三、在建工程价格的评估
例7-3 在建工程价格的评估具体实例。
某在建写字楼于2004年7月8日以楼面地价1 000元／平方米的价格取得50年的土地使用权，总建筑面积10 200平方米，于2005年1月8日开工，至估价时点2005年1月8日完成主体结构，距建成尚需一年半，并需投入2 500元／平方米的建设费用。预计该写字楼建成后即可租出；出租的第1年净租金收入300万元，第2—4年净租金收入均在上一年的基础上提高20%，第5年开始往后净租金收入将维持在第4年的水平。购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的3%；建成后转让税费为转让价格的6%。试利用上述资料采用现金流量折现方式估算该在建工程于2005年1月8日的正常购买总价与单价。设还原利率为9%，折现率为13%。
解：令在建写字楼于2005年1月8日的正常购买总价为V万元。
计算公式：
在建写字楼价格＝续建完成后写字楼的总价格－续建费用－转让续建完成后写字楼的税费－购买在建写字楼应负担的税费
（1）计算续建完成后写字楼的总价格。
令写字楼续建完成后每年的净租金收入为ai（i表示第i年），则
a1＝300万元
a2＝a1×（1＋20%）＝360（万元）
a3＝a2×（1＋20%）＝432（万元）
a4＝a3×（1＋20%）＝518.4（万元）a4＝a5＝a6＝…＝a47＝518.4万元
故续建完成后写字楼的总价格
（2）计算续建费用。设续建费用的投入是均匀的。
（3）计算转让续建完成后写字楼的税费。
转让续建完成后写字楼的税费＝（1）×6%＝262.70（万元）
（4）计算购买在建写字楼应负担的税费。
购买在建写字楼应负担的税费＝V×3%＝0.03V（万元）
（5）计算在建写字楼的正常购买总价。
V＝（1）－（2）－（3）－（4）＝4 378.33－2 326.65－262.70－0.03V
V＝1 788.98／1.03＝1 736.87（万元）
故在建写字楼于2005年1月8日的正常购买总价和单价分别为：
总价＝1 736.87万元
单价＝1 736.87／10 200＝1 702.81（元／平方米）
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