开发商背景的调查

开发商背景的调查

以上介绍了如何对项目合法性进行审查,以避免购房可能带来的客观风险。但具体到一个项目上,如何对房地产开发商背景进行资信调查呢?

房地产交易属不动产交易,它涉及法律、金融、保险、建筑、城建、政府相应管理部门等诸多领域。房地产交易是一个复杂的过程,不像其他商品能见到实物成品,开发商所做的说明、介绍及承诺并不代表此项目的实际情况,充其量只能说明他们的主观愿望是希望项目做成他们所描述的样子。中国有句古话:“凡事预则立,不预则废。”作为信息弱势的购房者,要从开发商的主体资质、来龙去脉、综合实力等软性指标来系统考虑投资的可行性。

一、审查开发商主体的合法性

购房者签订商品房预售买卖合同之前,首先应确认出售者主体的合法性。根据《房地产开发企业资质规定》,开发商必须具备企业法人资格,并取得房地产开发企业资质证书。只有具备房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发企业,才可以开发和销售商品房。

通过企业法人营业执照,购房人可以了解到该企业的名称、注册资金、企业性质、经营范围等。在这里需要注意的一点是:如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围,那么开发商的销售行为就是违法经营,购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同,购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时,一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。

从资质证书上可以了解到企业的资质等级,根据《房地产开发企业资质管理规定》,房地产开发企业按照企业条件分为一到四个等级,从一级到四级的资质依次递减。资质等级是反映企业实力和信誉的一个标准。房地产开发企业的资质,是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的,资质越高,说明其开发能力越强,承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低,则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等原因,出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。

如您要购买的楼盘是通过中介机构进行销售的,则不但要审查开发商的主体合法性,还应该审查中介机构的主体合法性,即中介机构是否取得经营执照和房地产中介服务资质,并审查中介机构的代售行为是否取得开发商的授权。

目前我国的房地产市场上还存在非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。这类项目并未在政府有关房屋土地管理部门备案,其销售的楼盘很可能会碰到诸如商品房买卖合同无效、办不到房屋产权证、无法办理权属证书等问题。

所以,在确认主体不合格的情况下,就应该停止该房屋的购买。如果经审查后确认主体合格,就可以进行下面更深入的调查了。

二、了解开发商的综合实力

购房者在买房之前,应通过网络、媒体、政府相关部门,尽可能多地掌握一些资料。选房时,要选择有实力的开发商,最好是上市的开发商,因为上市公司企业运作、财务报告比较透明,便于了解与监督。

1.了解开发商的土地使用权获取方式。

获取土地资源的方式,从某种程度上说,决定房地产项目的定位与品质。过于便宜的地价导致开发商缺乏市场压力,忽视内在品质而草率地进行产品开发。而层层转手的昂贵地价,更像一块烫手的山芋,导致开发商骑虎难下,产生过度追求容积率的畸形产品。要么牺牲了社区环境品质,要么牺牲了户型品质。最后都需要消费者埋单或开发商自咽苦果。

购房者要留意开发商已付了多少地价款。这从已被批准规划的面积及准许预售的面积上就可以看出来。大部分开发商都是采取滚动开发,先做第一期,资金逐步回笼后再分阶段开发后续工程,而有些开发商的土地款是一次性付清。由此,可以判断出开发商的资金实力,以及他们对做好项目的决心。

2.了解开发商的背景和业绩。

一个开发商曾经做过哪些房地产项目,销售业绩与口碑怎样等,也都是购房者在选购楼盘前需要关注的问题。出问题的开发商一般是资金少、开发经验少的小公司。

开发商的诚信度、实力和水平将决定您所构房屋未来真实的面目。所以决定买房前要先问问周围的人或通过有关专家,或者在与开发商面对面的交流中了解其背景,或者登录网站中的“业主论坛”,通过各种渠道尽可能多地了解开发商的口碑。比如开发商是否有开发经验;是否还有后续项目;已经开发了哪些小区等。如果你购买的房屋是现房,当然还可从已经入住的业主处了解一些相关情况。

3.了解相关制度与政策。

开发商是否履行了相应手续、购房合同是否及时备案,是购房者应当特别小心的事情。对于这个细节,许多购房者都没有注意到。事实上,如前所述,有些开发商因为在资金上存在某些问题,便在售房前将土地抵押给银行,获得贷款,然后再卖给购房者,这等于在土地问题上,开发商“一女许两家”,这会影响购房者拿到产权证。为了避免这个风险,购房者应要求开发商将购房合同及时备案,因为如果开发商将合同拿到房地局备案,必须先到银行解押,这就避免了开发商“一女许两家”带来的风险。

经典案例:从购房合同看开发商实力

杨女士经过一个多月的考察和对比,最终决定购买位于其单位附近的一套总价超过100万元的商品房。由于杨女士担心自己购房经验不足,找了一位律师陪同前往该楼盘的售楼处。在路上,杨女士就告知其律师,她非常喜欢这套房子,无论从户型到地理位置她都非常满意,如果没有其他问题,她是一定会把这套房子买下来的。

到了售楼处,律师首先查看了开发商的营业执照、预售许可证及房屋的面积预测报告,然后又仔细审查了合同。在审查合同的过程中,律师发现了以下问题:一是该项目主体结构已经封顶,外墙也已装修完毕,但开发商坚持要两年以后才交房,交房的一年以后才能办出产权证。而且规定如果在合同预定的时间内开发商办不出产权证的话,还不允许业主退房;二是合同上并无“无抵押”的承诺;三是开发商交房的时间在两年以后,却要求购房者在签订合同之日起三个月内全部付清房款,不能采用公积金或银行商业贷款支付房款,且毫无商量的余地。

经过杨女士的律师的再三追问,开发商终于承认该房已经抵押给银行。而我国相关法律规定,经抵押的房子除非明示消费者,否则是不允许出售的。

最后,杨女士的心愿未能得到满足,因为她的律师明确地告诉她,这个开发商资金实力有问题,而且一套总价超过100万元的商品房,个人无法办理公积金贷款或者商业贷款,一般人是承担不起的。这种房子无论是买来居住或者投资问题都很大,不必冒这个风险。

由此可以看出,开发商的实力不但体现在其资质上,也体现在其提供给购房者的合同文本中。