一、基准地价系数修正法应用举例
（一）用基准地价系数修正法评估工业用地价格
例8-1 用基准地价系数修正法评估工业用地价格的具体实例。
1.甲市工业用地基准地价的内涵。
工业用地基准地价由征地费、城市土地开发费（指市政设施配套费）和土地出让金3部分构成的现状开发程度［根据调查，二三级工业用地基准地价设定的开发程度为宗地红线内“五通”和宗地内场地平整（通路、通电、通上水、通排水、通讯及场地平整）；四五级工业用地基准地价设定的开发程度为宗地红线外“三通”和宗地内场地平整（通路、通电、通讯及场地平整）］条件下，基准日为1998年10月30日，法定最高出让年期50年的区域平均地价。
根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为
基准地价设定开发程度下的宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1±∑K）
式中：K1——期日修正系数；
K2——土地使用年限修正系数；
∑K——影响地价区域因素修正系数之和。
2.确定待估宗地的土地级别及基准地价
根据1999年甲市《甲市中心城区土地定级与基准地价评估报告》，待估宗地位于甲市二级地价区，该级别工业用地基准地价为320元／平方米。
3.确定期日修正系数（K1）
调查分析（略），确定K1＝1.05。
4.确定土地使用权年期修正系数（K2）
由于基准地价设定工业用地年限与设定待估宗地土地使用年限一致，则K2＝1.00。
5.确定影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（∑K）
根据《甲市中心城区土地定级与基准地价评估报告》工业用地宗地地价影响因素指标说明、甲市中心城区工业用地宗地地价修正系数表（表略）及道路通达度定级分值图、对外交通便利度定级分值图，按照待估宗地的区域因素，可建立待估宗地的地价影响因素说明、优劣程度和修正系数表，详见表8-4。
表8-4 待估宗地价影响因素说明、优劣程度及修正系数值
6.计算待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格
基准地价设定开发程度下的宗地地价＝宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1±∑K）＝353.2元／平方米
7.计算待估宗地设定开发程度下的土地价格
此次评估设定宗地土地开发程度与基准地价设定开发程度一致，故无需进行修正。（二）用基准地价系数修正法评估农用地价格
例8-2 用基准地价系数修正法评估农用地价格的具体实例。某某省某某市一农户将其承包地转让他人耕种，聘请某估价机构对其承包地进行评估。该地块为二级水田，面积为1亩，承包期为30年，从2003年12月31日计起，估价期日为2005年12月31日。基准地价系数修正法是该估价机构所采用的方法之一，评估过程如下：
1.搜集估价对象所在地的基准地价及相应的宗地地价修正系数体系
估价对象为某某市二级水田，其基准地价为16.82元／平方米，相应的宗地地价修正系数表及说明表略。
2.确定估价对象宗地价格影响因素的修正系数
通过评估人员实地勘察，得到估价对象宗地价格各影响因素的条件，并与宗地地价修正系数说明表进行比较，从而得到估价对象宗地价格影响因素的修正系数及总修正系数表，见表8-5。
表8-5 估价对象宗地价格影响因素的条件及修正系数值
续 表
3.采用基准地价系数修正法求取估价对象宗地的价格
估价对象在基准地价评估时点的地价为
16.82×（1－0.165）＝14.05（元／平方米）
由于该市农用地基准地价设定的是30年期的土地使用权价格，估价对象剩余年期为28年，因此需做年期修正（农用地资本化率为4.05%，年期修正系数为0.963 9）。该市农用地基准地价评估时点为2005年6月30日。根据市场调查，2005年12月31日与2005年6月30日相比，地价水平基本一致，所以不必进行估价期日修正。因此，采用基准地价系数修正法评估所得到的结果如下
14.05×0.963 9＝13.54（元／平方米）
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