【摘要】：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。根据上述规定，已经办理抵押登记的房屋，在转让时必须经抵押权人的同意，否则将面临转让行为无效的法律风险。
（1）设置抵押权以及查封，房屋转让会受到限制
现实中通过去房产部门查证可以发现不少房屋存在抵押或被查封的情况。
对于抵押情况而言，《特权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。根据上述规定，已经办理抵押登记的房屋，在转让时必须经抵押权人的同意，否则将面临转让行为无效的法律风险。
对于查封情况而言，《城市房地产管理办法》第三十八条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。并且此时也不能就该房屋再行设置任何抵押，也不可能通过该房屋获得相应的银行贷款。
（2）设置抵押权以及查封，房屋面临被拍卖偿债的风险
抵押的效力是当债权人到期无法实现其主债权时，其有权就抵押物优先受偿。当债务人无法偿还到期债务时，则抵押房屋将面临被拍卖以偿还其债务的法律风险。被查封的房屋，若相应的诉讼案件进入强制执行程序，或者经公安部门等相关行政机关决定后，该房屋则同样也面临被强制拍卖以进行偿还债务，或者被依法没收的可能。
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