统计年鉴中有好几种住宅竣工面积、全社会住宅竣工面积、建筑业住宅竣工面积和开发企业住宅竣工面积。在2000年全社会住宅竣工面积远远大于建筑业住宅竣工面积。建筑业竣工面积只有全社会竣工面积的36.9%。到了2011年，建筑业的住房竣工面积已经很接近全社会的竣工面积了（见表7-11）。这说明居民（包括农民）自建住宅的比例越来越小。住宅建设专业化趋势很明显。
表7-11 住宅供给面积
（单位：万平方米）
资料来源：《中国统计摘要》，2013年。全社会竣工面积数据来自第51页，建筑业竣工面积来自第140页，开发企业竣工面积来自第57页。
建筑业竣工面积中包括城镇和乡村。一般说来，房地产开发企业主要服务于城镇，因此开发企业竣工的住房面积低于建筑业竣工面积。
自2009年以后，开发企业竣工面积低于商品房销售面积，说明并非所有的商品房都是开发商所建。有些非房地产开发企业也建造一些商品房出售。自从1998年房改以来，由于不是商品房拿不到房产证，因此，绝大部分新增居民住房都被纳入商品房之内。
2005年人口调查显示从2000年到2005年新增住房30亿平方米，平均每年新增住房5亿平方米。同期，商品房销售面积总共19.5亿平方米。由此可见，在2000年前后居民住房增量中还有相当一部分不是商品房。到了2010年以后，居民住房增量基本上都来自商品房。
在商品房销售面积中除了住房之外还有办公楼、商业营业用房等。由于住宅和非住宅的边界不是很清楚，根据历年数据在估计住房供给的时候假定新增加的住房是商品房销售量的80%。
2011年房屋建筑竣工面积为29.2亿平方米，其中住宅竣工面积为18.3亿平方米，占总房屋建筑面积的62.6%。住宅竣工面积分城镇和农村。商品房销售面积为10.9亿平方米。如果商品房都算在城镇，大致算来，农村新建住宅为7.4亿平方米。在商品房中住房大约为8.72亿平方米。如果城镇住房存量面积为140亿平方米，按照折旧率2%计算，拆除旧房面积大约为2.8亿平方米。当年新增住房面积为5.92亿平方米。[1]
从城镇居民住房总需求的预测可见，在2011年城镇住房需求量为10.35亿平方米；实际供给量为8.72亿平方米，缺口为1.63亿平方米。如果城镇居民的人均住房面积在2030年达到30平方米的话，在2015年总需求为11.09亿平方米，在2020年为13.13亿平方米，在2025年为14.5亿平方米。如果不能提高住房供给能力，那么住房缺口有可能逐年扩大，带来更高的房价上涨压力。
有人说，中国城镇住房已经过剩，在详细计算房地产市场的供求关系之前，不妨简单地做一个判断。2011年中国城镇化的比例只有51%。在2020年城镇人口为84624万，城镇化比例为60.6%。2030年城镇人口为98998万，城镇化比例为73.4%。[2]如果人均住房面积为30平方米，在2020年需要253.9亿平方米。当前住房存量为140亿平方米，尚需增加114亿平方米。在2030年需要297亿平方米，和现存住房相比尚需增加157亿平方米。按照当前的速度，每年新增5.92亿平方米，无论如何也难以满足需求。除非房地产业还能获得一个大发展，否则肯定要出现供不应求的局面。怎么能说城镇住房已经过剩了呢？
由此可见，供不应求是房地产市场的长期态势。房地产建设起码还有20年以上的高速增长。只有当城市化比例达到75%以后，商品房建设的速度才能有所减缓。在此之前，如果采用行政手段抑制房地产建设，只会破坏经济规律，将房地产需求推后。
[1] 按照任志强的估计，中国每年的城镇住房竣工量约为6亿—8亿平方米，其中商品房不到500万套，非商品房约为300万套，合计不超过800万套。
[2] 城镇人口预测来自曾毅教授课题组。
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