不动产抵押贷款融资

二、不动产抵押贷款融资

（一）投资不动产的资金主要来自于抵押贷款

企业购置不动产很少完全依靠自有资金。投资者举债投资不动产的原因，主要归结于投资的利益驱动和不动产易于获得抵押贷款的特点。

从投资者的角度来看，投资者举债投资不动产的原因有以下几个方面：一是投资者拥有的自有资本不足以购买某处房地产，或者投资者要获得投资组合效应，虽然有足够的自有资本，但仍要借款，以便可以用剩余的资本去购置其他房地产，使投资分布在多宗的房地产上，从而在整体上降低了投资风险。二是可以利用抵押贷款利息来享受税额减免的优惠待遇。三是实现财务杠杆效益。财务杠杆效益是指投资者以低于某房地产预期总回报率的利息借款可能获得的收益。如果对该房地产的总投资的回报率高于贷款利息率，则自有资本的收益率就得到了提高。

从不动产及其资本市场的角度来看，因为不动产具有固定性、耐用性、保值性等特点，不动产为贷款人提供了很好的抵押担保，而且这种担保具有期限长、位置固定、产权记录持久的特点。美国在法律上明确规定了不动产资产转让的方法以及申请索赔的程序，因此，在美国，除了一些房地产开发、建筑施工等贷款是短期的以外，大多数不动产抵押贷款的年限超过10年，不动产抵押贷款属于长期贷款的类别。正是这种不动产抵押贷款的长期性特点，使这种不动产融资与其他信贷方式区分开来。使企业购置不动产的资金主要来自于融资渠道，抵押贷款也就成为美国信贷市场中需求量最大的贷款。

（二）房地产抵押贷款融资和再融资

1．房地产抵押贷款融资

抵押贷款融资是为购置不动产最常用的一种方法。抵押贷款是指在借贷过程中，借方将不动产作为抵押品抵押给贷方，以保证到期还款。投资者通常向机构贷款人，例如商业银行或信托投资公司贷款，将借款与自筹资金合起来用于购置不动产。不动产一向是贷款人心目中理想的抵押品。通过抵押贷款，贷款人可以获得不动产的担保权益。

2．再融资

投资者持有不动产若干年后，随着不动产价值的增长和贷款的偿还，不动产的净资产和投资者的股本不断积累增加，结果使贷款余额占房地产现值的比例要低于购买不动产时的价值。因此，投资者的财务杠杆效率降低，从而使其打算进行再融资。再融资的目的就是增加财务杠杆的作用。投资者以不动产评估的现行价格为基础，按照贷款机构接受的不动产现行价格的一定比例进行再融资。^[3]

不动产再融资就是不动产投资者获得一项新贷款以偿还旧贷款。不动产再融资的原因一般有以下几点：

■借款人意图获取利息率下降和抵押贷款期更长的好处，因为这样可以降低贷款成本和债务偿付额，使不动产投资者增加现金流量。

■由于房地产增值，投资者权益增加，以此为基础来借款可筹得更多的资金。这就产生了一笔“免税”现金可被再投资于其他房地产，从而使总投资增加，通过债务杠杆提高股权收益。

这种不动产再融资过程被称为金字塔式交易法。例如，某投资者购买了一宗价值为1250万元的不动产，按不动产价值80%的抵押贷款率，企业从贷款机构获得一笔1000万元的抵押贷款。在抵押贷款到期日，原购得的不动产增值为1875万元，将其用于再融资，按80%的抵押贷款率，可筹得新贷款1500万元。原来那笔贷款有820万元余额尚未偿还，扣除贷款余额后投资者可获得现金680万元，新增的现金可用于其他投资或者其他支付。投资者的现金流量增加了，资金流动性也就增强了。^[4]

这里需要注意的是，在不动产的再融资过程中，投资者需要判断不动产市场是否存在不动产泡沫并且泡沫到底有多大？如果不动产泡沫很大并处在加剧膨胀的阶段，从宏观经济来看，政府可能会加大对经济的宏观调控力度，投资者将面临风险；从微观经济来看，企业要防止不动产泡沫的崩溃，引发债务危机，对企业构成风险。