评估实际中三种方法的评估结果存在差异

六、评估实际中三种方法的评估结果存在差异

理想的评估假定是，市场完全竞争，信息完备，必然会形成一定的社会平均成本，一定的社会平均利润率，一定的客观租金水平，一定的客观费用，一定的投资收益率和一个均衡的市场价格，估价师找到这些数值就能用三种方法评估出相同的理想价格。但是市场非均衡状态的存在，以及估价师自身知识和信息结构对现实市场认识准确程度，都会使估价师难以真正把握市场脉搏，找到当前估价时点上客观的行业平均成本、行业平均利润率、客观租金水平、租金费用、资本化率和市场类似物业平均交易价格水平，所以三种评估方法实际评估结果必然存在差异。因此，评估师应加强评估结果的可靠性分析。显然，每种方法都有其不确定性因素影响到估价结果的可靠性。

就市场比较法而言，只要交易情况正常，市场发育，可比案例可选择，则其结果在一定意义上最具可靠性。成交价格就是当前的评估价，在最终结果确定时，它的权重应最大。这里的不确定因素在于选取的案例是否为可比较案例，交易价格是否为市场正常交易价格，因素修正幅度是否合理。

就收益法而言，保险费、管理费、维修费、税等费率相对稳定，但未来各年收益的测定，资本化率的选取对估价结果影响较大，尤其是估价结果对资本化率的高敏感性，使得收益法确定的价格具有相当的不可靠性，这就特别需要评估人员根据相关市场资料，凭着经验，用科学方法具体测定。

就成本法而言，专业费率、管理费率、税率、利率取值相对稳定，可在一定范围内选取，一般取值分别为6%—8%，3%—5，6%，当前贷款利息、利润率相对难以准确把握。比如就房地产行业而言，到底社会平均利润率是多少尚无定论。另外，土地价格的求取是房地产价格评估的关键，特别是在我国土地市场不发达情况下。此外，由于成本不等于效用以及级差地租Ⅱ的存在，使得在房地产附加值较高时成本法的使用多少会丧失价值。实际上在这种情况下，评估的合理利润率是很难确定的，这个利润率水平不仅包含了社会平均利润率，还包含了房地产的附加值和级差地租Ⅱ的转移。所以，成本法在风险较大、附加值较高的房地产评估中缺乏可靠性。