三、无形资产的确认和计价
无形资产的确认标准，表现三方面：一是符合无形资产的定义；二是与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入企业；三是该资产的成本能够可靠计量。在这三条件同时满足的情况下，才能确认为无形资产。
房地产开发企业取得无形资产的方式不同，其入账价值的确定也不尽相同。
1．外购的无形资产
企业外购的无形资产应根据购买过程中所发生的全部支出作为无形资产的取得成本入账。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费、法律费用以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
购入无形资产超过正常信用条件延期支付的价款，实质上具有融资性质，应按以所购无形资产购买价款的现值入账。
2．自行开发的无形资产
对于企业自行进行的研究开发项目，区分为研究阶段与开发阶段。研究阶段，是指为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查，其特点在于研究阶段是探索性的，具有较大的不确定性。开发阶段是完成了研究阶段的工作，在很大程度上形成一项新产品或新技术的基本条件已经具备。
企业会计准则规定，只有开发阶段的支出符合资本化条件的，才能确认为无形资产；不符合资本化条件的计入当期损益（管理费用）。若无法区分研究阶段支出和开发阶段支出，应当将其所发生的研发支出全部费用化，计入当期损益（研发支出）。
企业内部研究开发项目在开发阶段发生的开发支出，只有同时满足下列条件的，才能确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。应当以目前阶段的成果为基础，并提供相关证据和材料，证明企业进行开发所需的技术条件等已经具备，不存在技术上的障碍或其他不确定性，比如，企业已经完成了全部计划、设计和测试活动，这些活动是使资产能够达到设计规划书中的功能、特征和技术所必需的活动，或经过专家鉴定等。
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图。企业能够说明其持有开发无形资产的目的，比如，具有完成该无形资产并使用或出售的意图。
（3）无形资产产生经济利益的方式。无形资产能够为企业带来未来经济利益，应当对运用该无形资产生产的产品市场情况进行可靠预计，以证明所生产的产品存在市场并能够带来经济利益的流入，或能够证明市场上存在对该类无形资产的需求。
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。企业能够证明无形资产开发所需的技术、财务和其他资源，以及获得这些资源的相关计划。自有资金不足以提供支持的，是否存在外部其他方面的资金支持，如银行等金融机构愿意为该无形资产的开发提供所需资金的声明等。
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。企业对于研究开发的支出应当能够单独核算。比如，直接发生的研发人员工资、材料费，以及相关设备折旧费等能够对象化。
企业自行开发的无形资产，其入账成本为同时满足以上条件后至达到预定用途前所发生的支出总额。
3．企业合并中取得的无形资产
企业合并取得的无形资产，在购买日其公允价值能够可靠计量的，应当按公允价值确认为无形资产。
4．投资者投入的无形资产
投资者投入的无形资产的入账成本，一般应按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
5．接受捐赠的无形资产
企业接受捐赠的无形资产，对捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付相关税费入账。
至于接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产、以非货币性交易换入、换出无形资产的入账价值，将在以后有关章节加以说明。
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