房地产管理的职责

8．2．2　房地产管理的职责

房地产管理的基本职责包括制定管理计划、制定预算、营销和出租、收取租金、反馈客户信息、保存会计和运营记录、实施建筑物的预防性和补救性维护、管理员工、进行风险管理相关工作、进行保险、管理不动产税的评估以及日常保持项目价值的工作。

房地产管理的三个层次为了共同的目标——提升物业的价值协同工作。有时一个管理者可能会履行其中两个甚至三个层次的房地产管理职能。然而房地产管理的三个职能是有区别的，各自独立又存在内在关联。表8－1列示了物业管理者、资产管理者和组合投资管理者的主要职责。

表8－1　物业管理者、资产管理者和组合投资管理者的主要职责

续表

物业管理关注资产的日常运营。物业管理者通过对资产所在的竞争性子市场情况的详细把握，将贯彻执行资产管理者的战略意图，而这些战略意图是为了实现组合投资管理者的目标。物业管理者的工作在工作现场，与支付租金的客户构成最基本的联系。现场物业管理者有时被称为现场管理者。物业管理者的主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

资产管理与物业管理相比关注的范围更为广阔，资产管理者的工作通常不在现场，他们通常聘用多个物业管理者来管理许多不同的物业。资产管理者一般按照物业类型、地理位置及两者结合的分类原则来管理物业，如纽约的写字楼或中西部的公寓。资产管理者已经非常专业化了，但是比在现场的物业管理者具有更广阔的视角。资产管理者作为所有者即投资者的代表，管理物业管理者。更明确地说，资产管理者通过监控物业的表现来聘用、解聘和调配物业管理者。资产管理者监督物业管理者的行为，指导物业管理者的投入来实施自己的战略规划，以便使这些物业在所处的子市场内得到资产价值的最大化，使之符合组合投资管理者的目标。物业管理者喜欢翻新改造，为资本性改良花钱。这是由于管理更好和更新的物业更为便利，可以减少物业管理者工作中的麻烦。所以资产管理者需要通过考察这些资本性开支，是否能够给物业带来更大的价值增值，以此来决定是否为物业管理者提供这笔开支。

组合投资管理关注的范围更广阔，包括理解和执行所有者的投资目标，评价资产管理者的表现，对资产管理者提出的为了维护房地产的建筑结构和保持它的竞争地位所必需进行的资本性改良做出决策。组合投资者以风险控制和调整后的组合投资回报最大化的目标来管理资产，并详细制定和执行一个组合投资战略。组合投资管理者监督物业的获取、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向投资者汇报。在一个大型的组合投资中，组合投资管理者会在物业类型和地域上努力地分散投资，以减少组合投资者的风险。与资产管理者要确保物业管理者所提出的资本性开支是正确决策相同，组合投资管理者通过评估确保资本性改良决策的正确性，同时必须协调不同的资产管理者以平衡整个组合投资的现金流量和支出。组合投资管理者还需要决定在合适的时机出售物业。资产管理者和物业管理者常常会钟情于拥有的物业而不愿意出售，因为如果物业被卖给那些只愿意雇用自己的管理团队的新投资者，原来的资产管理者和物业管理者就会被解雇。对组合投资管理者的评价是基于组合投资的绩效，因此组合投资管理者不大可能钟情于某个物业。