成本法估价总结与应用实例

5.4　成本法估价总结与应用实例

5.4.1　成本法估价思路总结

根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。而对于旧有房地产，还需扣除建筑物的折旧。

在计算各项费用时，土地的重新购建价格、建筑物的重新购建价格及建筑物折旧的求取是计算重点。土地的重新购建价格指的是土地的重新取得价格或重新开发成本。土地的重新取得价格的求取方法可用比较法、基准地价修正法，重新开发成本的求取就是把各项开发成本累计，即采用成本法。

建筑物的重新购建价格可分为重建成本与重置成本两种，可采用成本法、市场比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。具体方法有工料测量法、分部分项法、单位比较法、指数调整法。

对于建筑物的折旧，首先要了解造成其折旧的原因。其原因主要有3个：物质折旧、功能折旧、经济折旧。求取建筑物折旧的方法很多，但主要有5类：耐用年限法、实际观察法、成新折扣法、市场提取法以及分解法。

5.4.2　成本法估价应用举例

【例5.8】　某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

【解】　（1）计算建筑物的重置价格

①建造成本＝800万元

②管理费用＝800万元×3%＝24万元

③投资利息＝（800万元＋24万元）×60%×［（1＋6%）^1.5－1］＋（800万元＋24万元）×40%×［（1＋6%）^0.5－1］＝54.90万元

④建筑物的重置价格＝800万元＋24万元＋54.90万元＋50万元＋120万元＝1048.90万元

（2）计算建筑物的折旧额

①墙、地面等损坏的折旧额＝18万元

②装修部分的折旧额＝

③设备部分的折旧额＝

④长寿命项目的折旧额＝

⑤建筑物的折旧总额＝18万元＋80万元＋88万元＋115.34万元＝301.34万元

上题使用Excel表格计算，见表5.5。

表5.5　计算价格估算表

【例5.9】　现有一幢政府办公楼，土地总面积为350m²，建筑总面积为140m²，建筑物建于1987年10月，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块50年的转让价格为2184元/m²，建筑物的重置成本为1120元/m²。试用定额法评估该房地产2011年10月出售转为普通办公楼的正常价格。

【解】　分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物的折旧。建筑物的剩余经济寿命为60年－24年＝36年，土地的使用年限还有50年，建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束，这种情况应按建筑物的经济寿命计算折旧。而土地则不需要折旧。

根据国家有关规定，钢筋混凝土结构的耐用年限为60年，残值为零。该房地产耐用年限为60年。

设C_B为建筑物的重置价，C_L为土地的成本，则：

上例使用Excel表格来计算，见表5.6。

表5.6　定额法估算政府办公楼正常价格

【例5.10】　某宗房地产的土地总面积为1000m²，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费20万元，现时重新取得该类土地需要850元/m²；地上建筑物的总建筑面积为3000m²，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为800元/m²，现时建造同类建筑物需要1300元/m²，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。

【解】　土地现值＝850元/m²×1000m²＝850000元

建筑物现值＝Cq＝1300元/m²×3000m²×80%＝3120000元

估价对象的现时总价＝850000元＋3120000元＝3970000元

估价对象的现时单价＝3970000元÷3000m²＝1323.33元/m²

【例5.11】　某估价对象是一个工业厂房，坐落在××城市工业区内。土地总面积为2500m²，总建筑面积为8500m²；土地权利性质为出让土地使用权；建筑物建成于1991年10月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。试评估该工业厂房2011年10月30日的价值。

【解】　（1）选择估价方法

本估价对象为工业厂房，市场买卖交易量少，可以租赁，但租金收益不稳定，故拟选用成本法进行估价。

（2）选择计算公式

该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：

旧房地价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

（3）求取土地的重新取得价格或重新开发成本

由于该土地坐落在城市工业区内，可以根据政府公布的基准地价来修正。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上。该城市政府公布的第7级的基准地价为1586元/m²。

故估价对象土地的总价＝1586元/m²×2500m²＝3965000元

（4）求取建筑物的重新购建价格

现时（在估价时点2011年10月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1200元/m²（含合理利润、税费等），以此作为估价对象建筑物的重置价格，即为1000元/m²。故：

估价对象建筑物的重新购建总价＝1200元/m²×8500m²

　　　　　　　　　　　　　　＝10200000元＝1020万元

（5）求取建筑物的折旧

采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该工业厂房建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。故：

估价对象建筑物的折旧总额＝1020万元×20年/60年＝340万元

估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑物的折旧程度也为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。

（6）求取积算价格

旧房地总价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧＝396.5万元＋1020万元－340万元＝1076.5万元

旧房地单位价格＝10765000元/8500m²＝1266.47元/m²

估价结果：根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价对象工业厂房2010年10月30日的价值总额评估为1076.5万元，折合为1266.47元/m²。

上题采用Excel表格来计算，见表5.7。

表5.7　旧房地价格估算表