第四节收益法的应用举例

第四节收益法的应用举例

例5-1　某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。

解：该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下

年有效毛收入＝300×45×365×（1－20%）＝394.20（万元）

年运营费用＝394.2×30%＝118.26（万元）

年净收益＝394.2－118.26＝275.94（万元）

旅馆价值＝275.94÷10%＝2 759.4（万元）

例5-2　某宗房地产建成于2002年底，此后收益期限为48年；2003年底至2006年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2007年底至2009年可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2010年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2006年底的收益价格。

解：该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2006年底的收益价格测算如下：

计算公式为

将上述数字代入公式中计算如下

例5-3　6年前，甲提供一宗土地面积为1 000平方米、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3 000平方米建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1 000平方米建筑面积归甲所有，2 000平方米的建筑由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该机构如何估价？

解：本题的估价对象是在未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年）的28年土地使用权（土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法：一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后二者相减即是；二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。

以下采用收益法的第一种求法。

据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

（1）求取未来44年的净收益的现值之和

年净收益＝80×2 000×85%×（1－35%）×12＝106.08（万元）

（2）求取未来16年的净收益的现值之和

（3）求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为

V₂₈＝V₄₄－V₁₆＝1 044．79－829．94＝214．85（万元）

例5-4　估价对象概况：本估价对象是一幢出租的写字楼：土地总面积12 000平方米，总建筑面积52 000平方米；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用年限为50年，从2001年5月15日起计。估价要求：需要评估该写字楼2006年5月15日的购买价格。

估价过程：（1）选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为

（2）搜集有关资料。通过调查了解，搜集的有关资料和情况如下：

①租金按净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31 200平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。

②租金平均为35元／平方米·月。

③空房率年平均为10%，即出租率年平均为90%。

④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

⑥其他税费（包括城镇土地使用税、营业税等）为租金收入的6%。

（3）测算年有效毛收入

年有效毛收入＝31 200×35×12×90%＝1 179.36（万元）

（4）测算年运营费用

①年经常费用

年经常费用＝10×12＝120.00（万元）

②年房产税

年房产税＝1 179.36×12%＝141.52（万元）

③年其他税费

年其他税费＝1 179.36×6%＝70.76（万元）

④年运营费用

年运营费用＝①＋②＋③＝120.00＋141.52＋70.76＝332.28（万元）

（5）计算年净收益

年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝1 179.36－332.28＝847.08（万元）

（6）确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。

（7）计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为

上述公式中的收益期限n等于45年（土地使用年限从2001年5月15日起计为50年，2001年5月15日到2006年5月15日为5年，此后的收益期限为45年），因此

估价结果：根据计算结果，并参考估价人员的经验，确定本估价对象于2006年5月15日的购买总价为8 355万元，约合每平方米建筑面积1 606.73元。

本章小结

本章主要介绍了收益法的概念、理论依据、相关概念以及适用范围和条件，收益法的计算公式，重点阐述了收益法的估价步骤，投资组合与剩余技术。