给对方当事人造成损失为前提，给付数额一般明确具体。违约金是合同双方在订立合同时预先协商确定的，在一方当事人违约时应向对方当事人所承担的独立于合同履行义务之外的给付。《合同法》第114条第1款、第2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金具有担保合同履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错方所受损失的效果，在当事人的请求下，数额可以根据当事人的损失予以增加或者减少。在订立合同时，当事人可以自愿约定违约金，也可以约定定金。《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此可见，违约金条款和定金罚则不能同时适用。本案双方当事人在合同违约责任中既约定不得退回已支付定金，又约定支付违约金10万元，应择一适用，一审法院均予以支持，属于适用法律错误。二审法院予以纠正，符合法律规定。