房地产与通货膨胀

关于什么是通货膨胀，相信我们之前都或多或少有所了解。现在，我们再来重温一下这个概念。通货膨胀，用通俗的语言解释起来就是：在一段给定的时间内，给定经济体中的物价水平普遍持续增长，从而造成货币购买力的持续下降。

有网友发表了自己的言论，认为只要我们的工资没有增长，就不会发生通货膨胀。此观点一出，就让我觉得百感交集，看来为民众普及一下通胀的概念势在必行。在另一些人看来，如今的通货膨胀都是房地产闹的，二者到底有什么关系呢？现在就针对这个问题来探讨一下。

先说说通货膨胀，为了大家能更好地理解这一概念，给大家举个例子。假设，馒头是市场上唯一被生产出来且流通的商品。我国第一年生产销售了1000个馒头，每年递增10%。而银行第一年发行了1000元货币，以后每年都会递增20%。于是，就有了下面的现象：

第一年，生产销售馒头1000个，央行发行货币1000元，一个馒头卖1元；

第二年，生产销售馒头1100个，央行发行货币1200元，一个馒头卖1.09元；

第三年，生产销售馒头1210个，央行发行货币1440元，一个馒头卖1.19元。

这样下去，一旦馒头的生产数量追不上货币的发行速度，馒头的价格就开始上涨了，通货膨胀也就发生了。

这时，我们会发现一个非常有趣的现象，房地产的出现在一定程度上还可以抵制通货膨胀的发生。这里，我们将房地产想象成已经卖出去的馒头，随着房地产的不断发展，楼盘不断被开发，馒头的数量也就多了起来。馒头的数量一多，就可以应对货币发行失衡的情况，也就能起到抑制通胀的作用了。

先来说一下影响通胀的几个因素。通货膨胀的成因主要来自成本推动、流动性过剩、经济增长速度过快等，而通货膨胀对于那些收入水平比较低的人来说，就是他们明显感觉到生活成本在增加。

为什么房地产这几年会飞速增长，原因无非是那么几方面：第一，城市化的进程加快，导致房子供不应求；第二，居民对房价的“预期”导致当前有效需求的增加；第三，政府出台的房改政策使自住需求大幅度上升；第四，投资方式偏少导致居民对住房投资增加。上面的几条重要原因直接导致了房价上涨。

而房地产的价格变动对货币需求的影响主要体现在这四个方面：

第一，财富效应。房地产价格的上升，也从侧面反映了人们财富的增加，这也说明了货币需求也处于持续的增加当中。

第二，交易效应。随着房地产价格的上升，交易量也得到了大幅扩张。交易量的扩大，导致了用来完成媒介作用的货币量增大。这样一来，人们对货币的需要也就越来越大。

第三，替代效应。房地产价格上涨后，人们也会自觉地调整自己的资产结构对其购买。这样一来，大家都去买房了，持有现金的人也就减少了。随着货币在人们资产组合的比重不断下降，人们对于货币的需求也就降低了。

第四，比价效应。房地产的价格上涨是导致财富泡沫的主因。财富的实际增长导致了消费需求的增加。综上，房地产之所以能够导致通货膨胀是由这四大因素导致的。财富效应、交易效应和比价效应增大了货币需求，而替代效应减少了货币需求。货币供应量增幅过大直接导致流通中的货币量增加，导致货币贬值，引发通胀，从而房地产价格上升。

在一个闭塞的小岛上，聪明人利用岛上的地形优势和人们还没有真正意义上的房屋这两个便利条件，搞起了房地产。他们先是搜集建筑材料，沙子被广泛地用于建筑当中。于是，沙子越来越少，价格也开始不断上涨。更聪明的那部分人开始做起了沙子的买卖。由于小岛的货币发行量是固定的，其他生产出来的产品数量和种类没有增多也没有减少，而沙子的物价开始被大肆哄抬，一时间人们只好通过多印钞票的方式，来抵制沙子价格的增长。

就这样，人们又多印出来了很多货币。随着房子的建好，人们纷纷前去围观。因为此前从未见过这种东西，而且看上去又很舒适，很多岛民动了购房的念头。

而房子的售价却远高于他们的预期。没办法，人们只能再印货币，这次印出的货币比之前多了好几倍。买了房子之后，市面上流通的货币已经多到了难以控制。于是，一时间物价飞涨，钱也就不值钱了。岛民兴致勃勃地住着自己的房子，生活水平却不如从前的一半，可是这个秘密却没人发现。

1998年，随着住房货币化改革的到来，中国的房地产市场得到了进一步发展。房地产投资的增速也一直高于其他固定资产的投资增速。虽然，一路看涨的房价受到了政府的高度重视，并出台了相关政策对其调控，但却是效果寥寥。

从表面上看，虽然房地产价格与CPI之间关系不大，但随着房地产市场的发展，房地产作为一种资产其价格势必会影响到未来的通货膨胀水平。简言之，房地产价格的飙升，一定会在长期范围内带动CPI的攀升，从而加大通货膨胀的压力。