江西省房地产市场分析与对策研究

江西省房地产市场分析与对策研究_学林探赜(第2辑)

江西省房地产市场分析与对策研究^[1]

⊙郭　佳

2008年受金融危机的影响，我国房价开始下滑，成交量出现萎缩。其后，中央政府实施宽松的货币政策和积极的财政政策，投资4万亿元大规模建设基础设施。在政策的扶持下，各行业复苏明显。但是，由于市场的货币供应过多，随后开始通货膨胀。经济繁荣的背后，房价也不断攀升，直接影响到民生，高房价成为我国经济社会民生的一个突出问题，不得不进行细致和具体的研究。就江西房地产市场来说，当前市场上仍然存在许多问题，这些问题需要政府提出相应的解决办法，以促进市场健康合理的发展。

一、现状

当前，江西省房地产市场属于缩量上涨的格局。市场投资热度很高，空置面积比较大。

第一，江西省房价呈现缩量上涨的格局。从图1中可以看出，2010年起，江西省商品房价格依然上涨，虽然其中有所回落，但是上涨趋势基本不变。但是，江西省商品房成交面积却并没有增长，2011年起开始有所回落。这说明江西省房地产市场是缩量上涨的格局。第二，江西省商品房市场投资热度不减。以新开工面积为例，2010年1—12月，全省新开工面积为2344万平方米，同比增长1．91%。与之相比，2011年1—6月新开工面积为1713万平方米，同比大幅增长42．41%。

图1　2010—2011年商品房销售价格与面积图

从数据中可以看出，江西省商品房新开工面积保持了持续的增长。相比上年，增长的幅度更大，所以江西省商品房的投资热度不减。

第三，商品房空置面积过大。2010年1—12月，全省商品房空置面积为357万平方米，同比增长9．47%。2011年1—6月，江西省商品房空置面积为393万平方米，同比增长8．64%。数据表明，2011年起，商品房空置面积并没有减少，反而开始增加。很明显，空置面积的增长是不利于我省房地产行业健康稳定的发展。

二、问题

(一)政策没有取得预期的效果

首先，政策没有取得预期的效果。“国十条”“国八条”中明确指示将通过行政政策抑制房价不合理上涨，保证房价平稳健康发展。但是，就目前房价水平而言，明显增长过快，存在不合理的上涨。所以，房价调控政策并没有取得预期的效果。

另外，房地产中存在的许多问题并没有得到解决。比如“新国十条”政策的关键在于抑制高房价，希望房价不继续上涨。但是从统计的数据来看，2011年房价仍然继续上涨，并且趋势明显。

其次，许多政策并没有得到有效的落实。比如考核制度，中央原本决定地方政府需要对房价负责，建立考核制度。但是，2011年，房价仍然上涨，房地产中许多问题仍然存在。在这种情况下，并没有听说全国哪位官员因为房价问题而下台或者受到处罚。可以说，原本制定的考核制度并没有得到落实。

(二)房地产市场仍然存在许多问题

1．房价出现缩量上涨

2010年底，江西省房地产市场受到政策打压，开始出现一定的价格回调。但是2011年起，我省房价开始上涨，增长速度明显。截至6月份，江西省房价甚至超越金融危机前的水平。

从统计局数据来看，2011年房价呈现缩量上涨的局面。对于缩量上涨的局面，这与开发商控制房价上涨有关系。开发商通过推迟竣工时间、捂盘惜售等手段，控制房价水平。宁愿少卖也不愿意低价出售。房价的缩量上涨必是不合理，政府应当追查其原因，找出解决办法。

2．房地产市场仍然过热

2011年起，我国房地产市场重新开始加温，房价增长幅度明显。以江西省2011年1—6月房价数据为例，全省商品房平均销售价格为3711元/平方米，同比2010年大幅增长28．84%。与之相比，2010年房价为2880元/平方米，同比增长17．69%。可以看出，2011年房价不仅没有得到控制，不仅高于GDP的增速，并且增长幅度很大。

另外，以开发投资完成额为例，2011年1—6月，开发投资完成额为371亿元，同比大幅增长30．5%。与之相比，2010年1—6月，开发投资完成额仅284亿元，同比增长也只为22．1%。

可以看出，虽然中央政府制定了严厉的调控房价措施，但是2011年起，商品房市场仍然过热。无论是房价上，还是商品房投资开发上，同比2010年，江西省市场都有很大的增幅。

3．商品房供应结构不合理，空置房过多

当前，我国商品房供应以中大户型为主，中小型，特别是小型住房供应偏少，这样容易造成土地浪费。因此，中央下达文件要求调整住房供应结构，但是商品房供应结构不合理这一问题并没有得到有效的解决。以2011年1—6月江西省商品房数据为例，全省销售面积为990万平方米，销售套数为80579套，平均每套面积为122平方米，应当说属于偏大型的住房。以2010年1—12月江西省商品房数据为例，全省销售面积为2469万平方米，销售套数为202744套，平均每套面积为121平方米，同样属于偏大型住房。在中央下达文件中，明确指出要求尽快编制和公布住房建设规划，明确中小套型普通商品住房的建设数量和比例，但是这一条例并没有取得效果。

江西省商品房空置面积过大。2011年1—6月，商品房空置面积为393万平方米。与之相比，商品房销售面积为990万平方米。空置面积达到半年销售面积的40%，应当说市场存在许多的空置房。不过，商品房空置面积增幅有所下降。2011年1—6月，同比增长8．64%，但是2010年1—6月，同比增长了44．32%，应当说增幅降低了。虽然增幅下降了，但高达393万平方米的空置面积仍然显得不正常。

4．开发商利润过高

江西省商品房开发商利润过高，房地产属于暴利行业。将全省商品房销售额与全省财政总收入进行比较，以2010年数据为例，全省商品房销售额为776亿元，2010年全省财政收入为1226亿元。全省商品房销售额达财政总收入的63%，应当说商品房销售额很高。

粗略计算开发商利润，以2010年为例，假设开发商利润为商品房销售额30%。上文提及，全省商品房销售额达全省总财政的63%，那么开发商纯利达全省财政收入的19%。也就是说，若干位开发商富豪，一年赚的钱等于全省政府总收入的19%，堪称集全省之力供养若干位富豪。

5．土地成本仍然在提高

2011年，江西省的土地成本高于2010年，对于房地产商来说，新增的土地成本必然转加到购房者身上，这无形中必然促使房价上涨。

追究土地成本增加的原因，这与政府开支依赖于卖地不可分割。2010年，我国土地成交金额为2．7万亿元，同比大幅增长了70．4%，可以说我国政府财政对土地的依赖有增无减。北京、上海和大连3个城市就超过了1000亿的土地成交金。因此，要改善土地成本过高，需要从根源上，也就是降低政府开支，特别是降低一些不必要的开支着手。

6．地市发展不均衡

江西省各地市间商品房发展不均衡，2011年1—6月，江西省各地市商品房的相关数据，差异明显。以商品房销售面积为例，全省平均同比上涨7%左右，抚州和景德镇同比上涨超过30%。与之相比，南昌和赣州，不仅没有上涨，反而都下降了。

以当月新开工面积为例，2011年1—6月，全省出现了同比的上涨，但是，萍乡和抚州，不仅没有出现开发面积的上涨，都出现了同比的下降，分别下降了25%和5%。通过数据的比较，明显看出江西省各地市的数据相差明显。

地市发展不均衡不利于我省房地产市场的发展，这与地市经济发展有差别有一定的关系。但是，不均衡的发展容易造成一头热、一头冷的局面。

7．房价绑架银行贷款

目前，我国银行对房地产的贷款数额很大，如果房价下跌将导致银行坏账很多。中国银行信贷高达8万亿元，房价如果下跌30%，预计贷款不良率将超过3%，因此有2400亿元的信贷损失，这将致使银行出现5%左右的核心资本损失，这是我国银行难以承受的。

房价绑架了银行贷款，银行的高额贷款造成不敢让房价下跌。这造成房价不能上涨也不能下跌的尴尬局面，上涨将超过老百姓的承受能力，下跌将造成银行坏账过大。对于这一问题，政府应当采取措施以解决。

对此，银行应当采取不同的措施以应对坏账的可能。对于一线城市，不能盲目追求放贷的数量，需要提高首付比例和上调利率。对于二、三线城市，应当多选择优质客户，对于存在潜在风险的客户，应当拒绝信贷供给。另外，应当加强房贷后的监管，对于可能出现不良贷款的客户应当加强抵押品的管理，降低可能出现的风险。同时，应当采取措施，提高贷款人的还款意愿，挽回不必要的损失。

8．开发商售房存在许多“猫腻”

目前，商品房开发商在开发楼盘以及售楼中存在许多的“猫腻”。比如捂盘惜售、推迟开盘时间、制造阴阳合同等。对此，房地产监管部门应当对他们加强监管，严厉查处不正当行为，杜绝“猫腻”的发生。

三、问题出现的原因

(一)政策的因素

1．政策没有有效打击到开发商

中央政府出台的政策并没有有效地打击到开发商，房价不断地上涨将增加开发商的投资信心，开发商们不再相信房价下跌。这对于我国商品房市场来说，是极其不利的。就影响而言，开发商将不相信政府有决心打压房价，甚至认为政府阳奉阴违，对于房地产采取姑息的态度。这将导致开发商肆意抬价，坚定地认为房地产应当是暴利行业，坚定了房价上涨的决心。

2．政策本身有许多的不足

问责制度本身有问题，原本各地市官员高调表态严厉控制房价上涨，管辖地区的房价如果上涨，官员承担责任，责任到人。但是，现在房价仍然继续上涨，并且势头高于以往，却在全国范围，并没有听说哪位官员因此而下岗或者受到处分。所以，这种问责制本身存在缺陷，责任难以到人，效果也不行。

另外，政策落实不够。比如“新国十条”中明确规定对于购买首套，并且住房面积大于90平方米的家庭，贷款首付不得低于30%。对于贷款购买二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1．1倍。但是，许多市县的银行不遵守条例，仍然违规贷款。这些行为有损政策的力度，也容易丧失政策的信用。

(二)宏观的因素

1．国家货币供应过大

改革开放至今，我国政府发行了大量的货币，货币的增长速度超过了GDP的增速。1979年至今，GDP增长了92倍，但广义货币大幅增长了705倍，供应量远高于GDP的增长。大量的货币涌入市场，必然推高房价。

另外，城镇化进程推高住房的刚性需求量。我国政府积极推动城镇化建设，每提高城镇化1%，可以增长经济3%，但是推高城镇化将使得城镇居民人口增加。因此也就带来了许多的刚性需求。

2．人民币升值

人民币升值将容易推高房价。人民币升值意味着我国货币价值的提升，我国货币价值提升意味着以此计价的资产价值获得提升，因此，我国土地与房产的价值必然因此得到提升。由于人民币的升值，我国房地产行业具有潜在的升值空间，这也为房地产行业的发展带来了一定的机遇。

四、与中部省份的比较

江西地处中部，在国家战略发展中，江西同湖南、湖北、山西、安徽和河南被共同列为中部六省，也都处于同一水平的发展中，研究江西省房地产市场的发展，必然需要把它同中部的其他省份进行比较。

1．经济适用房的投资额比较低

2011年1—6月，江西省经济适用房投资额为1．32亿元，占总开发完成额的0．36%，所占比例在中部六省中最低。从图2中，明显看出，无论是投资额还是投资比例，江西省经济适用房的投资力度均是最低的。这一情况应当被改善，中央调控政策中要求要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房的供应。但是我省经济适用房的投资力度不大，仅占总开发完成额的0．36%。相比较，河南省的投资比例高达3．05%。应当说，江西省经济适用房的投资力度需加大。

图2　2011年1—6月，中部六省经济适用房投资数据

2．商品房市场发展有点滞后

2011年1—6月，江西省商品房销售面积为990．8万平方米，同比增长5．1%，增长速度在中部六省中居倒数第二。2010年，中央下达文件要求调控房地产市场，这是针对高房价而言，并不是针对房地产市场的发展，所以商品房发展最好的局面应当是销售面积增长，房价降低。我省销售面积同比增长速度较低反映出市场发展有点滞后，这一情况需要被改善。

图3　2011年1—6月，中部六省商品房销售面积同比增长的速度

3．房地产开发增长速度缓慢

2011年1—6月，江西省商品房施工面积为6524．75万平方米，同比增长10．11%。增长速度在中部六省中排最后，这反映出江西省商品房市场的投资吸引力不强，市场没有得到广泛的认可。应当说，这与江西省的省情有关系，相比中部其他省份，我省仍然落后，投资的吸引力不强。要解决这一问题，需要加大力量，赶超发展，提升我省的经济实力，增强我省的投资吸引力。

图4　2011年1—6月，江西省商品房施工面积的同比增长速度

五、政策建议

1．增加住房供给

对于省地市政府而言，不能像中央政府一样，能够调控货币政策和财政政策。因此，增加住房供给是最有效的措施。增加供给能够缓和供需矛盾，直接增加了供应量，这样可以缓解刚性需求，改善目前房价过高的局面。增加供给主要是增加保障性住房与经济适用房的供给，改善住房供需平衡的同时，保障了民生。“新国十条”中指示保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。因此，中小型普通商品房、保障性房和经济适用房应当是住房供给的主要发展方向。

2．坚持正确的政策不动摇，积极落实中央调控政策

地方政府应当严格贯彻与执行中央政策，把政策落到实处。在“新国十条”中，许多政策十分正确，对于打击房价过度上涨取得了一定的效果。比如，要求坚决抑制不合理的住房需求。对于二套房、三套房贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。对于这些正确的政策，应当坚决的支持，坚决的执行，不能动摇，更不能阳奉阴违，说一套，做一套。

3．完善房地产市场信息披露

对于我省房地产市场信息，需要进行完善和合理的建设。不能仅仅笼统地计算房地产销售价格和销售面积，应当同时统计经济适用房、保障性住房的供应和进度地追踪。另外，应当统计不同类型住房、不同区位住房价格变动的信息。这样才能更加明确地了解房地产市场情况，掌握更为有力的数据。

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【注释】

[1]本文是江西省社会科学院重点招标课题《江西房地产市场评估与发展对策研究》阶段性成果，主持人麻智辉。