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路线价估价法应用举例

时间:2022-04-06 百科知识 版权反馈
【摘要】:二、路线价估价法应用举例例8-3 用路线价估价法估价的具体实例。一般加价或减价的修正幅度不超过原价的20%。所谓起深度是指袋地距街道较近的一边与街道之间的距离,而迄深度则是距街道较远的一边与街道之间的距离。深度指数按专门的袋地深度指数计,如表8-8所示。袋地部分面积占3/4,其起讫深度为12—18米;里地部分面积占1/4,该部分单价按路线价的四成计算。

二、路线价估价法应用举例

例8-3 用路线价估价法估价的具体实例。

为方便起见,下面的应用举例中,深度指数采用表8-6的指数值。

表8-6 台湾法则之深度指数

(一)一面临街地

1.矩形地

这是一类最简单的宗地,只要进行深度修正即可。如图8-3中宗地1,临街深度为17.8米,由深度指数表(见表8-6),可知宗地1的单价为

图8-3 一面临街计算示意

6 000×100%=6 000(元/平方米)

对于超过标准深度(里地线)的宗地,如图8-3中宗地区3,则里地线以内,按标准宗地计算,里地(里地线与道路之间的区域称为临街地或表地,里地线以外的区域被称为里地。)部分的单价按路线价的40%计算。故宗地3的单价为

6 000×100%×18/22+6 000×40%×4/22=5 345.45(元/平方米)

2.平行四边形

对于这类形状的宗地,如图8-3中宗地8,可将其近似看作矩形地,按其深度测算。则宗地8的深度为13米,其单价为

6 000×110%=6 600(元/平方米)

3.梯形

梯形地有两种,一种是平行边与街道平行的梯形,如图8-3中宗地6和宗地7;另一种是平行边与街道垂直的梯形,如图8-3中宗地2。

对于第一种情况,与平行四边形的计算一样,将其近似看作矩形地,按其深度测算,然后根据临街边的长短情况进行加价或减价修正。长边临街者加价(图8-3中宗地7),短边临街者减价(图8-3中宗地6)。一般加价或减价的修正幅度不超过原价的20%。故宗地7的单价为

6 000×100%×(1+10%)=6 600(元/平方米)

宗地6的单价为

6 000×120%×(1-10%)=6 480(元/平方米)

对于第二种情况,即平行边垂直于街道的梯形地,可以其中位线的深度为临街深度,按矩形地计算。故宗地2的中位线深度为10米,其单价为

6 000×120%=7 200(元/平方米)

4.三角形地

对三角形地,可分为正三角形(底边为临街者)和逆三角形(顶点为临街者)两种。对于正三角形地,如图8-3中宗地5,近似于一个具有与其同等临街宽度和面积的矩形地,故可按三角形顶点至街道距离的1/2为临街深度,按矩形地地价计算方法来计算。则宗地5的高度为9米,取其高度的一半(4.5)为临街深度,其单价计算如下

6 000×125%=7 500(元/平方米)

对于逆三角形地,如图8-3之宗地4,以该顶点与底边中点垂直距离的1/2为起始深度,底边中点深度为迄深度,按袋地方法计算。

5.不规则形宗地

对于不规则形宗地,有3种处理方式:(1)如果宗地可借助一些辅助线划分为规则宗地,将其分割为规则形宗地,然后分别求其规则形宗地的地价后相加。(2)对于宽度和深度大致均匀的不规则形宗地,承认其现实的临街宽度,并以其“面积/宽度”作为其临街深度,按规则矩形地计算。(3)对宽度和深度不够均匀的不规则形宗地,按其近似的规则形地求其地价。

但是,对于不规则形宗地的估价,应根据其不规则程度,审慎确定是否要对其不规则的情况进行加价或减价修正。

(二)两面临街地

两面临街地是指前后两面都临街的宗地,如图8-4之宗地9。

图8-4 两面临街计算示意图

对于这类宗地,应考虑不同路线价的街道对宗地地价的影响程度,即根据各街道的路线价在两条街道路线价总和的比重,确定两条街道影响深度的分界线,然后分别求其地价并加总。故宗地9的单价计算如下

低价街影响深度=总深度-高价街影响深度=27-16.875=10.125(米)

故单价为

5 000×100%×16.875/27+3 000×120%×10.125/27=4 475(元/平方米)

(三)路角地

路角地是指宗地同时受两条相交街道影响的宗地。基地价的计算是先按宗地所面临街道中高路线价街道(正街)计算地价,再加因另一低路线价街道(旁街)而产生的地价的增加值。设标准深度为18米,旁街对路角地的影响深度以4.5米为一级距,依据表8-7的规定予以加成。

表8-7 路角地加成值

如图8-5中之10,11,12宗地为路角地,根据以上规划求单位地价如下

宗地10的单位地价=5 000×110%+4 000×0.3=6 700(元/平方米)

宗地11的单位地价=5 000×120%+4 000×0.2=6 800(元/平方米)

宗地12的单位地价=5 000×120%+4 000×0.1=6 400(元/平方米)

图8-5 路角地计算示意图

(四)袋地

袋地是指不直接临街之土地。

图8-6 袋地计算示意图

(1)对于矩形袋地,包括梯形、平行四边形、如图8-6中宗地13,14和15,其地价计算类似于一矩形临街地,只是其深度根据袋地的“起深度”和“迄深度”来确定。所谓起深度是指袋地距街道较近的一边与街道之间的距离,而迄深度则是距街道较远的一边与街道之间的距离。深度指数按专门的袋地深度指数计,如表8-8所示。

表8-8 袋地深度指数值

宗地13的起深度为6米,迄深度为14米,其单价为

5 000×71%=3 550(元/平方米)

宗地14的起深度为6米,迄深度为13米,其单价为

5 000×71%=3 550(元/平方米)

宗地15的起深度为5米,迄深度为10米,其单价为

5 000×74%=3 700(元/平方米)

(2)对于倒三角形地,不论其顶点是否临街,均按袋地计算,如图8-3中宗地4和图8-6中宗地16。宗地16的起深度在三角形顶点与底边中点连线的1/2处,为10米,迄深度为13米,其单价为

5 000×69%=3 450(元/平方米)

(3)对于迄深度大于标准深度的袋地,应以里地线为界,划分为袋地和里地两部分,分别计算其地价并求和。如图8-6中宗地17。袋地部分面积占3/4,其起讫深度为12—18米;里地部分面积占1/4,该部分单价按路线价的四成计算。故该宗地单价为

5 000×63%×3/4+5 000×0.4×1/4=2 862.5(元/平方米)

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