经济适用房限制交易政策是否构成导致合同不能履行的法律障碍

——赵某某诉王某房屋买卖合同纠纷案^[3]

关键词：经济适用房，上市交易限制规定，合同履行，法律障碍

问题提出：违反经济适用房限制转让政策的房屋买卖合同是否有效？经济适用房上市交易限制规定是否构成《合同法》第110条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形？

裁判要旨：经济适用房上市交易限制规定，属于可以消除的法律障碍，并不当然构成《合同法》第110条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形。出卖人将房屋出售后，又以房屋买卖合同违反经济适用房限制流通政策为由解除合同，明显有违诚信，不应得到支持。买受人在限制流通政策解除前，要求办理产权过户的，也不应支持。

原告（反诉被告）：赵某某

被告（反诉原告）：王某

2004年7月30日，北京某房地产开发有限责任公司作为出卖人，王某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定出卖人向买受人出售×号房屋（以下简称涉案房屋）。

2006年2月6日，王某作为卖方（甲方），赵某某作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同书》，约定甲方向乙方出售涉案房屋；交易总价585804元；乙方在付齐甲方全部房款后，乙方将对此房屋拥有长期的使用权和全部的处置权；甲方应积极办理此房屋的产权证；在以甲方名誉取得房产证后，甲乙双方再按照北京市经济适用房上市出售的有关政策规定办理过户交易手续；由于政策或其他原因，在相互信任的基础上，也可不办理房屋过户手续，甲方同意承诺：乙方在付齐甲方全部房款后，将对此房屋拥有唯一绝对的处置权。同日，双方还签订了《房屋买卖补充协议书》，约定因甲方对房屋已进行了装修和购置了部分家庭用具，乙方同意接受其装修成果和使用其所购置的家具，故乙方同意付给甲方装修和家具购置费164196元。

赵某某称其于2006年2月6日以电汇方式向王某支付75万元，王某认可收到上述75万元。王某称其于2006年3月底向赵某某交付了涉案房屋，赵某某称其于2006年4月1日入住涉案房屋。

涉案房屋契税完税证记载填发日期为2010年8月19日。2010年8月20日，涉案房屋登记至王某名下，登记名称为北京市朝阳区×号。审理中，赵某某与王某各自提交了一份涉案房屋的所有权证；其中王某提交的所有权证记载登记时间为2011年9月15日，但备注该所有权证为补发，原登记日期为2010年8月20日。

原告（反诉被告）赵某某观点：2006年2月6日，我与王某签订《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充协议书》，由我购买王某的北京市朝阳区×室房屋。我于签约当日向王某支付了购房款。2006年4月1日，我搬入上述房屋并居住使用至今。现王某多次至我家中滋事，并于2013年10月17日带领社会闲杂人员擅自更换门锁。现我起诉，要求王某继续履行合同义务，于上述房屋限制上市交易期限届满后10日内协助我办理房屋所有权转移登记。

被告（反诉原告）王某观点：我与赵某某是朋友关系。赵某某得知我有一套经济适用住房，声称自己能很快申请下经济适用住房购房资格，并保证1年内能够配合我办理更名、过户手续，强烈要求买下我的房屋。我基于对赵某某的信任，于2006年2月6日与其签订了《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充协议书》。此后，我多次找赵某某协商要求办理过户手续，而赵某某总是以各种理由推托，随着北京市房价的不断上涨和限购政策的实行，赵某某的行为导致了我没有能力再购住房，无处居住。我不同意赵某某的诉讼请求，并提出反诉，要求解除双方于2006年2月6日签订的《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充协议书》，并要求赵某某立即腾退北京市朝阳区×室房屋。

法院观点：北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，对于在该通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。案件中，王某与北京某房地产开发有限责任公司就涉案房屋签订商品房买卖合同的日期为2004年7月30日，即在上述通知发布之前，故王某可于取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后出售涉案房屋，亦即涉案房屋是在一定条件下允许流通之物。王某为出售其所有的经济适用房，与赵某某签订了《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充协议书》，该两份协议是双方当事人的真实意思表示，签订时间是在2006年2月，且双方在协议中明确约定在限制期限届满后再办理房屋所有权转移登记，故双方签订的上述协议合法有效，双方应当遵循诚实信用的原则，全面履行各自的义务。双方签订协议当时，无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无购买年限及购买人资格的限制性规定。因此，王某以房屋五年内不得上市、赵某某不具有购房资格为由主张解除合同、腾退房屋，于法无据，法院不予支持。有关涉案房屋，王某已实际交付，赵某某已全额支付购房款并占有使用多年，房屋暂无法办理所有权转移登记是因政策限制所致，且双方对此知悉并约定了相应的解决方式，现王某以合同存在履行障碍、合同目的无法实现为由要求解除合同、腾退房屋，无事实及法律依据，法院不予支持。有关涉案房屋的相关协议应继续履行。

涉案房屋契税完税证记载填发日期为2010年8月19日，涉案房屋登记至王某名下的日期为2010年8月20日，故相关政策要求的该房屋限制期限届满的日期应在2015年8月，距今甚为遥远。尽管赵某某在案件中将其诉讼请求表述为于房屋限制上市交易期限届满后10日内协助办理房屋所有权转移登记，但因所有权转移登记可以办理的期限尚未届至，故法院于现阶段对其诉讼请求难以支持。

1.关于经济适用住房的政策梳理

1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。1998年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，拉开了城市住房体制改革的大幕。房改政策取消了过去的福利分房，取而代之的是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。但之后的城镇化发展实践逐渐偏离了住房体制改革的建设目标和初衷，各地政府加大土地市场供应力度，商品房开发建设突飞猛进，成了城镇房屋供应的主流。2004年，建设部、发改委、国土资源部、央行共同发布《经济适用住房管理办法》，文号为建住房〔2004〕77号。实施三年后，建设部、发改委、国土资源部、央行又于2007年共同发布的《经济适用住房管理办法》，文号为建住房〔2007〕258号，同时废止建住房〔2004〕77号文件。

2007年建设部、发改委、国土资源部、央行共同发布的《经济适用住房管理办法》对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。按照文件第2条第1款的规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”

2.受上市交易期限政策限制的经济适用房买卖合同的效力分析

经济适用房系国家在二十世纪九十年代启动城镇住房体制改革后，为解决城镇中低收入家庭住房困难作出的政策性安排。国务院有关部委及地方政府对经济适用房问题均有严格的管理制度。住建部等部门先后于2004年、2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》，以及各地方人民政府也纷纷出台规范性文件对经济适用住房的开发建设、购买资格、使用方式、上市交易等问题做出限制性规定。审判实践中，对未超出上市交易限制期限的经济适用房买卖合同效力问题，存在两种不同观点。

一种观点认为转让合同无效。认为：“经济适用房具有较强的公共利益属性，系由国家财政负担的带有社会福利性质的住房，其目的是保障城镇中低收入住房困难家庭的住房利益。允许经济适用房在五年内转让将扰乱经济适用房管理秩序，进而损害社会公共利益，故应认定为无效。”

另一种观点认为转让合同有效。理由为：（1）《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以此为标志，我国法律对财产转让行为明确作出负担行为和处分行为的区分。购买经济适用房后在上市交易限制期内转让的，其签订的房屋买卖合同是负担行为，该合同效力应基于合同成立、生效规则予以认定。（2）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”从效力位阶看，住建部等部门联合发布的《经济适用住房管理办法》及各地方政府制定的规范性文件，均不属于法律或行政法规；从强制性条款的性质看，经济适用房上市交易的限制性规定属于行政管理类规定，而不属于效力性强制性规定。故此，当事人订立的经济适用房转让合同违反上市交易限制性规定，并不符合合同无效的构成要件，故应认定有效。

上述第二种观点是审判实践中的主流观点，并且在近年已基本形成共识。

本案中，原告赵某某与被告王某签订房屋买卖合同的时间为2006年2月，而建设部等部委于2004年发布的建住房〔2004〕77号文并未对经济适用房上市交易期限做出限制，同时期北京市亦未出台关于经济适用房交易限制的规范性文件，故此原、被告的房屋买卖行为不违反当时的经济适用房交易规定，应认定有效。之后，建设部等部委于2007年联合发布〔2007〕258号文规定“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”，北京市建设委员会于2008年发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》明确规定“在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售”。上述规定虽然对经济适用住房上市交易做出限制规定，但并不影响原、被告订立的房屋买卖合同效力。

3.上市交易限制规定对经济适用房买卖合同履行的影响

（1）限制性规定构成合同继续履行的法律障碍。如前所述，经济适用住房上市交易的限制性规定不能作为认定经济适用房买卖合同无效的事由，但我国《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，而不动产登记机关在登记过程中需要严格执行国家、地方政府关于经济适用房上市交易的限制性政策，故此对于购买经济适用房不满5年即对外出售的房屋买卖合同，该限制性规定势必构成合同继续履行的法律障碍。

本案中，按照北京市建设委员会的规定，在购房家庭取得契税完税证明或房屋所有权证满5年，方可按市场价格出售经济适用房，而被告王某取得涉案房屋契税完税凭证时间为2010年8月，故此在2015年8月前，涉案房屋因政策限制，无法办理房屋所有权转移登记手续、进而实现买受人订立合同目的。买受人原告赵某某在2015年8月前提出协助办理房屋所有权转移登记手续，未能得到法院支持。

（2）限制性规定并不必然导致合同不能履行。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”该条规定的“法律上不能履行”，应当区分两种不同情况：一种是自始而终的法律上不能履行，如合同标的物系国家法律规定的禁止流通物等；一种是暂时性的法律上不能履行，即法律对合同主体、履行期限及方式做出一定限制性规定，但又同时规定了限制条件的解除期限或条件，解除期限届满或解除条件成就后合同仍可以继续履行。对于后一种情形，当事人一方在限制期内要求继续履行合同，人民法院可以适用《合同法》第110条进行裁判，予以驳回，但应明示其可在限制期限届满后再行主张继续履行。

本案中，涉案房屋出卖人王某以经济适用房买卖合同存在继续履行的法律障碍、合同目的无法实现为由要求解除合同、腾退房屋，法院针对王某该项诉讼请求，在判决书中指出：基于国家及北京市关于经济适用房上市交易的限制性规定，涉案房屋是一定条件下的限制流通物，而非禁止流通物，同时买卖合同双方已在合同中约定在限制期限届满后再办理所有权转移登记手续，故此不存在合同不能履行的法律障碍，判决驳回王某该项诉讼请求。法院的判决遵从《合同法》第110条的立法意旨，保障依法生效的合同得到全面履行，在公正裁判案件的同时，体现了法院促进社会诚信的正确导向。

[1] 一审法院为北京市房山区人民法院，案号：（2016）京0111民初字第74号；二审法院为北京市第二中级人民法院，案号：（2016）京02民终字第9469号。

[2] 该案例来源于：《人民司法》2014年第18期。一审法院为福建省厦门市思明区人民法院，案号：（2013）思民初字第5695号；二审法院为福建省厦门市中级人民法院，案号：（2013）厦民终字第2305号。

[3] 一审法院为北京市朝阳区人民法院，案号：（2014）朝民初字第01096号；二审法院为北京市第三中级人民法院，案号：（2014）三中民终字第13995号。