建筑单体的设计

由于“青年公寓”面向对象的特殊性，决定了其具有和其他家庭类保障性住房不一样的建设标准。为此，本文从设计多样化的角度出发，本着“经济、适用、美观、安全”的建设原则，着重从户型设计、层高、层数及配套设施等方面来讨论“青年公寓”的产品设计，以满足不同特性要求的大学毕业生低收入群体的居住需求。为实现小户型的大利用，此处参照人体工程学和环境行为心理学的相关原理制定“青年公寓”户型结构标准，并细化不同类型的大学毕业生低收入群体的住房面积标准，让“青年公寓”物尽其用。

1）“青年公寓”的基本设计原则

住宅是供人们日常居住使用的建筑物，是人们为了满足生活需要，利用自己掌握的物质技术手段创造的人造环境。建筑设计人员应首先研究面向人群的特征、生活方式和习惯以及地方特点，然后通过多种多样的空间组合方式设计出满足不同生活要求的住宅。

改善居住条件是大学毕业生低收入群体提高生活水平的重要内容，同时也是他们人生中一个关键的过渡阶段。不可否认，较之普通居民，住房在大学毕业生低收入群体的生活中显得更为重要。一群人会因为生活方式和观念的相近而被归为某一个阶层，新就业大学生也因其生活方式的不同而在住房使用功能上有不同的需求。

因此，由于在生活方式、经济状况、文化背景等方面的差异，住宅居住模式的选择也存在不同。对于大学毕业生低收入群体来说，也必须考虑特定群体，形成有针对性的居住模式。调查结果表明，绝大部分的新就业大学生对目前的居住状况感到不满意。根据我们对嘉兴人才公寓满意度的调查，发现大多数住户对房间布局和房间私密性较不满意；另外，卫生间面积过小，且通风和采光有问题，仅靠走廊通风。这就要求增加对这方面的重视，增强房间的私密性、隔音效果和通风设计。

“青年公寓”作为一种保障性住房，它应该是面积适度、功能合理、设施齐全、应用成熟的“适当住宅”。“青年公寓”住宅的建筑设计应该遵循以下几个方面的原则：

（1）以人为本的原则

体现建筑的宜居性，让建筑更适合人的生活、居住，更适合人和环境的结合。注重低收入居住者的生理健康和心理健康。国内诸多的调查结果显示，大学毕业生低收入群体的总体心理健康水平不高，消极完美主义特征明显，大多数人对生活状态不满意，社会支持较低，且个体强烈地感受到一种心理层面的相对剥夺感。

（2）标准化原则

推行标准化、模数化，积极推广工业化设计、建造技术和集成应用技术。在建筑布局上重视住宅的朝向，以获得充足的光照。室内空间布置注意空气的对流，气候炎热地区要有穿堂风，隔绝噪声的影响。

（3）一体化原则

建筑、设备、结构、内装修设计一体化进行，内装体系、设备体系、结构体系宜实现分离。

（4）私密性原则

在保证居住者的私密性的同时要满足部分大学毕业生低收入群体方便沟通的愿望，以形成良好的邻里空间。

（5）可变性与适用性原则

适应不同住户的收入水平、家庭构成，满足价值多样化的要求。既应满足不同使用对象的生活需求，同时具备灵活调整的余地。住宅内部具有根据生活变化或家庭变更而进行再调整的灵活性，且改造成本低。

（6）全生命周期原则

立足于满足房屋生命周期内空间环境的适应性，考虑住宅持久耐用寿命，满足日常生活及将来的变化。应注重应用节能环保等技术，以减少后期费用，充分利用太阳能可持续能源，改善住宅的物理性能。

总之，应该坚持“小套型、功能全、精细化、成品房”的原则，满足居住建筑“经济、适用、美观、安全”的基本要求。

2）“青年公寓”户型设计

根据我们所作的南京市大学毕业生低收入群体居住现状及相关问题的调查，在回收的515份问卷中有67.72％的人选择租房的方式，其中选择合租的有59.14％。在合租人数上只有17.07％的人可以忍受超过3人的合租模式。调查结果显示，有近半数的新就业大学生选择2人合租的方式。为满足大学毕业生低收入群体的居住特性，本文参照嘉兴人才公寓的户型样式，提出以下的设计方案。

（1）用于一人居住的一室一厅

一方面，大学毕业生低收入群体大都已经经历了几年的集体宿舍的生活，期望拥有一个相对私密的空间，但是往往迫于现实的压力不得不考虑与人合租。另一方面，新就业大学生年龄基本分布在22～26岁之间，其性格和生活方式已经形成，设计成一个人独立居住的一室一厅，有助于减少不必要的摩擦。

我们这里所说的一室一厅只是为了满足其基本生活的需要，包括独立的卫生间（包括盥洗、淋浴和厕所）、卧室（兼起居室）。根据我国住宅设计规划中的规定，兼起居室的卧室最小使用面积应该达到12 m2。本研究参照《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》的要求（表4-11），并结合南京市2010年人均住房建筑面积，计算出套内主要功能空间的面积（见表4-12）。

表4-11　上海市保障性住房各功能区间建设标准

表4-12　一室一厅各功能区间使用面积分布表

我们得出单间使用面积最小为15 m2，最大为20 m2。根据多层住宅、中高层住宅和高层住宅使用系数对比表，中高层住宅（9层）和高层住宅（12～18层）使用面积系数可以达到75％，为此，我们按照75％的使用面积系数，换算得到这一户型的建筑面积应该在20～26.7 m2之间。为了保障房屋的基本生活功能且能在一定程度上降低成本，我们取其中间值，确定单间的建筑面积为23 m2。

（2）用于2人居住的一室一厅

鉴于我们的调查发现，虽然很多大学毕业生未婚，但其中很大一部分有稳定的男女朋友，为此我们针对这一群体将单人卧室设计成双人卧室，并充分考虑到其可能会在家做饭的习惯，特意增加了一个小面积的厨房；卫生间考虑了洗漱与洗浴、坐便功能分开，供2人同时使用。为此设计的各功能区间使用面积如表4-13所示。

表4-13　一室一厅各功能区间使用面积分布表

根据表4-13，我们可以得出用于2人居住的一室一厅的使用面积为21～27 m2之间，同样考虑75％的使用面积系数，换算出这一户型的建筑面积为28～36 m2，取其中间值，确定该户型的建筑面积为32 m2。

（3）用于2人居住的两室一厅

尽管独居甚好，但是考虑到经济承受能力，仍会有很大一部分大学毕业生低收入群体选择合租。但是在合租人数上仅有17.07％的人愿意同3人以上一起合租，更多的倾向于2人合租。因此，为满足这部分群体的住房需要，我们将房间设计成有两个单人卧室、共用客厅及卫生间，具体各功能区间使用面积分布如表4-14所示。

表4-14　两室一厅各功能区间使用面积分布表

根据表4-14，我们可以得出用于2人居住的两室一厅的使用面积为19～29 m2之间，同样考虑75％的使用面积系数，换算出这一户型的建筑面积为25～39 m2，取其中间值，确定该户型的建筑面积为32 m2。

本文为满足大学毕业生低收入群体的不同住房需求，设计了建筑面积23 m2和32 m2的3种不同户型设计，实现“青年公寓”产品的人性化、多元化供应。另外，由于用于1人居住的一室一厅的人均建筑面积有23 m2，而2人居住的一室一厅和两室一厅的人均建筑面积只有16 m2，前一种户型的青年公寓的租金应该较后两种高些，以保证“青年公寓”等社会保障资源的利用公平。

3）“青年公寓”层高和层数的设计

（1）层高的设计

住宅的层高在设计规范中已有规定，除非特殊情况，不管是从造价上来说还是从人的心理感受来说，2.8 m的层高对于保障性住房来说都是比较合适的。因此，层高确定为2.8 m。

（2）层数的设计

至于层数的确定，我们可以从容积率、使用面积系数和经济性这三个角度来考虑。首先，一般楼层越高，允许的容积率越大，但是从人的生活质量来考虑，并不是越高越好。根据江苏省对住宅容积率的相关要求（1.5～3.0），建议在11层到18层之间选择。其次，根据统计得出的多层住宅、中高层住宅和高层住宅使用面积系数的对比分析，尽管多层住宅（6层）的使用面积系数最大，但是考虑到其未充分利用土地资源，选择使用面积系数在75％左右的中高层住宅（9层）和高层住宅（11～18层）更为恰当。最后，从经济性的角度来考虑，小区内住宅的层数应该以6层、11层、14层、18层、100 m以下进行合理组合，其造价也是依次递增的。为此，结合容积率、使用面积系数和经济性，我们建议采用高层住宅（11～18层），并将容积率适度增加到3.5。如嘉兴人才公寓采用的就是11层和16层的高层建筑。

4）“青年公寓”项目配套设施

由于“青年公寓”面向对象的特殊性，所以在配套设施供应上应有一定的针对性，充分考虑被保障人群的设施需求，保证基本生活配套完善，且要避免出现资源利用效率低下等现象。我们这里所说的配套设施，包括室内的、小区内的和小区周边的配套设施。

（1）室内配套设施

首先要有满足日常生活需要的家具和卫生设施，另根据我们对南京市新就业大学生居住现状的调查，我们分析新就业大学生对空调设施和网络设施要求比较高，因此，室内除了做一些满足基本生活需要的装修外，还应该配备热水器、空调和网络设施。

（2）小区内配套设施

① 洗衣房

一方面，由于“青年公寓”房屋设计时为了节省空间没有预留洗衣机摆放的位置；另一方面，考虑新就业大学生工作节奏较快，难免在忙不过来的时候需要将衣服放到洗衣房洗。为此，考虑每栋配备一个洗衣房或是在每一栋楼下摆放投币式洗衣机，这个只对小区内的住户提供服务。

② 图书阅览室

现代的社会生活促使新就业大学生不断地为自己充电，有了图书阅览室可以更方便地学习。住户办理图书借阅卡，凭卡借阅图书。

③ 篮球场、羽毛球场等运动设施

身体是革命的本钱，只有锻炼出健康的体魄，才能投入更多的精力到工作中去。

④ 小区绿化

合理的小区绿化设计不但要满足大学毕业生低收入群体对小区环境的基本生活需要，同时也要满足对其休闲娱乐方面的需要，确保小区绿化环境可以提升居民的生活情趣，陶冶生活情操。

⑤ 停车设施

包括自行车、电动车的停车位以及部分汽车停车位。

（3）小区周边配套设施

① 公交站台或地铁站

方便住户的出行。

② 公共食堂或各种干净实惠的餐馆

提供就餐便利。

③ 超市、宾馆和银行ATM机等生活服务设施

超市用于购买日常用品，宾馆主要为解决平时朋友亲戚来访的住宿，标准可以低一些，但是要卫生和干净。

④ 健身房、KTV等娱乐健身场所

作为缓解工作压力和朋友交流的地方。

⑤ 医疗设施

考虑对医疗卫生的需求，为小区住户提供方便的医疗服务，比如小诊所、药店等。

配套设施具体配备情况如图4-8所示。

图4-8　青年公寓配套设施配备情况

在图4-8中，我们分别列出了小区内外的配套设施，小区内的设施比如洗衣房、图书阅览室都只对公寓的住户开放，保障了住户利益。而小区外的设施作为商业配套，一方面方便居民，另一方面可以增加民间资本的收益。