房地产抵押贷款

第二节　房地产抵押贷款

一、房地产抵押贷款及其种类

(一)房地产抵押贷款

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。房地产抵押人在抵押期间不得随意处理受抵押房地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。在贷款债务履行期届满，贷款人未清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以与借款人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款偿还借款本金和利息;协议不成的，贷款银行可以向法院提起诉讼，通过法律途径清偿贷款银行的债权。

抵押的房地产折价或者拍卖、变卖后，其可用于清偿的价款超过贷款银行债权数额的部分归贷款人所有，不足部分由贷款人清偿。

(二)房地产抵押贷款的种类

房地产抵押贷款按不同的分类标准可划分为多种种类，主要分类有以下几种。

1．按贷款对象分类

1)企事业法人房地产抵押贷款

这是贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。

2)个人房地产抵押贷款

这是贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款。

2．按贷款用途分类

1)房地产开发抵押贷款

房地产开发抵押贷款是指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款，又称为房地产建设贷款。

2)购房抵押贷款

购房抵押贷款是指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款，包括个人住房抵押贷款、商品房抵押贷款等。

3．按房地产抵押贷款利息计算和本金偿还方式分类

1)渐进式抵押贷款

这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。

2)递减式还款抵押贷款

这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。

3)定息抵押贷款

这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法，对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。

4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款

这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。

此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。

二、房地产抵押贷款的基本特征

与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征。

(1)是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款。房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。

(2)当事人具有双重关系。借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。

(3)抵押物权属关系复杂。房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。

(4)借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利。房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。

(5)涉及关系人及影响因素众多。房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人、共有人以及他项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况;抵押期间房屋的使用;修缮、管理、养护对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。

三、房地产抵押贷款的作用

(一)增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展

房地产抵押贷款的出现和发展，是以银行业务经营多样化和房屋买卖与房地产市场的发育为基础的。购房可以说是大部分人一生中最重大的投资项目，但是住房消费面临的问题是消费者短期支付能力与昂贵的住房价格之间的矛盾。房地产抵押贷款的推出，可以增强工薪阶层的购房能力，使得那些达到一定收入水平的工薪阶层，只要能支付住房总价30%左右的首付款，将拟购房产的产权作抵押，就可以获得贷款银行的融资，提前实现住房需求，促进住房自有化和商品化，扩大房地产消费市场。

(二)增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的账务杠杆功能，促进房地产业的发展

房地产抵押贷款的发放为房地产开发经营企业获得债务资金提供了有利条件。房地产开发经营企业可以在支付了拟开发地块的地价以后，以拟开发的地块作为抵押物，取得贷款银行的融资，从事该地块的开发。在土地开发完成以后，房地产开发经营企业仍可以将该地块上将建成的房屋与该块土地一起抵押给贷款银行，获得资金融通。房地产开发经营企业以少量的自有资金，吸收大量的外来资金投入，增强了房地产开发经营企业的经济实力，在房地产开发建设的报酬率大于债务成本率水平的情况下，房地产开发经营企业向银行进行筹资，将产生正的账务杠杆作用，从而会导致房地产开发经营企业的的盈利增加。同时，举债开发，也增强了房地产开发经营企业对借款需求的风险约束，促使房地产开发经营企业强化按期偿还房地产抵押贷款本息的能力和自觉性，以利于按时赎回出押的房地产，促进房地产业的正常运行。

(三)发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展

房地产抵押贷款尤其是住房抵押贷款具有储蓄的功能，这种功能的体现有两种情况。一种情况是，居民一旦获得住房抵押贷款，随即实现住房消费，但同时为了以后分期偿还住房抵押贷款本息，需要进行储蓄积聚资金，以保证按期偿还本息，这是一种先购买了住房而后必须参加储蓄的情况;另一种情况是，居民要想获得住房抵押贷款，首先要参加住房储蓄，在存足一定金额和一定期限后，可以获得数倍的住房抵押贷款，而后还须按期储蓄偿还住房抵押贷款本息。可见，住房抵押贷款具有较强的储蓄功能，从总体上说，住房抵押贷款可以节约储蓄时间，把居民长期储蓄的购买能力，通过住房抵押贷款方式变为现实的购买力。

(四)确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展

房地产抵押贷款的发放，借贷关系人要按照《担保法》和《贷款通则》等法律、法规的规定先行签订贷款合同和房地产抵押合同。通过借款合同和抵押合同，明确规定各项借贷条件和一般作为抵押人和抵押权人的借贷双方的权利义务，从根本上保障了贷款的本息偿还以及抵押物的房地产的处分有法可依。银行贷款以房地产作抵押，改变了贷款以信用为主的传统贷款方式。银行发放了房地产抵押贷款，在该贷款本息收回以前，拥有对该抵押房地产的抵押权。无论是居民个人还是企事业单位包括房地产开发经营企业，一旦不能按期归还贷款本息，贷款银行可以依法处置抵押的房地产，以偿还贷款本息。我国《担保法》明确规定:“债务履行期届满抵押人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”这样，使房地产抵押贷款的风险降低到最低程度，最大程度上确保了贷款的安全，同时也给贷款银行本身带来了较为稳定的贷款收益，有利于房地产金融贷款业务的良性循环和相关金融服务的扩大，促进房地产金融业的发展。

四、房地产抵押的条件

关于房地产抵押的条件，《城市房地产抵押管理办法》从限制的角度做了规定，下列房地产不得设定抵押。

1．权属有争议的房地产

房地产权属有争议的，表明该房地产的权利主体不确定。房地产在权利主体不明确的情况下设定抵押，难免会造成对其他权利的侵害，因此，对权属有争议的房地产抵押必须实行限制。

2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

公共福利事业与每人的生活相关，关系到社会的公共利益。用于公共福利事业的房地产如果设定抵押，难免会造成这些房地产因实行抵押权而转移到某一单位或个人手中，对公共福利事业的发展产生不利影响。因此，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不能设定抵押。

3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物具有重要的文化价值和历史价值，如果将其设定抵押，在抵押权实现时必然会转移到个人或单位手中，这将使文化价值和历史价值遭受不应有的损坏甚至消失。我国有关文物保护的立法已明确规定国家文物在一般情况下是禁止或限制进入流通领域的，因此，列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物不能设定抵押。

4．已依法公告列入拆迁范围的房地产

已依法公告列入拆迁范围的房地产，表明其存在的时间已经很短或有限，如果将之设定抵押，待将来抵押权实现时，可能这些房地产已经被拆除，抵押权难以实现。因此，立法有必要对已列入公告拆迁范围的房地产限制设定抵押。

5．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产

在房地产交易中，作为交易对象的房地产必须是可以自由流通的房地产。某项房地产在一定时期处于限制之中，则该房地产在限制期内是不能交易的。如果将被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产设定抵押权，势必影响抵押权的实现。

6．依法不得抵押的其他房地产

随着房地产业的发展，现实生活中亦会出现现在难以预料的新情况，立法条文采取灵活的做法，便于适应新的情况。

五、房地产抵押贷款的程序

(一)提出贷款申请

凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。

如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登记申请书，抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件，抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。

当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

(二)贷前审查

金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查内容包括以下几个方面。

(1)对借款人资格、资信的审查，主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明，财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。

(2)对抵押物的审查。对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。

(3)对贷款用途、项目的审查和分析。一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行。

(三)对抵押房地产的估价

房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化，利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为:房价=房屋重置价×房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。

土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势，贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50%～60%，后随经济发展，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。中国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。

(四)房地产抵押贷款合同的签订和登记

对贷款审查合格之后，借贷双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人(包括借贷双方和担保人)，按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。

另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同、有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更、解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。

【案例5-2-1】

2005年9月，刘某因急需用钱向何某借款50万元，约定两年内还清本息，并以自己的一套价值80多万的房屋作抵押。抵押合同签订后，何某认为刘某是自己的朋友，一直都讲信用，而且双方已经签订了书面合同，没有必要急着去办理抵押登记，因此该抵押合同一直拖着没有办理抵押登记，后来何某也就将此事忘记了。两年抵押期限到了，刘某仍未还清借款，何某找到刘某要求行使抵押权，却发现刘某早已将抵押房屋卖给了他人，并办理了过户手续。何某一气之下将刘某告上法庭，要求就该抵押房产行使优先受偿权。

根据《担保法》第41条的规定，未经登记的房地产抵押合同不发生效力。因此，刘某再将该房屋卖给他人，何某是无法行使优先受偿权的。法院判决驳回何某的诉讼请求。

评析:抵押合同是要式合同，房屋抵押权未经登记不发生效力。

(五)抵押房地产的保险

中国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以购、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。