购买土地以获取资本增长

在中国和澳大利亚购买房地产的显著差异在于土地。即在澳大利亚你能够实质性地获得土地永久产权，而在中国只能拥有40～70年的使用权。

在与中国的投资者进行交流的过程中，他们对房地产的兴趣主要集中于购买公寓住宅。但这类住宅无法让他们获得土地永久产权，只能令其拥有一套100平方米的建筑物（不断老化、折旧），这还可能是在相对较小的地块上开发的500～1000个公寓中的一部分。

大多数澳大利亚人居住在独幢别墅中，这些住宅平均占地面积为471平方米，他们拥有土地永久产权，经批准后可以在土地上按其所好建设任何规模的住宅。其后，他们也可以进行改建、扩建。在我看来，拥有永久产权的土地才是世界上最棒的投资。如果你拥有永久产权土地，你的子孙或指定的遗产受益人在你去世后也可以继承这块土地，同时在澳大利亚的大多数地方不需要支付遗产税。

请你读完本书后只记住一点，那就是：土地升值，而建筑物贬值。

这一切都是由供给与需求决定的。显然，土地是有限的不可再生资源，伴随着人口增长，市场对它的需求是持续增长的。“砖块、水泥和灰浆”的价格与通货膨胀及劳动力成本相联系，它们的价格确实也在提高，但由于其供给受到的限制较少，建筑物可以被轻易拆除重建（有时甚至自然坍塌）。

如果你把在30～40年间房地产价格增长额中的土地价值增长部分剥离出来，你就会发现，实际上，土地价值的增长率差不多是房屋价值增长率的两倍。考虑到复合增长的效果，在任何的一个10年期，土地资本的增值将达到10%～15%（根据地段不同而稍有差异）。建筑物部分其实是在贬值，因而拉低了整个房产投资的价值（尽管通货膨胀有时候还掩盖了这种乏力的资本增长。在上世纪70年代，基本上所有商品的价格每年都上涨10%～15%。而上世纪90年代的通货膨胀率较低，从而可以看出资本的实际增长率）。

举例来看，下图显示了在过去的30年间，布里斯班市内住宅地产的增长率。从增长率的角度来说，这难道不是一个很惊人的增长吗！但是，我们最初的投资资金是有限的，不能仅仅购买土地来进行投资，我们需要某种媒介可以为我们带来收入，以抵偿债务。这个媒介就是可以出租的房产。由于土地升值才是房产升值真正的原因，那么我们就需要确保在购入的项目中，土地价值占总价值的比例尽可能地高，并且具有可以出租的房产。

达到真正的获取资本增长，并在5～10年间构建自己的投资组合，你需要购入土地价值至少占总价值30%的房产（我通常会寻找那些土地价值占比超过40%的房产）。双拼别墅与独栋别墅都属于能带来有效资本增长的房产（因为其土地价值部分占比超过30%）。在中央商务区CBD半径7公里范围内的联排别墅也可以纳入这一范畴（买入前，务必仔细核查一下）。

那些成熟的郊区独栋别墅拥有最高的土地价值比例，因而总是能给你带来最快的资本增长。

高层公寓的土地价值构成

我再次强调，为了在5～10年的时期内获得实际的资本增长，你需要购入土地价值至少占房产总价值30%的房产。对大多数的高层公寓来说，如果你能找到土地价值占总成交价10%～15%的房产，那已经是非常幸运的了。

例如，你购入了一套公寓房产进行10～20年的投资，如同34%的房产投资者所做的一样，其土地价值与房屋建筑的价值之比或许就是10︰90。因为土地升值，而建筑物贬值，待到5～10年过去后，你最后只能得到非常有限的资本增值（扣除通货膨胀率之后）。这并不是构建房产投资组合的正确方式。

我必须告诉你，也许从数据表面来看并不支持我的观点。在过去的20年间，悉尼、墨尔本与布里斯班市独栋别墅的价值中位数的年平均增长率为8.26%～9.44%。而高层公寓价值的年平均增长率也有7.58%～9.13%。看上去投资公寓也是一个不错的选择，是吗？

但你应该去了解的是这些数据背后的意义。大部分已经出售的公寓都是竣工不久的房产，因此这个所谓的中位数主要是根据最新的价格推算的。如果你以一套20年前购买的公寓价值的年实际增长率进行计算（同样也可以比较20年前购买的独栋别墅），你会发现其年增长率平均只有4%～6%。这些统计数据相当于比较了橙子与柠檬，结论是似乎柠檬表现得更好。

实际上一居室的公寓是最不适合投资的了（尤其是面积小于50平方米的公寓）。因为其资本增长非常有限（不含土地），而且其投资杠杆作用也很小。在大城市投资一套标准大小的独栋别墅，你可以获得房产总价70%～80%的贷款。若投资一个公寓（尤其是高层公寓），只能获得总价60%～70%的贷款。实际上，抵押贷款方要求这类公寓的实际使用面积须达到50平方米（有些大城市的一些地区为40平方米），因为只有面积达到一定的资产才能作为合格的贷款抵押物。

请忘记那些广告宣传吧。长期来看，在悉尼和墨尔本的中央商务区投资公寓的购房者中有80%最终亏损，从而导致投资计划落空。为什么？是因为只有20%的购房者买公寓是自住需求，剩下的都是投机者，他们对影响市场供求的真实因素缺乏理智的认识。

对，你可能经常遇到有人建议你购买公寓，而不去购买土地。他们声称，你将承担土地税，独栋别墅很难打理，租户也不会为你整理草坪，与独栋别墅相比，公寓更容易找到租户。

大多数中国投资者在澳大利亚购买了哪类住宅？公寓。正如我前面所提及的，90%的中国投资者在澳大利亚购买公寓，而且多数购买了50平方米左右的公寓。从澳大利亚的历史数据来看，这可能是你能够找到的最差的房产投资类型之一。

机敏的开发商和销售代理商在大学、市中心或其他较为吸引人的地点周边经营，这些可能是好地段，然而科学和历史数据并不认为这些公寓是最佳的投资类型。数字表明，公寓的土地份额在5%上下；历史证明，其价值每年大约增长3%。尽管开发商提供租赁担保，然而租金增长迟滞，同时投资者还需要考虑扣除担保费或开发商破产风险后的真实租金水平。

仔细看看这层面纱后面还隐藏着什么吧。事实是开发商能从出售高层公寓中赚取相当大的利润，这些公寓只包含象征性的土地价值。当然他们还会忘记告诉你只有土地才能真正升值，这还有什么感到奇怪的吗？！

首府城市

房价中位数

土地税

悉尼

$921,500澳元

$6,308澳元

墨尔本

$660,000澳元

$1,075澳元

布里斯班

$500,000澳元

无

阿德莱德

$425,000澳元

$520澳元

珀斯

$530,000澳元

$255.2澳元

州

门槛标准

新南威尔士

$412,000澳元

维多利亚

$249,999澳元

昆士兰

$599,999澳元

南澳大利亚

$316,000澳元

西澳大利亚

$300,000澳元

至于土地税，确实存在，但并不像上图显示的那样。在各个州，只有土地价值超过既定的门槛值后才需向政府缴纳土地税（各州的计算标准不同）。例如在昆士兰州，其土地税门槛值为60万澳元。因此，你只须为超过此标准的那部分价值纳税。

一则谨慎的故事

登峰有限公司曾经开发了数以千计的高层公寓，不过他们自己并没有持有多少，因为他们发现这些公寓很容易贬值。

上世纪80年代早期，公寓不断贬值，我对此深有体会。我的一位合伙人当时大肆进行收购，以三年前房产价格的60%～65%购入10多套黄金海岸的公寓。他持有这些公寓达10年之久，然后转卖出去。按照他当时购买的价格，年平均增长率为13.5%。他当时具有资金实力购买大量公寓，向那些急需套现的卖主支付现金。

但事后看来，他换种方式也能够获得同样的资金增长，而不必与那些绝望的卖主纠缠，更不用支付巨额现金，只要按市场价格买入独栋别墅即可。

然而，这个故事真正的意义在于说明公寓会贬值。我的合伙人能够以30%～40%的折扣购买这些二手住宅。这与你购买了一辆新宝马敞篷车类似，当驶出汽车展厅时，这辆车就贬值了20%～30%。

案例分析

昆士兰州黄金海岸的一个投资故事验证了我最喜欢的这句名言：土地增值，而建筑物贬值。某投资者在1974年以8.7万澳元的价格买下了一套房产（见下图），然后在1995年以107.5万澳元的价格出售。该房产尽管还可以出租，但应该不久就会拆除，这107.5万仅仅代表了这块土地的增值（目前这栋房产的价值超过800万澳元。因此，在1995年出售虽然也算大赚了一笔，可从当前来看，并不是最佳的选择。有些时候，最佳选择就是：不出售！让土地为你升值）。

选择房产区位是否很重要

区位对资本增长至关重要。

最近，我在墨尔本开设了一个专门针对高收入人群的财富积累工作坊。开讲前，多达一半的学员确认他们已经开始投资并积累财富了。我就问他们，你们投资的房产是什么样的，在哪里？他们的答案是：一些位于墨尔本市中心或周边住宅区的公寓。我随后又问，这些公寓的土地价值占多大比例？结果所有人都一脸茫然。

这些人有能力也有追求，但却都在他们的居住区附近购买公寓，一个很单纯的理由是便于维护与管理。与前面的经典案例类似：“我每天下班驾车回家都经过它。”

你必须把准备工作做足，或者是请专业人士为你做。

案例分析

我的一位好朋友是悉尼某高级酒店的经理，是个非常精明的人。1994年，他投资堪培拉住宅市场，买下两栋联排别墅。当我问他为什么要投资时，他说是为了得到税收优惠，并且也可以赚到钱。错了。最初投资的6万澳元所剩无几时，他的投资实际上已经给他带来损失。1997～1998年间，由于政府外迁政策，他投资的那些公寓全都有价无市。当时从堪培拉迁出了大量的人口，在长达3～5年的时间里，他的投资始终处于尴尬的境地。这是一种以错误的方式来构建的房产投资组合。投资前，请做足准备工作！

什么区位能实现最快速的资本增长

关键因素是需求。对住宅房产的需求由以下几个因素决定：

◇人口

◇就业

◇生活方式

这里涉及到一些宏观与微观的因素。宏观因素是人口的快速增长，同时就业人口越来越向主要大城市集中。下页的图表预测了未来50年主要城市的人口增长，布里斯班市与珀斯市表现得尤为突出。这些城市的产业成熟且日益多样（与某些区域不同，稍后会说明），因而就业机会同样向这些大城市集中。

微观因素是包括个人与家庭在内的各类人群决定他们会在哪里居住。在计划构建一个房产投资组合时，我是基于如下的人口统计特征来筹划的。

前文提及世界上没有哪个大城市的人口增长能与中国三大城市相比，北京年增长率3.8%，上海3.7%，广州4.3%。确实，如果我可以获得土地产权，我愿意在这些城市持有房产投资组合。不过，由于其对每个家庭一到两套住宅的限制以及无法真正拥有土地，这样的投资组合并不可行。

2001年，澳大利亚平均每个家庭有2.6人。根据澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics，ABS）预测，由于人口老龄化趋势的影响，到2026年，澳大利亚的家庭人口平均数将会下降到2.2～2.3人。尽管与35年前每户家庭3.3人相比出现了巨大的下降，但是要等到每户家庭平均人口达到1～1.5人，以目前的人口下降速度来看，还会经历一段相当长的时间。

生活方式的选择

对于拥有小孩的家庭对居住区域的选择，城市土地研究所鉴别出6个主要因素：

◇学校

◇家庭安全性

◇交通

◇商业、购物

◇就业

◇娱乐

我所投资的任何一处房产，在5公里范围内都有私立学校、商场与便捷的公共交通。每处房产都处于“安全家庭”的区域，即该区域每个家庭平均人口接近3人，而且70%的家庭是自住业主，而不是投资者（你可以从澳大利亚统计局发表的统计数据中看到）。这些特征对资本增长有什么好处？当某个居住区的家庭人口规模超过3人，并且70%的房产是置业自住，那么这些住户（或者来自他们的朋友或家庭）会带来强劲的需求。如果附近还有私立学校，那么他们常常会选择在这里住上10～20年（根据家里孩子年龄的大小而定）。自住业主也会经常对他们的房产进行再投资，与投资者相比，他们更可能会对房屋进行正常的维护和升级改造，这样本区域就会吸引更大的需求和资本。

同时，我们还得把另一个因素纳入分析之中。

基准因素

一套房产的潜在价值即指反映该物业在此区域的最高或最佳的价格，称为“现存资本基准”。

当我选择投资性房产时，会尽量以大大低于此资本基准的价格购买（可能只有一半或三分之一），即以低于周边房屋的价格入手。在某些人看来，我投资的房产可能是“整条街最差的”。不过，这代表着资本具备立即增长的巨大潜力。我会放弃其他一些区位标准寻找并购买的这些房产。

请看下面两栋住房的照片。

左边这栋房产的建筑花费超过30万澳元，土地价格为12万澳元，建成后的房产价值约为45万～50万澳元（在2005年以76万澳元出售）。

右边的房屋是我投资的一处房产，当时土地与房屋建筑分别花费10万澳元和10.7万澳元。

我投资20.7万澳元的这套房产的隔壁是一位投资者花费超过40万购置的房产。仅仅18个月，我持有的这套房产的重估价值就超过了32万澳元。

这是多么巨大的资本增值，由于该房屋附近现存的资本基准（该区域的最高的房产价格）带动了这套房产的价格（更好的是，我甚至没有在这上面再多花一分钱。第一年，开销只有每周不到2澳元，其后产生了正的现金流。这正是我所拥有的房产投资结构的威力所在）。

如果你希望获得稳定的资本增长，那么可以在一个已经由自住型业主确立了资本基准的区域内投资，在这些区域有些人会以你的投资额两到三倍的价格来购买房产。这就意味着你必须做好充分的准备工作，通过互联网查询，或者亲自驾车前去四周考察一番，不过这也正是你进行真正有效的房产投资所必须做的。

中小城市的状况如何

如上所述，大城市对房产的需求是最稳定的。

有些投资者认为中小城市的房产看上去更能负担得起，或者是能够得到更好的租金回报，所以不少投资者会在中小城市进行投资。但我的经验告诉自己，在任何时候，只要市场形势有一点“风吹草动”，这些区域的房价是跌得最惨的。一旦这些地区的经济出现困难，失业率迅速攀升，房屋租赁的空置率也将随之飙升。这正是为什么银行不愿意给这些区域的房产提供90%～100%贷款（高贷款价值比率）的一个原因。投资于中小城市也会对实现资本复利增长带来影响。

在凯恩斯市科夫斯港口的格莱斯顿，我有过类似的经历，尽管这个地区与黄金海岸以及各大城市都非常近。我也曾亲眼见证了在堪培拉与纽卡斯尔，当一些重要的企业迁出该区域时所发生的这些问题。

在大城市，许多产业相互依存并提供就业机会，同时巨大的人口基数也将吸引更多新的投资，并带来更快的人口增长。

当我们讨论如何构建一个投资组合时，我们需要站在这样的角度思考问题，在10～20年间，能够在某些特定区域积累10～20套房产。如果当地重要的雇主搬迁或遭受经营困境时（如政府部门迁出堪培拉，必和必拓迁出纽卡斯尔），该区域的房屋市场表现在随后长达10年的时间里都将会以“自由落体”般的速度进入衰退期。在1990～1991年间，由于主要的建筑企业出现财务问题，以及大量制造业关门，维多利亚的吉朗地区的经济受到沉重打击。多年后，这个地区依然没有从衰退中恢复过来。与之相比，墨尔本的房产市场已经整体复苏并出现稳定增长趋势。

我居住在黄金海岸边，很喜欢这个地方。但是，正如我在本书前几个版本中提到的那样，我之前把这个地方称之为地区性市场，认为不适合构建一个大规模的房产投资组合。不过，现在我得更正我的观点，因为该地区的人口已经突破50万大关，与此同时，与其他成熟城市相比，这里的人口增长预期更高。

继2006年澳大利亚统计局的人口普查之后，最新的预测显示，澳大利亚的人口增长有显著的变化，这与我们构建房产投资组合密切相关。整个大背景是澳大利亚正在进入人口老龄化阶段，将近25%的总人口属于“婴儿潮”出生的一代（出生在1945～1960年之间），这些人口将在2010～2030年期间退休。

政府与商界已经意识到我们必须通过一些技术工人的移民来对即将退休的一代所造成的人口缺口进行填补，因此，移民正在以创纪录的速度增长。2008年，澳大利亚创下了有史以来最高的人口增长纪录，将近39万，其中技术工人移民就达到23万。根据澳大利亚统计局的预测，到2026年，如果在未来的16年内，每年有18万技工移民过来，那么澳大利亚的总人口将增加690万，达到2800万！由于担心失业率上升，最近有人呼吁要减少技工的移民数量，澳大利亚政府也只同意减少至21万。

在此，还有另外一个值得关注的要点：在所增加的690万人口当中，将近有500万人口会前往这4个主要城市：布里斯班、墨尔本、悉尼与珀斯。阿德莱德市将是吸引人口最少的地方，它的人口增长率估计只有其他城市人口增长率平均数的20%。对这4个主要城市来说，珀斯的人口增长可能将近80万（对这个城市来说已经很可观了），而其他3个城市的人口增长都将超过100万。

这再次证明了我在1997年所提出的观点，紧紧盯住主要的大城市。

全球性金融危机明确地显示出澳大利亚住宅的供应不足，这已经达到2005年至2007年危机时的水平。由于供应短缺，几个主要大城市的房屋租金持续上涨，达到每年10%～15%的水平。全球金融危机也令这种紧张局面在2010～2012年期间有所加剧。作为投资者，我与数以千计的客户一样，在持续低利率的情况下，过去几年的租金收入每年增长10%。虽然未来利率会逐渐趋稳，这同样是一笔很可观的现金流。

真正的收益

一旦我们理解了土地的重要性，从投资的角度理解土地，就可以深入了解如何使土地方面的投资达到最大化。

为此，我们需要理解在过去20～30年间土地规模的变化情况，并了解市政分区规划的不断发展，这将为我们在进行土地投资时提供更佳的机会。

20世纪80年代我首次进行房地产投资时，平均地块面积约800平方米。典型独栋别墅的面积为150平方米。有趣的是，当前平均地块面积约为471平方米，平均独栋别墅的面积为257平方米。如果简单计算一下80年代的土地价格和住宅价格，并与当前的价格进行比较，就会发现每平方米土地价格的上涨远远超过房屋价格。

不要忘记我所说的，注意下表每平方米土地价格自20世纪80年代起的变化，同时尤其要注意都市区最近10年间土地价格的变化。

都市区空地销售价格季度环比变化

在阐述复合增长率时我们还会再谈到这一点，请你一定要记住这一概念。特别是如果你购入一块400平方米的土地，建造一幢190平方米的4个卧室的独栋别墅，如果可以找到3个租户的话，你可以在同一块地扩建总面积为65平方米的3个卧室，或者面积为42平方米的一个卧室。我确信你会同意这是一项划算的投资。

迈好每一步

◇土地增值，而建筑物贬值。

◇只投资于土地价值占比至少达到房屋总价30%的独栋别墅或联排别墅，

房产随着需求的增长而升值。

◇只投资于人口与就业机会均增长的地区。

◇投资应限于大城市周边45分钟车程的范围内。

◇投资的房产应该临近学校、安全家庭主导社区，交通、商场、就业率高及娱乐设施齐全的地区。

◇购买低于该区域现存资本基准价格的房产。

目前，澳大利亚人投资房产的结构如何呢？

34%的投资者投资高层公寓。

26%的投资者在自己居住的社区附近投资。

难怪我们绝大多数人在退休后主要依赖福利救济。

然而，正确投资决策的魅力就在于，在增长潜力巨大的区域投资，不仅可以最大化进行资本增值，还能获得大量租赁人口涌入所带来的租金收入。接着，我们将会在第五章讨论租金与出租。