违约和抵押贷款担保

违约和抵押贷款担保

一些抵押贷款的借款人会违约。借款人违约时，贷款人对抵押财产拥有第一求偿权，可以采取法律措施获取抵押财产并出售它，用所得收入补偿贷款本金。这种操作过程成本高昂且浪费时间，因此，贷款人更喜欢促使贷款申请人降低违约的概率。

违约的概率与下列两个因素紧密相连。第一，随着贷款/抵押财产价值比率的增加，违约的概率也相应增加。当贷款占抵押财产价值的比率低于80%时，违约的可能性很小。原因是，房屋所有者的权益是正值的概率相当大，如果违约就会丧失这种正的权益。但是，当贷款占抵押财产价值的比率超过90%的时候，违约发生的概率就大大增加了。第二，随着贷款清偿额占收入的比例的增加，违约概率也会增大。当贷款清偿额占收入的比例超过30%的时候，违约概率就很高了。

下面两个政府机构为抵押贷款提供担保：联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）。除了下面这点之外，两者的操作手法极为类似。即联邦住房管理局为所有合格的借款人都提供担保，而退伍军人管理局只为退伍军人提供担保。审核贷款申请时，每个机构都有相应标准，在期限、可承让性和提前还款等方面，都有标准规定。

有许多私营保险公司为抵押贷款提供担保。这些私营保险公司的产生和发展是由于以下几个原因：第一，联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）担保的贷款有最大额限制，而私营保险公司对贷款额度没有限制，这就占领一块市场。第二，联邦住房管理局和退伍军人管理局担保的贷款的申请人在申请过程中需要花费很长的时间，可能需要2个月，而私营保险公司处理贷款申请时则要快得多。第三，政府担保机构对发放贷款的要求非常严格，而私营保险公司在这方面则要灵活得多。联邦住房管理局和退伍军人管理局要满足严格的条件才提供担保。未能满足这些条件的房屋仍然是安然无恙的。私营保险公司能够灵活地说明这种差异。例如，联邦住房管理局提供担保时需要特定类型的屋檐导水沟。而如果某房屋的屋檐导水沟类型与此不同，就不符合联邦住房管理局担保的要求，但是私营保险公司则能提供担保，没有任何问题。

与联邦住房管理局和退伍军人管理局相比，私营抵押贷款担保公司的优势在于灵活性。然而，私营保险公司也有缺点，它本身可能破产，并违约不履行担保义务。如果出现严重的经济倒退或经济萧条，毫无疑问，将会出现大量的抵押贷款违约现象。如果保险公司偿还违约抵押贷款的总额超过其储备资产，它就可能被迫违约。尽管个人借款人的违约风险可以用大量的贷款组合进行分散，但是整个经济下滑带来的风险则不能分散。实际上，私营保险公司只对抵押贷款的违约提供部分担保。

有三大政府机构创设抵押贷款权利要求凭证：国家抵押贷款协会（GNMA或Ginnie Mae）、联邦国家抵押协会（FNMA或Fannie Mae）、美国联邦住房抵押贷款公司（FHLMC或Freddie Mac）。事实上，联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司是买下抵押贷款债权做成贷款组合，而国家抵押贷款协会不是这么做，它为贷款发放机构创立的贷款组合提供担保。这三大机构都保证支付利息和本金。联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司也会发行债券来融资，并投资于抵押贷款。

国家抵押贷款协会是一个政府机构，也就是说，它是美国政府的一部分。其他两个机构，联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司是政府赞助机构，即它们是从联邦政府那里得到一些支持的私营机构。由于大家普遍认为政府会在危难时刻救助这些政府赞助机构，政府机构和政府赞助机构之间在证券市场反映出来的差异很小。

联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司都是私营企业，它们在抵押贷款市场上彼此相互竞争。近年来，这两家企业的发展非常快。这些企业担保或持有的抵押支持证券的总价值达到几万亿美元。许多金融机构都认为这些证券的吸引力相当大，原因是它们的违约风险几乎为零。

联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司持有大量抵押贷款的组合，并发行债券为这些贷款融资。通过使发行的债券可赎回，它们能够冲抵所持抵押贷款的提前清偿风险。举例来说，如果利率下降、抵押贷款被提前清偿，联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司可以赎回债券。抵押贷款的提前清偿大多都被债券的赎回冲销掉了。此外，它们还用衍生产品如期权和期货来降低提前清偿的风险。