政府是最大的开发商

网易财经:其实从2010年4月份，中国就开始调控房地产了。您觉得继续调控房地产，对于经济的增速会不会有影响呢?

赵晓:应该会有。但是房地产调控是这样:政府也采取了相机抉择的做法，如果经济增长有问题，那么他对房地产的政策可能是鼓励，而不是调控。目前采取调控，或者说打压的政策，是因为我们当前经济的内在活力已经在增强。换句话说，对房地产的打压不会影响整体的中国经济增长。我觉得政府对调控力度的把握还是比较好的，时机的把握也不错，所以我们不用担心对房地产的调控会把整个经济打下来，这种可能性也是很小的。

网易财经:那您怎么评价中国现在推行的房产税政策呢?之前已经在重庆和上海推行，未来很有可能在全国推广，您怎么评价?

赵晓:房产税我是支持的，很多国家都有，它是一个制度性的税。你这个制度要完善，一定要有房产税。

但是中国的房产税有两点，我是觉得怪怪的。第一点，中国的房子只有70年的产权。换句话说，这个房子不是我的，我只是租了70年而已，这个土地我也没份儿，都是政府的，我根本没房产，你征我什么税呢?另外你当初卖给人家的时候没说要征税，如果我一开始卖给你就说要征税，那价格不应该是这个价格。我卖给你电脑，说是免税的，那是一种价格;如果说是要征税的，肯定是另外一种价格，所以我是觉得有点怪怪的。

第二，我们始终把房产税当成了宏观调控的措施，觉得哪个地方房价高，我就给你征房产税，换句话说，我们还是把它当成一个短期的调控政策，而没有把它看成一个制度性税收。这也是让我觉得怪怪的。

网易财经:那您觉得怎么是不怪的呢?

赵晓:就是把它当成一个制度性的税收。你卖房子，也应该给人家永久性产权，美国的房子卖给你，那永远都是你的，英国是999年，差不多也是永久的。

网易财经:但是这个可能性应该很小。

赵晓:对啊，就是说你要配套嘛!房子永远都是你的，那么我就可以给你征收房产税了，我们不要老想着对老百姓收税，中国的税负已经在全世界排前三名了。所以我对任何税收政策的出台都抱以警惕。因为收税，动税就是动产权，向老百姓征税就是把手伸到老百姓口袋里面去，而且出台新税种很容易，将来要收回是很难的。

网易财经:2006年时您发表了一篇文章，叫做《庶民的胜利》，是为了支持中国政府当时进行房地产调控的。但三年过去了，房地产调控调是调了，但房价还是继续上涨。

赵晓:没错，我当时写那篇文章讲，政府终于开始认识到房地产不仅有它的市场属性，它还有居住的属性，所以应该有政府保障的部分;政府终于认识到，房地产不能完全交给市场。所以从这个角度来讲，那是庶民的胜利，它关注到房地产民生的性质了。

但是非常遗憾的，从2006年一直到2009年，我们的调控做得不好，民生关注也不好。这里面有个特殊背景就是金融危机，其实2007年已经开始在动手了，在开始做了，但是金融危机出来之后，政府开始犹豫，2008年中国经济一落千丈，政府这时候反而通过稳定楼市来稳定中国经济，所以改变了他的政策。2010年他又重新回到了2006年的政策，但是效果也不太明显。

今后一段时间能不能真正落实2006年的意图，这里面的一个挑战就是既得利益集团。中国的既得利益集团太庞大了，比如地方政府对中央的这些政策，肯定不是很真心实意愿意跟的，开发商更不用说了，银行也不太愿意跟，就算中央政府本身是不是有那么大的决心也值得怀疑。因为他要稳定经济，如果房地产调控真的会影响他的经济，他也不敢。

这些使得我们的调控变得特别复杂，最后常常“调控”变成“空调”。尽管现在有些人有些看法，也有很多机构说这类调控会使房价下降20%，但是我觉得，从过去的经验来看，从这么一个复杂的利益群体博弈来看，可能还是要谨慎观察。

网易财经:如果房地产调控是“空调”，是不是因为我们缺乏了房地产改革呢?改革有点缺位，所以造成了调控不当?

赵晓:我想这是很重要的原因。比如说前一段我看到有人讲，中国农村的住房空置率在30%以上。如果允许小产权房自由进入市场，中国的房价可以降50%。这里面的一个问题就是土地，中国房地产的变革缺乏一些基础，比如说产权的基础，产权制度的改革。全国人民要卖地只能卖给政府，全国人民要买地只能从政府那儿购买，政府事实上是中国最大的开发商，就像一个人穿衣服一样，上身穿得再好都不重要，重要的一定要穿裤子，这个是最关键的。

对于一个市场来说也是，它的产权基础是最关键的。而中国的房地产发展没有现代产权制度，土地制度就没有合理化。所以我一直讲，所谓的中国房地产市场事实上不存在，或者我们只能说那是一个没有穿裤子的中国房地产市场。因为缺乏一个有效的土地现代产权制度基础，中国房地产里面就出现了一大堆问题。政府——特别是通过土地的紧张——人为制造饥饿效应，把地价抬得很高，它想抬多高就抬多高。北京我不卖地，那不就贵了吗?政府跟商人的行为没有两样，所以谁真正把房价抬高的?不是开发商。第一是地方政府，可以捏着地，制造土地的饥饿效应;第二就是中央政府，中央政府放那么多货币，制造出大量流动性的需求。

所以到底是谁流着不道德的血液?中国的商人不可否认;但是中国流着最不道德血液的一定是中国官员，在房地产这个问题上也不例外。

网易财经:中国商人流着不道德的血液可能是因为它的制度不合理，但是我觉得官员不道德的血液，也是因为制度不合理。

赵晓:你这么谈，我是很认同的。我这几年一直在思考，中国谁的血液最道德，谁的血液最不道德?我思考的结果是，我这个人就非常不道德。但是我相信中国的官员的血液是最不道德的，可是如果让我去当官，我可能会比他们更不道德。

网易财经:所以还是制度的问题。

赵晓:归根结底是制度的问题，不要简单归结为这个人有问题。

网易财经:与其呼吁政府调控房价，不如呼吁房地产改革呢?

赵晓:非常正确。但是这两方面有时候不完全矛盾。因为制度建设是一个长期的事，调控是一个短期的事;有的时候着急了，没办法，这个地方着火了，第一件事情一定是救火，第二件事情是将来对这个房子进行改造。中国房地产就是这样，第一要救火，第二是要对整个楼进行改造。

网易财经:刚才您也说现在政府已经意识到住房其实应该更注重民生，中国现在也是大兴建保障房，有人觉得保障房就是“保障房大跃进”，您怎么看这个观点呢?

赵晓:有点这个意思。原来我们整个保障房占整个住房供应可能不到7%，现在要提高到20%，有点大跃进。但也没办法，为什么呢?过去欠账太多了，你拐弯拐得急，是因为过去该拐弯时你一直没拐弯。

另外一个角度，我们得看跟谁比。如果跟新加坡比，新加坡保障房能够占到整个住房供应市场90%以上，最高的时候，中国是20%，跟新加坡远远没法儿比。所以你可以说跟过去相比是大跃进，但是从某种角度上看也是可以理解的。