路线价估价法的基本原理

一、路线价估价法的基本原理

（一）路线价估价法的基本概念

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法（Unit Foot Appraisal Method）就是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

（二）路线价估价法的理论依据

路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。路线价估价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路其利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。

可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地价格的高低，随其离开街道的远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低；在一个城市中，按土地的可及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。

（三）路线价估价法的基本计算公式

路线价估价法的基本计算公式表现形式是

宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积

运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在（例如属路角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、袋地等），则除了依上列的普通计算公式计算地价外，还要进一步做加价或减价修正，这种情况下的计算公式如下

宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±其他条件修正额

或

宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×其他条件修正率

（四）路线价估价法的特点和适用范围

（1）路线价估价法的实质是一种土地的市场比较法。路线价是标准宗地的单位地价，而面临同一街道的各宗土地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，进行各种适当修正的结果，评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率的正确运用。

（2）一般的土地估价方法，仅适用于单宗土地的估价，而路线价估价法则被认为是一种迅速快捷、省时、少时，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的情况。

（3）运用路线价估价法的前提条件是：有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率，有完善的城市规划和系统完整的街道，土地排列比较整齐。

（4）路线价估价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。

（5）路线价估价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范。否则，计算结果将会存在较大误差，影响土地价格评估的精度。

（6）路线价估价法能够快速估算多宗土地的价格。由于路线价主要取决于宗地的临街深度，影响地价的因素较少，因此计算过程耗费的时间较少，速度较快。

（7）路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价的估算是先设定标准深度，求得宗地平均单价，然后用深度指数表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线价和修正体系。