土地使用权未变更对合作合同效力的影响

第五节　合作合同未审批、土地使用权未变更对合作合同效力的影响

主题案例

铁道部隧道工程局与广西康隆物业有限公司合作建房纠纷案^[25]

案情回顾

1997年4月30日，本案当事人康隆公司、南昆铁路指挥部(简称指挥部)签订《合作开发项目协议书》，约定双方在“百万庄”整个项目中采取如下合作方式:康隆公司出资整个项目总投资的40%，指挥部出资整个项目总投资的60%。双方在“百万庄”项目上的利益分配方式为整个项目建成验收合格后，各分得一半的产业。协议签订之日起，指挥部原借贷给康隆公司的1 700万元将转变为指挥部对“百万庄”项目总投资的预付资金，不计收利息，参加“百万庄”产业的统一分配。上述协议签订后，指挥部已按合同全部付完款。合作合同未经审批，且土地使用权等未办理过户手续。

1998年5月14日，康隆公司与指挥部签订《房产分配协议书》约定:康隆公司将“百万庄”综合楼主楼92套面积14 149.4平方米，总价值4 983.5万元的房产折算为4 329.67万分配给指挥部。

1998年12月14日，康隆公司与指挥部签订一份《不动产发票签收单》，指挥部为此签收了92张总金额为4 329.67万元的发票。

铁道部隧道工程局于2000年9月12日以主张双方签订的合同无效，要求康隆公司返还4 320万元。

争议焦点

合作合同未经审批和土地使用权等未办理过户手续，是否影响合作协议的效力。

裁判意见

一审法院经审理认为:康隆公司与指挥部签订的合作协议及补充协议名义是合作协议，但从内容上看应是借款协议，双方也是按借款实际履行了协议;双方在签订第二份协议时将借款协议变更为合作开发项目协议，最后签订了房产分配协议，将合作开发改变为商品房销售。

康隆公司在签订前三份协议之前就以自己的名义办理了各项报建审批手续，签协议之后，指挥部亦未提出将土地使用权变为自己名下，未补办合建审批及土地使用权变更的手续;在协议的实际履行中，指挥部仅交付款项和取得部分房产，并不参与整个项目的经营管理，康隆公司给指挥部开具的收据和发票均载明收取的是购房款，康隆公司收款后还依法向税务机关缴纳了销售房产的营业税。因此，康隆公司与指挥部签订的协议虽为合作开发项目协议，实际上是按商品房预售合同履行的。

双方签订的系列协议是双方的真实意思表示，指挥部在签约时虽无独立法人资格，但铁隧局对其签约行为知情并在事后默认，康隆公司依法取得项目用地的土地使用权，持有建设工程规划许可证和商品房预售许可证，因此，双方签订的系列协议为有效合同，应受法律保护。

指挥部依合同约定交清了全部购房款，康隆公司也依合同约定交付了房产，双方虽互有拖延但已达成谅解，双方合同已经履行完毕。现铁隧局代表指挥部主张双方所签合同为无效合同，因缺乏事实和法律根据。

二审法院认为，指挥部与康隆公司自1996年6月28日签订《合作协议》后，又签订《合作开发项目协议书》和《房产分配协议书》。在前两份协议中约定指挥部到期将投入的资金收回，并收取红利，因此一审法院认定双方签订的这两份协议名为合作实为借贷，当事人对此亦无异议，符合双方当事人的真实意思表示，是正确的。1997年4月30日双方签订的《合作开发项目协议书》约定对“百万庄”项目采取指挥部出资60%即4 320万元、康隆公司出资40%即2 880万元，将双方之间的法律关系改变为合作开发关系，意思表示真实;双方于1998年5月14日签订的《房产分配协议书》，将房产分配比例从原来的五五分成调整为指挥部分得主楼92套面积14 149.4平方米，在后两份协议中并没有出现将合作开发关系变更为商品房预售关系的约定。

根据合同约定，一方以在建工程作价入股、另一方注入资金，按一定比例共同合资继续建设在建的房地产项目，并按约定分得相应比例的房产或者销售房屋的款项等利益，符合合作开发房地产项目的特征。康隆公司开具的92张销售不动产发票上未写明客户名称、日期，只加盖了康隆公司的公章，不能证明康隆公司将92套房屋销售给指挥部，实际上是在协作履行合同中约定的对外销售行为，不能据此认定双方实际上是按商品房预售合同履行的。

根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。该法没有将办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续规定为合作开发合同生效的条件，也没有关于不得在房地产项目建设过程中一方以在建工程作价入股、另一方投入资金进行合作开发的禁止性规定，因此，指挥部与康隆公司签订的《合作开发项目协议书》和《房产分配协议书》没有违反国家有关法律和行政法规的强制性和禁止性规定。

指挥部在签约时虽无独立法人资格，但可将铁隧局的行为视为对指挥部签订合同效力的追认，故本案有关合作合同应认定为有效。

评析探讨

合作合同未经审批和土地使用权等未办理过户手续，是否会影响合作协议的效力?

首先，合作开发房地产合同的有效性不受政府审批和土地使用权变更的影响。根据最高人民法院的观点，《房地产管理法》没有将办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续规定为合作开发合同生效的条件，也没有关于不得在房地产项目建设过程中一方以在建工程作价入股、另一方投入资金进行合作开发的禁止性规定，合作开发房地产合同的生效不受政府审批和土地使用权变更的影响。

其次，合作合同未经审批和土地使用权未办理过户手续，合作协议本身的效力不受影响，并不意味着合作双方的权利不受任何影响。根据《物权法》公示原则，合作资产——土地使用权属于登记人所有，而不是合作各方共有，地上建筑物也应当归土地使用权人所有，除非另有约定。如果出现提供土地的合作方违约事宜，提供资金方难以通过主张物权的方式进行救济，使得原本按照合作协议享有的物权或物权利益只能通过主张债权的方式进行救济，这样对提供资金的合作方极为不利。

最后，合同未经审批和土地使用权未办理过户手续，可能会埋下产生纠纷隐患。合作开发房地产项目启动后，如果合作方投入资金尚不足以满足整个合作项目的需要，合作双方就“利用土地使用权”进一步融资事宜无法达成一致意见，纠纷可能就此产生。整体上，提供资金的合作方处于不利的法律地位，因为该方无权就土地使用权及地上物行使物权权利。