房地产抵押权和建设工程价款权冲突

第八节　房地产抵押权和建设工程价款权冲突

主题案例

中国农业银行北京市昌平区支行与北京昌平某建建筑有限责任公司、北京某俊房地产开发有限公司建筑物抵押权纠纷案^[39]

案情回顾

2003年6月10日，本案当事人昌平某建、某俊公司签订《建设工程承包合同》，约定由昌平某建承建由某俊公司开发建设的工程。2004年8月20日，工程经验收合格登记备案并交付使用。双方最终确认某俊公司欠付昌平某建工程款26 619 574.15元。后因某俊公司未按期还款，法院判决某俊公司给付昌平某建工程款26 619 574.15元。

2004年6月11日，本案当事人农行昌平支行贷给某俊公司人民币15 000 000元。2005年12月10日，双方约定某俊公司将建筑面积为4 837.97平方米的商业用房作为抵押物，并对上述抵押物办理了抵押登记。某俊公司未如实向农行昌平支行陈述其欠付工程款的事实，农行昌平支行亦未审查所抵押的房产是否有瑕疵。后某俊公司未依约还款，法院判决某俊公司偿还农行昌平支行借款本金及其利息，农行昌平支行有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款在某俊公司的债务范围内优先受偿。

上述两份该法院判决已经发生法律效力。

后昌平某建依据生效判决向法院申请执行，法院查封了抵押物，并对上述房产评估、拍卖。2008年10月24日，农行昌平支行向法院书面提出其享有优先受偿权。法院经审查作出分配方案:第一顺序为昌平某建，第二顺序为农行昌平支行。农行昌平支行对分配方案有异议，故提起诉讼。

争议焦点

银行抵押权与建设工程价款优先权冲突。

裁判意见

一审法院认为:(1)农行昌平支行享有抵押权。(2)昌平某建享有的建设工程价款权优先于昌平支行的抵押权。依照《合同法》第286条的规定，虽然农行昌平支行享有某楼的抵押权，但昌平某建依法行使的优先受偿权作为法定优先权，优先于农行昌平支行的抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》^[40]，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。昌平某建在工程竣工后6个月内，已向某俊公司发函主张工程款的优先受偿权，符合法律规定，农行昌平支行称行使优先权应通过诉讼的方式，当事人之间发函催款主张优先权不是法律上的行使，对此没有提供法律依据，法院不予采信。据此，一审法院判决驳回了昌平支行的诉讼请求。二审法院基本观点同一审法院，维持原判。

评析探讨

建设工程优先受偿权是指，建设工程的承包人按照建设合同的约定完成建设工程后，发包人未按照合同约定期限给付工程款，经承包人催告后仍未给付的，承包人依法享有承包工程折价或拍卖价款优先受偿的权利。^[41]根据《合同法》286条:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

2002年6月27日施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)，对《合同法》第286条的规定进行了操作性较强的司法解释，《批复》进一步明确认定了建设工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，并就工程价款的组成范围和优先权的行使限制、行使期限均作了具体的、可操作性的规定，同时也规定了工程承包人对已售(含预售)商品房只能有限制地行使优先权。

由于《合同法》第286条的规定过于原则，各方对如何理解和操作争论颇多，一直难以在司法实践中运用。而且，在《合同法》的体例结构上，该条款也仅是在属于“分则”部分格式合同中的“建设工程合同”一章中进行表述。因此，在《批复》正式施行前，对建设工程中的被拖欠工程价款与银行债权的抵押权冲突时，司法实践大多以合同履行中的“违约责任”或《担保法》的相关规定作为司法执行的依据。在我国的房地产乃至整个建设工程领域，以银行信贷资金投入为主要建设资金来源的现状下，《批复》的施行将对银行界在建设领域的抵押权产生莫大的冲击。对此银行应采取相关措施，如提高建设工程项目的银行贷款准入门槛、完善在建工程开发贷款的担保制度等，以此来降低银行抵押权在司法实践中的执行性风险。

【注释】

[1]来小鹏.谈房地产抵押合同的特征、条款及有效条件.中国房地产，1995(5):35.

[2]《物权法》第180条。

[3]许明月.抵押权制度研究.北京:法律出版社，1998:126.

[4]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条第2款。

[5]《物权法》第180条。

[6]参见《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第3点规定及《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》的规定。

[7]《房地产抵押管理办法》第8条。

[8]《物权法》第184条。

[9]《房地产抵押管理办法》第12、13、14、15、16、20条。

[10]《房地产抵押管理办法》第34条。

[11]《房地产抵押管理办法》第32条。

[12]王济航.房地产抵押登记中的法律问题探析.法制与社会，2009(5):28.

[13]朱文鹏.不动产抵押登记制度再思考.法制与社会，2008(7):20.

[14]秦洁.论不动产抵押登记与公信力.石家庄经济学院学报，2004(6):12.

[15]《担保法》第50条、52条。

[16]张彤宇.房地产抵押权的实现方式.中国房地产，2001(3):20.

[17]常爱敏.浅析房地产抵押权实现的条件和方式.房地产评估，2007(4):26.

[18]张惠.房地产抵押权实现顺序探讨.广州大学学报，2007(7):15.

[19]案例详见最高人民法院民事判决书(2008)民一终字第122号。

[20]王利明.物权法名家讲坛.北京:法律出版社，2006:41.

[21]朱岩，高圣平，陈鑫.中国物权法评析.北京:北京大学出版社，2007:104.

[22]孙宪忠.中国物权法原理释义和立法解读.北京:经济管理出版社，2008:128.

[23]吴国基.未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的效力.法制与社会，2010(20):18.

[24]案例详见新疆乌鲁木齐中级人民法院民事判决书(2008)乌中民四终字第1006号。

[25]案例详见最高人民法院民事审判第二庭.民商事审判指导(2005年第1辑，总第7辑)．北京:人民法院出版社，2005:213.

[26]案例详见最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第48号。

[27]法释〔2003〕6号。

[28]案例详见最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第222号。

[29]案例详见最高人民法院民事判决书(2005)民四终字第8号。

[30]王利明.抵押权若干问题的探讨.法学，2000(11):15.

[31]张马林，张宇清.在建工程抵押制度的法律分析.南京工业大学学报(社会科学版)，2010(3):20.

[32]张马林，张宇清.在建工程抵押制度的法律分析.南京工业大学学报(社会科学版)，2010(3):21.

[33]《物权法》第180条第1款。

[34]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2010)二中民终字第11876号。

[35]马运全，朱宝丽.农村宅基地使用权抵押法律问题探析.农村金融研究，2011(8):12.

[36]王中伟，王伯文.论宅基地使用权流转的法律适用.人民司法，2011.(5):14.

[37]案例详见北京市高级人民法院民事判决书(2009)高民终字第2251号。

[38]张淑君.以登记为生效要件而未登记的抵押合同之法律保护.求索，2011(5):21.

[39]案例详见北京市高级人民法院民事判决书(2009)高民终字第5697号。

[40]法释〔2002〕16号。

[41]张鹏.建设工程优先受偿权存与废的价值思考.山西省政法管理干部学院学报，2011(9):16.