【摘要】：一、三种估价方法理论依据差异1.市场比较法理论依据为市场供求论它主要是从开发者、使用者（或买卖）双方，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋于同一规则，确定房地产的市场交易价格。房地产供给方即房地产开发商根据其开发成本的大小和对其利润的预期决定了房地产的供给曲线，这条曲线可以看成房地产商预售价与开发数量的关系。
一、三种估价方法理论依据差异
1.市场比较法理论依据为市场供求论
它主要是从开发者、使用者（或买卖）双方，运用替代原理，根据市场竞争条件下同类、同效用、同质产品价格趋于同一规则，确定房地产的市场交易价格。此方法求算的价格为市场价格，市场上正常交易下需求双方能同时接纳的成交价格，因此，市场可能成交的市场价格可以发生在图9-1中的粗曲线上。
2.收益法理论依据为预期效用价值论
它主要是从使用者（或买方）即需求者角度，运用预期收益原理，将未来收益资本化，确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。此方法求算的价格为收益价格。房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。物业购置价格越高，要求未来收益水平越高，未来收益的资本化价格越高，投资风险越大，因此置业需求量越小，所以，置业需求曲线（图9-1中D曲线）既反映了其购置价格与需求数量的关系，也反映了收益价格与需求数量的关系。
图9-1 房地产供求曲线
3.成本法理论依据为生产费用价值论
它主要是从开发者（或卖方）即供给者角度，运用等量投资获取等量收益的投资原理，根据产品定价的一般原则，确定房地产的价格等于投入所有资本和利润之和。此方法求得的价格为积算成本价格。房地产供给方即房地产开发商根据其开发成本的大小和对其利润的预期决定了房地产的供给曲线（图9-1中S曲线），这条曲线可以看成房地产商预售价与开发数量的关系。预期售价等于成本加预期利润，即等于成本价，所以S曲线亦可以看成成本价与开发数量关系曲线。
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