收益法的理论依据

二、收益法的理论依据

收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用，主要是用来推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当前的价值无关，但其过去的收益往往是未来收益的一个很好的参考值，除非外部条件发生异常变化使得过去的趋势不能继续发展下去。

收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，购买收益性房地产，可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来能够产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价格就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行，也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的一笔收入。形象一点讲，如果

某笔资金×利率＝房地产的净收益

那么，这笔资金就是该宗房地产的价格。将上述等式变换一下便得到

房地产价格＝房地产的净收益／利率

例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，此人另有40万元的资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对某人来说，该宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

上述收益法的基本思想，是一种形象的、简明的、便于理解的表达，严格来说还不很确切。在后文中我们将看到，它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息风险相同的情况下的收益法情形。如果净收益每年不是一个固定数，例如不是始终为2万元，而是有时为2万元，有时为1.8万元，那么就很难用一笔固定的资金（这里的40万元）和一个固定的利率（这里的5%）与它等同；如果在利率也变化的情况下，例如有时为5%，有时为8%，那么就更不能简单地把这40万元说成是房地产的价格；如果再加上获取收益的期限为有限年的情况，例如，土地是通过有偿出让方式取得有限期的使用权，或许由于其他原因造成获取收益的期限为有限年，如某宗房地产预计30年后将会被海水淹没或荒漠化，则问题就更加复杂。因为将一笔资金存入银行所得的利息，从理论上讲是未来无限年都会有的（忽略银行倒闭的情况）。另外，收益法中的报酬率为什么要与银行的利率等同起来，而不与其他可能获得更高利息（报酬）的资本的利率（报酬率）等同起来。在后面的内容中，将论述收益法中的报酬率等同于一定的银行利率也是一个特例。

考虑到上述种种情况，我们可以将普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。