房屋产权和房屋所有权人

4.1.2　产权的含义

产权属于新制度经济学研究的范畴，近几十年刚刚兴起。S.配杰威齐（也译为平乔维奇）认为马克思是第一位有产权理论的社会科学家。马克思从法学与经济学相结合的意义上分析生产资料的所有权，着重对生产资料的所有者（占有者）与生产过程中使用生产资料的劳动者之间的经济关系的分析，得出了不同的生产资料所有权形式会产生不同的生产关系的结论。但严格来说，马克思没有提出过现代意义上的产权概念，更没有形成系统的、具有现代意义的产权理论^[156]。应该说，现代产权分析从科斯的开创性研究开始。

1.西方学者对“产权”的解释

科斯认为产权是人们由于财产的存在和使用所引起的相互认可的行为规范以及相应的权利、义务和责任。

阿尔钦认为“产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利”^[157]。此解释被收录在经济学辞典《新帕尔格雷夫经济学大辞典》（A property right is a socially enforced right to select uses of an economic good），被认为是一个权威性解释。

E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐给出产权的一个定义：产权不是指人与物之间的关系，而是由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这种关系的成本^[158]。S.配杰威齐在《产权经济学》一书中，把这一思想精炼为：“产权是人与人之间由于稀缺物品存在而引起的、与其使用相关的关系。产权的这一定义是与罗马法、普通法、马克思的著作和新制度（产权）经济学相一致的”^[159]。

德姆塞茨从社会整体出发来考察产权关系，把个人产权跟外部性效应联结起来。他认为产权首先是试图确定在经济活动中人与人、人与其他组织、组织与组织之间的一种行为规范，从而也确定他们之间被社会认可的一种关系，这种关系是依托于对物的运用的权限（权利与责任）而存在的^[160]。因此，确立产权的主要功能是在于提供一个约束，以清晰行为人的行为边界，清晰行为人的权利和责任，清晰行为人的收益和成本。他还指出，“产权是一种社会工具，其重要性在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期”^[161]。

诺斯认为产权是人口增长压力引起的一种制度安排。满足人类需要的动植物比较充裕时，对这些资源设置产权的成本，将超过带来的收益，于是自然资源被当做部落公共财产使用。当人口持续增长，部落成员为了获得公共财产资源而展开激烈竞争时，资源就会变得日益稀缺，使取得财产的成本提高，收益减少。为此，有必要建立和行使产权，规范人们获取财产资源的行为。诺斯的解释与德姆塞茨的解释“异曲同工”。

可见，西方学者对产权的解释，从广义上讲，产权就是作为人所享有的一切权利，体现出人与人之间的社会关系和行为规范；从狭义上讲，产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。

2.我国学者对“产权”含义的理解

产权理论引入我国同我国的改革开放和市场体制的逐步建立分不开，最早从国有企业产权的改革开始，经历了从模糊到清晰、从粗糙到精致的过程。目前，我国经济学界比较一致的看法是产权作为财产权或财产权利的简称，来源于英文的单词Property rights^[162]。刘诗白、黄少安、程方、史小宁等持同样的观点。

刘诗白（1993）在《产权新论》中指出：“财产权简称产权，即Property rights，它的第一个定义是，主体拥有的对物和对象的最高的、排他的占有权”。“财产权或产权，它是指特定的人（们）在特定的经济组织中对特定的物或对象的占有权”。“产权或译为财产权，它有两个含义，即财产所有权与财产支配权”^[163]。

黄少安（1995）认为产权是“对特定财产完整的产权，不是单项的权利，而是一组权利或一个权利体系”^[164]。

程方等（1992）认为产权就是财产权利，是以财产的所有权为核心的一系列财产权利的统称。产权的概念随着社会的发展和环境的变化不断发展和变化，最初在自然经济社会是指对具体财产的明确的占有权（因为占有便意味着一切）；而后，在商品经济社会中又逐渐分解为包括归属权、使用权、处分权等多种权利的总和；最后，在股份制企业中产权又发展成为保留了收益权的概念^[165]。

史小宁（2007）认为产权是不同于对物的所有权的狭隘理解，而是法定主体对开放性财产所拥有的各项权利的总和。不管怎样分解、组合和转化形式，产权及其内在的各项权利，都只能在政策、法律和道德允许的范围内进行^[166]。

而我国关于产权概念的权威性表述是1993年原国家国有资产管理局发布的《国有资产产权界定与产权纠纷调处暂行办法》的产权定义。该办法将产权定义为“产权是指财产所有权以及与财产所有权有关的财产权。前者指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利；后者指所有权部分权能与所有权人分离情况下，非完全所有人对财产享有占有、使用以及一定程度上依法享有收益或处分的权利，主要包括经营权、使用权、采矿权、承包经营权等几种^[1]”。为了适应社会主义市场经济体制建设的需要，特别是为了加快国有企业改革的步伐，建立和完善现代企业制度就被提到了重要的议事日程上来。2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出“产权是所有制的核心和主要内容，包括物权、债权、股权和知识产权等各类财产权^[2]”。

可见，产权产生主要源于资源的稀缺性，影响资源配置。“当资源稀缺一旦达到导致人们相互对抗的水平，产权的出现便不可避免，尽管产权的具体形式可以有很大的不同。产权制度的进步意味着设置、维护产权成本的降低，或从事破坏产权活动成本的增加”^[167]。而产权的功能就在于它能够确定人们和经济组织在遵循行为规范的前提下运营财产，实现所有者以及利益相关者对财产未来收益和受损的合理预期，明确市场经济活动中不同民事主体的权利和义务关系和社会财产流转过程中谁给谁以补偿。