不动产抵押贷款

不动产抵押贷款

不动产抵押贷款就是以不动产作为抵押的贷款。不动产抵押贷款的存量非常庞大。引言部分提供了一些数据，显示了抵押贷款市场的规模。在规模上，只有国债比抵押贷款大。

历史上，储蓄机构是向抵押贷款市场提供资金的主要金融机构。传统上，储蓄机构发放抵押贷款，并把这些贷款作为资产持有，直至到期。现在，储蓄机构则是在二级市场卖掉大部分抵押品。通常的做法是对大量抵押贷款进行违约担保，然后做成资产池，再出售给投资者。这些资产池可以流通，投资者之间可以相互转让。资产池里证券的发行机构不再拥有抵押贷款，但是经常从事抵押付款的催收工作。除了储蓄机构之外，还有商业银行和抵押贷款经纪人发放抵押贷款并作为资产池出售。

由于抵押贷款被有效地转换成证券，而且这些证券还可以在二级市场进行买卖，所以把抵押品的销售过程称为证券化。有时这种证券称为资产支持证券。证券化有几个重要成果：第一，发起的储蓄机构、商业银行或是抵押贷款经纪人不用再承担抵押贷款的违约风险，也不用承担未来利率反向变化的风险。违约风险被保险对冲掉了，利率风险则由证券的买方来承担。第二，证券化使抵押贷款市场向更多的贷款者开放了，拓宽了市场的资金来源渠道，还降低了借款者的利息成本。实际上，借款和贷款过程的效率都已经提高了。

三大政府赞助机构在全国抵押贷款市场的发展中起到了主要作用，它们是国家抵押贷款协会（GNMA）、联邦国家抵押协会（FNMA）、美国联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）。抵押贷款那一章将会详细讨论抵押贷款市场中这些政府赞助机构的作用。

担保已经消除了抵押贷款的违约风险，并且极大地增强了它的流动性。近年来，抵押贷款衍生产品也在迅速发展。这些衍生产品是基于抵押贷款做成的证券。然而，标的抵押贷款的现金流可以分成几个部分。其中，一些衍生产品风险较低。而一些衍生产品的风险极大，它们的价格会随着利率的变化而发生剧烈波动。利率变化后，一些抵押贷款衍生产品的购买者已经遭受了巨大损失。